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“金九”收官成色几何?

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经历史上最严调控下的小阳春、境内外融资渠道全面收紧之后,2019年“金九”成为考验房地产企业销售决心及营销能力最重要的节点。

亿翰智库《2019年1-9月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单显示,前九个月TOP10房企销售额一举超3.2万亿元,与此同时,销售过千亿的房企较8月份再增4家、TOP30房企门槛值继续延续高增长态势,行业集中度再次提升。

TOP30房企销售端集中度达50%

前9个月,房企各阵营门槛值仍然保持稳步增长,但TOP20房企增速呈现放缓明显态势,同比涨幅较2018年同期下降63%。对“千亿目标”的强烈追求之下,TOP30房企门槛值延续了高增长态势,同比2018年1~9月上升18%,集中度达到50%。

头部房企的优势则更为显著,亿翰智库数据显示,截至2019年9月30日,“碧万恒”三强房企销售额已突破1.5万亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对每日经济新闻记者表示,“行业集中度对提升比如会给中小房企带来一定的竞争压力,至少中小型房企在投资、拿地、房屋销售方面都受到一些掣肘。当下应该适当考虑,寻找一些新的机会,包括存量物业的经营、农村集体建设用地的开发等等,都值得中小型房地产企业积极尝试。”

亿翰智库预测,由于行业融资环境的逐步紧缩,为提高行业话语权,并降低融资难度,“准千亿”房企规模诉求愈加强烈,预计企业间兼并合作将更加频繁,2019年千亿房企阵营将再度扩容。

恒大“金九”效应显著 世茂重回第一梯队

1~9月,TOP10房企销售额一举超3.2万亿元,但表现最为亮眼的企业当属中国恒大与世茂房地产。

单月数据看,中国恒大9月全口径销售金额高达830亿元,不仅位居全行业首位,更创下历史新高。2019年9月,恒大全口径销售金额环比增长达74%,同比增长32%,“金九”效应显著。

世茂房地产则以累计全口径合约销售金额1740亿元、同比增长44%重回TOP10,历时五年再度回归行业第一梯队。世茂9月单月业绩表现仍然不俗:销售金额约320.9亿元、居行业第六,环比增长49%、同比增长57%,9月单月全口径合约销售面积为180.6万平方米,环比增长50%,同比增长41%。

“从销售数据上看,由于以上企业自身较为稳定,世茂这两年进行的一系列做大规模、收购项目的动作,令公司在销售层面能够获得较好的成绩。这从一个侧面也说明,大型房企现阶段经营比较稳定的情况下,业绩不会受到太大的影响,而部分缺乏稳定性和规模效应的企业,则相对更容易受到市场压力大影响,业绩呈现一定的波动。”严跃进认为。

土地市场或进一步降温

在近期调控政策延续“维稳”的大基调下,亿翰智库预计未来融资端政策收紧趋势大概率将延续。

亿翰智库分析,资金端及全年目标压力的共同该作用下,企业加速推盘的抢收意愿明显。由于融资政策短期内暂无明显放松的可能,加之临近年末,工程款和农民工工资等各项资金支出量较大,现金流对企业的重要程度可见一斑。

另一方面,金九银十更是实现销售增长的黄金时点,为完成全年销售目标,企业推盘抢收的意愿会更加强烈。进入三季度以来,中小房企也追随规模房企的脚步,大举进入营销行列,并储备了充裕的可售货值。因此,总体来看,四季度行业的供应量将有一定支撑,在刚需刚改的基础下,成交端或将延续回暖趋势,全年新房销售面积有望实现正向增长。

基于房企对销售回款的重视,无论是客观政策层面还是房企的主观意愿,在现金流紧张的情况下,房企有可能做出以价换量的选择。

而土地成交溢价率下半年来明显走低,显示企业在投资端表现趋于谨慎,因此亿翰智库预计,未来在资金压力限制下,企业在土地投资上仍将维持谨慎态度,土地溢价率下行趋势也将大概率维持。

严跃进指出,“后续宅地交易市场是否活跃,取决于房企的去库存效果以及资金回笼状况。从目前来看,库存去化压力依然较大、资金状况也没有得到实质性的改变,据此判断,至少今年10月份宅地交易市场会继续降温,购地增速曲线也将继续下行。”

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