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“十一”楼市调研:强二线城市新楼盘开盘即售罄

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“十一”楼市调研:一线城市网红盘也打折 二线城市新盘开盘即售罄

正值楼市“金九银十”之际,这个“十一”假期看房的人还能否再现此前人山人海的盛景?

中证君假期走访北京、厦门、南京、苏州等多个热点城市楼盘了解到,严格的调控政策下,购房者对后市预期平稳,因此并不着急赶着在“十一”假期看房购房,“货比三家”、“持币观望”的心态明显。售楼处鲜有人气爆棚的状况,在北京,“十一”假期售楼处的人气甚至不如平时周末。

北京:网红盘也打折

北京自2017年开始显著加大土地供应,并且出让的地块大多属于“限房价竞地价”的地块,即在拍地之时起就已经限定了未来房屋出售的最高房价。因此,目前北京市场的绝大多数在售新建纯商品房住宅都是限竞房。

限竞房的集中入市,增加了供应,同时拉低了周边二手房的价格,起到了引导楼市价格理性回归的作用。

同一时期项目扎堆入市,还面临着市区二手房的激烈竞争,销售压力倒逼之下,不少开发商不得不在限竞房房型设计和软装方面下功夫。

中证君节日期间走访了数个限竞房“网红盘”。

位于昌平区的某新盘是目前京城关注度排名前三的限竞房A项目,二期项目今年5月入市,推出了120平米、140平米和160平米的三居、四居户型。该项目最大的看点是引入了该地产集团的豪宅产品线,南向大面宽、低容积率、一梯两户、新风系统、室内恒温系统同时精装修交房,均价在5.5万元/平方米。

中证君了解到,尽管去化速度居前,但这一项目至今尚未售罄,除120平米左右户型外,140平米和160平米的户型仍有不少可供挑选。

位于A项目不远处,即将开盘的B项目在产品设计上也是下足功夫。除了南向大面宽、新风系统、地暖和精装修交房的类似配置外,B项目主打高得房率,B项目的销售人员对中证君表示,B项目的多数户型得房率在85%以上,顶楼赠送30平米的露台,底层赠送花园面积,项目均价目前尚未确定,但预计与A项目差距不大。

中证君发现,即使是网红盘,“十一”假期也人气不旺。“房价现阶段不可能上调,‘十一’假期大家都出去旅游了,这几天来看房的甚至不如平时周末人多。”某项目销售对中证君表示。

合硕机构首席分析师郭毅对中证君表示,限竞房扎堆入市,竞争日趋激烈,开发商不得不在产品上积极做加法,相比以往,限竞房产品力提升聚焦目标客户的切实的生活需求,比如加大南向面宽,优化空间功能,注重生活细节的精装等等,当下的限竞房则向着更“好住”的方向在努力。另一方面则在售价上做减法,加快去化。

中证君在走访这些网红盘时发现,即使是网红盘,购房者若意向明确,实际能要到不小的优惠力度。某网红楼盘销售表示,若能全款买房,装修部分可打8折,算下来实际能够优惠接近20万。而全款的付款周期实际是可以协商的,要求并不苛刻。

某楼盘销售对中证君表示,参与排卡需要交20万元定金,交完定金后即可享受总价一个点的优惠并可优先选房,同时定金随时可退。在看完样板间后,该销售悄悄对中证君表示,排卡意向定金付2万也行,同样可以享受到前述一系列优惠条件。只要符合购房和贷款资格,销售可以根据客户的情况设计符合客户需求的付款周期和贷款方案。

强二线城市:新楼盘仍抢购火爆

近年来,厦门、郑州、武汉、南京、苏州等强二线城市崛起,这些城市产业发展潜力大,配套设施不断完善,吸引了大量人才落户。

中证君在“十一”假期走访这些强二线楼市时发现,尽管这些城市新建住宅价格走势平稳,但携上一轮价格大涨的余威,购房者仍看好楼市前景,不少新盘价格坚挺,难有议价空间。

中证君走访了厦门地区多处新楼盘,多个楼盘在黄金周并没有推出促销活动。市区总价在500万左右的洋房住宅项目,最大优惠只是买房加购车位可享总价减10万的优惠。不少楼盘小户型开盘当天便宣告售罄。

