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40家典型房企前9个月融资6130亿元 融资利率超10%已较常见

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■本报记者 王丽新

抢夺“现金流”之战,不止于销售端的打折卖房,还有融资端的筹钱规模暗战。目前,在境内外融资环境全面收紧的情况下,无论是大型房企还是小型房企,均面临融资难,融资成本持续上涨的状况,超过10%以上的境外债融资已不再是行业个例。

《证券日报》记者根据同策咨询研究院监测数据获悉,2019年前9个月,40家典型房企总计融资6130亿元,相当于2018年前11个月融资体量。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动,融资渠道继续紧缩,融资成本上行较为明显。

同策研究院陈朦朦认为,虽然9月份房企融资金额有所回暖,但房企仍面临着融资艰难的困境。房企应采取多元化的创新型融资方式,以拓宽融资渠道。

房企融资需求强烈

2019年9月份,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计689.56亿元,环比上涨87.25%。

另据监测数据不完全统计,2019第三季度95家典型房企融资额为3187亿元,同比增长11.6%,环比增长0.85%。主要是7月上旬房企抓紧窗口期积极融资,单月融资额出现反弹,达到1646亿元,仅次于1月份;8月份、9月份在融资环境收紧的影响下,房企融资持续低迷,单月融资规模降至770亿元左右,处于年内低位。

无独有偶,据《证券日报》记者观察,从上述40家典型房企年内融资波动来看,相对于月均680亿元至880亿元之间的水平而言,仅有3月份突破1000亿元,5月份和8月份均为融资低谷,月均融资额不足370亿元。

比如,华夏幸福子公司九通投资与中信信托有限公司签订《永续债权投资合同》,拟通过信托计划项下的信托资金向九通投资进行永续债权投资,投资金额为40亿元人民币;金科股份在9月份进行了19笔银行贷款融资,融资金额达到81.92亿元,占比9月份境内银行贷款融资总额超50%。

“房企几乎把所有的融资工具都用了,但仍没达到预期。”有房企高管向记者表示,现在融资环境并不好,成本上升得也非常快,现如今,融资成本已经从过去的8%左右直接上升到10%以上,甚至有些企业已经达到13%。更重要的是,融到的钱大部分都用来偿还旧债,并未用于拿地新增投资,不少主管融资部门的房企高管压力都非常大。

“三季度房企融资意愿强烈。一类是确实缺钱,没有钱拿地,如果借不到钱,就只能战略收缩;一类是融资到手后,等待地价降到合理范围,果断出手补仓,尤其是现在到四季度这个阶段。” 同策研究院总监张宏伟在接受《证券日报》记者采访时表示,对于企业来说,能融到钱就算不错了。

融资成本明显上行

筹到钱不易,找到便宜的钱更为不易。

自2018年开始,融资能力已经成为房企竞争的关键因素。房地产融资分化显著,最高利率比最低利率之间的阶差竟高达15.4%。公司债利率波动非常大,其中有的企业利率能做到5%以下,但是以国企、央企、大型房企为主,但也有极个别的民营房企将融资成本控制在5%以内,比如龙湖集团。

9月9日,龙湖集团成功完成8.5亿美元10年期债券发行定价,最终发行收益率为4.064%,票息3.95%,实属近期市场罕有。据记者了解,此次交易创造了近两年来中国民营房地产企业首笔10年期发行、中国房地产企业最大规模10年期发行、中国民营房地产企业10年期发行最低票息和发行收益率以及中资BBB区间评级民企最大规模10年期发行等记录,亦是龙湖融资历史上的里程碑式交易。

综合来看,万科、华润、中海、龙湖等房企的融资成本趋近于一条水平线,但更多扩张型中型房企融资成本多在10%以上。据同策监测数据来看,第三季度,公司债融资利率最高,尤其是美元债,融资利率8.95%以上的全部都是美元债,有3笔美元债融资利率在10%以上,从全年来看,融资利率超过15%的美元债券依然存在。

另据《2019年三季度中国房地产市场总结与展望房企融资》显示,从单个企业的融资成本来看,今年前三季度,有55%的房企的发债成本较2018年全年下降,45%的房企融资成本较2018年全年上升,融资成本上升的企业多数成本增幅相对较大,从而拉高了房企整体的发债成本,这些房企大部分属于扩张性以及中小型房企。

正如上述报告所示,2019年前三季度,房企境外发债的成本8.00%,较于2018年全年上升了1.17个百分点。2018年以来境外债的发债成本便一直居高不下,特别是2018年10月份到2019年7月份之间境外发债成本均在7.50%以上,而2019年多数企业迎来偿债高峰期,即使成本走高,企业也不惜代价进行发债。

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