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又有多家长租公寓爆雷 行业面临新一轮洗牌?

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继乐伽“爆雷”后,又有长租公寓出现资金链问题。据媒体报道,悦如资产管理有限公司(以下简称“悦如公寓”)、杭州德寓科技、国畅房地产代理有限公司都被爆出资金链问题。业内人士认为,从整个行业融资环境来看,只有头部公寓企业能得到银行和资本的青睐,而中小公寓几乎无缘融资,同时,长租公寓领域已经逐步进入到深水区,中小公寓或面临较大的洗牌和淘汰概率。

多家长租公寓遭遇资金链问题

据媒体报道称,10月8日,河南悦如资产管理有限公司(以下简称“悦如公寓”)发布公告称,其投入的1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力,已无力维持公司正常经营。

悦如公寓在今年9月已接受了郑州比逊达美公寓管理有限公司(以下简称“比逊达美”)的并购重组。目前,悦如公司的全部股份已转让给比逊达美公司,且已进行相关股权转让及工商变更手续。转让协议签订后,公司经营管理及房源管理等事宜均由收购方全权负责。

天眼查显示,河南悦如资产管理有限公司成立于2014年7月30日,注册资本为3100万元,法定代表人为汪明跃,目前处于“存续”状态。公司的经营范围为:企业投资管理、企业管理咨询等;以自有资金对房地产产业、互联网行业、服务业投资;物业服务(凭有效资质证经营)等。比逊达美已100%持有悦如公寓股权。

财经评论员严跃进点评称,长租公寓资金压力增大,也说明经营预期和市场反应是不一致的,股权转让某种程度上也是为了防范亏损扩大,这也使得后续长租公寓企业需要更加注重房源管理和资金风险。

无独有偶,据媒体报道,杭州的德寓科技因为高收低租而导致资金链危机。此外,同在杭州的国畅房地产代理有限公司也关门了,不少房东被拖欠了房租,租客交的房租也打了水漂。

记者注意到,2018年以来,长租公寓行业“爆雷”不断,寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓、杭州德寓等接连曝出资金链问题。截至目前,已有20余家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。其中,乐伽公寓的关停,导致南京、苏州、合肥等地不少房东、房客蒙受损失,引发外界较多关注。

“高进低出”破坏行业整体信用

新京报记者注意到,在此次资金链出现问题的公寓机构中,跟乐伽公寓一样,也存在“高进低出”的做法。

所谓“高进低出”模式,即以高于市场价拿房,给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金,再低租金出房,但一次性收取租客的租金为半年,甚至一年。如果租客想月付,租金价格就高,因此,不少租客因便宜,便选择半年租甚至一年租。

之所以会出现“高进低出”的模式,巴乐兔联合创始人高萌指出,可能是受过去一段时间长租市场风口强劲的影响。不过,“当前市场已趋于冷静理性,无论从政策、资本,还是经营角度,都需要从问题中总结经验。”高萌称。

“长租本身是一个刚需、低频、低利润的传统生意,且事关民生大事,更需踏实稳健,追求租客保障、民生稳定、经营受益的共惠局面。当前,亟需在各方努力下,建立一个信息透明、标准可循的产业生态。”高萌表示。

“‘高进低出’模式正破坏着行业整体信用。”房东东创始人全雳指出,“高进低出”与租金贷一样,是典型的利用资金池,运营长租公寓的做法。这一模式,无形中会放大杠杆,由于缺少风险控制,一旦企业经营管理失误,最终会导致房东、租客严重损失。

全雳进一步强调,目前租赁行业还缺乏法律化的约束,也没有押金保障制度,或担保金制度。这也就意味着,企业倒闭了,对租客、房东而言,还缺乏相关保障。因此,全雳呼吁,“必须把这个行业里的黑中介和黑二房东,进行严惩。”

在业内看来,现阶段,缺少对公寓经营者约束力,是行业滋生不良企业的主要原因。北京房地产中介行业协会赵庆祥建议,“尽快出台住房租赁条例,租赁行业必须通过立法建立准入门槛;此外,可以由协会牵头探索建立风险准备金制度,租赁企业按照规模,缴纳风险准备金,此举一方面可以对冲经营不善带来的风险,另一方面,也可以控制企业的扩张速度。”

资本寒冬来临?

众所周知,作为一种新兴业态,长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”,虽然行业前景可期,但是到目前为止,尚无企业能给出清晰的盈利模式。自我造血功能不足,长租公寓只能靠外部输血,不断融资,尤其是在急于扩张规模的起步和发展阶段。

然而,长租公寓市场持续受金融去杠杆、行业严苛监管、资本理性收缩几大因素的影响,行业延续整体增速放缓的趋势。市场进入洗牌期,在高投入低产出的现状下,各企业基于规模和资源优势进一步两极分化。

全雳认为,从整个行业融资环境来看,只有头部公寓企业能得到银行和资本的青睐,而中小公寓几乎无缘融资,同时,长租公寓领域已经逐步进入到深水区,中小公寓自然面临大的洗牌和淘汰。对于缺少持续竞争力的中小公寓而言,选择股权转让或退出,反而是更合适的选择。

业内人士亦表示,“市场上并不缺少钱,关键在于企业自身的盈利模式,如果盈利模式不是很清楚,进来后退不出去,投资方就会质疑与观望。”

虽然长租公寓行业遭遇调整,但前景依然可期。在赵庆祥看来,长租行业还有较好的发展前景。“目前住房租赁市场规范发展过程中,肯定会出现各种问题,但随着租赁制度的完善,这些问题都会逐步得以解决。”赵庆祥总结称。

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