厦门地区多位销售人员向中证君表示,厦门地区在售新盘均价在4万-6万/平方米,最贵的项目开盘价超过10万/平方米。除了地段和装修差异外,周围配套是最大卖点。

在苏州、南京等地区,这些地区老城区新楼盘项目基本被别墅和洋房包揽。从走访结果看,市区新楼盘项目均没有促销活动。

以位于苏州姑苏区某楼盘为例,在售楼盘全部为别墅项目。该项目于2018年底开始销售,目前联排、叠拼、独栋、复式等户型一应俱全。

据销售人员介绍,该项目目前实行“一房一价”,总价2000万元起步。均价在4万-6万/平米。按照户型和所在位置,价格差异较大。“靠近湖边的位置,均价都在6万/平方米。”

上述销售人员称,苏州地区别墅项目也限购,外地户口需要交够2年社保,受购房资质和贷款限制的影响,去化速度有限,所以现在还没卖完。但是,项目不会降价。毕竟是姑苏老城区,景观和教育配套都是其他城区不能比的。项目是本土开发商拿地,地段十分稀缺。除非公司需要现金流,否则不会大规模促销。

中证君走访南京地区发现,楼房销售人员在“十一”假期干劲十足。在景区附近的地铁、商场发传单的人员比比皆是。但是,所售项目却不是南京的楼盘。多数位于镇江句容,与南京远郊江宁区仍然有较远的距离。

中证君了解到,这些项目多数不限购,可以供外地人购买。由于项目距离市区较远,为了吸引购房者,项目交房均为精装修。多数户型较好,89平米可以做到三居室,得房率超过80%。此外,部分项目还有赠送面积。

不过中证君了解到,在这些强二线城市,尽管不少新盘价格难有商量空间,但在一些区域,一手房和二手房价格已经出现了倒挂的情形,即周边二手房价格实际成交价格低于一手房价格。这意味着,这些城市的一手房的价格存在一定的泡沫,购房者仍需理性看待。

中原地产首席分析师张大伟对中证君表示,从最近的市场看,部分城市降温已经开始出现,多个城市的新建住宅与二手房住宅市场均出现了降价促销现象。除深圳外,大部分热点一二线城市的库存都有不同程度上升。在楼市调控重压不改、信贷收紧的背景下,特别是目前的LPR计算利率方法下,实际房贷利率并未降低,这使得最近市场再次观望。从市场看,热点城市房价开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。

蓄客冲刺四季度

从一线城市的情况来看,尽管“十一”假期市场人气不旺,但地产商和销售仍通过一系列活动积极蓄客,全力冲刺四季度。

上述A项目销售对中证君表示,11月A项目周边将推出70平米和90平米的两居和三居项目,尽管产品配置不及A项目,但由于总价低,预计去化速度将快于A项目。目前他们也在向那些预算不足的客户积极推荐这一项目。

B项目计划10月底开盘,冲刺四季度的意图明显。该项目销售对中证君表示,目前该项目正在积极吸引客户看房,购房者如果能介绍新客户,还能够享受更多折扣。

克而瑞地产研究中心的数据显示,9月在推案量上升、促销力度加大的推动下,百强房企业绩较7、8两月提升明显,单月权益销售金额环比增长23.9%,增幅较去年同期提升近11个百分点。

从业绩表现来看,受益于供货力度的加大,9月TOP50房企中有超过8成的企业单月业绩环比提升。如恒大9月单月实现全口径业绩规模830亿元,较8月环比大幅增长73.6%,世茂和阳光城房企9月实现单月销售金额320.9亿元和271.9亿元,分别环比增长49%和60.3%。

从目标完成情况来看,截止到9月末,在年内设定了全年销售目标的房企中,近4成房企目标完成率达到75%以上,另有近4成房企的目标完成率处于65%-75%区间,剩余房企目标完成率未达到65%。

克而瑞认为,四季度是房企冲刺全年业绩目标的关键期,从房企的中期披露来看,多数企业供货节点多集中在四季度,将为业绩冲刺提供有力保障。相信在企业增加货量供应、加强营销力度之下,四季度房企整体销售规模会有一定的回升。

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