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房多多拟赴美IPO 互联网房产中介能否翻盘

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房多多的上市,终于从传闻变为现实。10月9日,房多多正式向美国证券交易委员会(SEC)递交招股书,拟进行首次公开募股(IPO),募集最多1.5亿美元资金,交易代码为“DUO”。从2014年开始筹备上市至今,房多多发展坎坷而曲折,分析认为,一方面房多多错过了2015、2016年的最佳上市时机,融资额度不断缩水,另一方面互联网红利不再,其所处房地产板块持续下行,留给包括房多多在内的互联网房产中介翻盘的机会似乎不多了。

没有退路的上市

房多多上市的传闻由来已久,早在2014年房多多就开始筹备上市计划。2014年,房多多专门设立了一家外商独资企业深圳市房多多信息技术有限公司,并通过股权质押方式运营房多多的实体,从而搭建了为境外上市准备的VIE结构。也是在同一年,万科有着“金牌董秘”称号的肖莉加盟房多多,肖莉曾直言“将主要负责房多多的上市业务”。

令人没想到的是,这一上市业务搁浅了五年之久,期间虽不断有上市消息传出,但最终都未能实现。直到2018年9月28日,房多多向港交所递交了上市申请,计划于2019年初正式上市,当大家都以为要尘埃落定之时,房多多赴美上市的传闻又悄然传开。命途坎坷波折,如今房多多终于从传闻变为现实,若此次房多多能够成功上市,或将成为中国产业互联网SaaS(软件服务化)第一股。

梳理该公司发展历程,“为上市而生”的房多多也曾名副其实。房多多成立于2011年10月,当时我国楼市正处于黄金时代,成立之初便迅速壮大。2012年,房多多已进入10个城市,累计实现平台交易额40亿元;2013年,进驻城市已拓展到40多个,实现平台销售额400亿元。

借助互联网快速发展的势头,房多多在2014年迎来高光时刻。房多多联合创始人兼CTO李建成曾高调透露:“2014年的时候,在我们平台上服务的房产交易金额是2000亿元左右,主要以新房为主。”而当时,房地产市场排名第一的万科也刚刚迈过2000亿元大关。

规模的高速扩张,让房多多在资本市场圈金无数。2013年7月,房多多完成6000万元人民币的A轮融资;2014年7月,B轮融资完成总金额达到5250万美元;2015年9月,房多多再次拿下C轮融资,融资金额高达2.23亿美元,在当时房多多估值超过10亿美元,成为当年的“独角兽”公司。

不过从2016年开始,房多多停止了“开挂”的脚步,当时正值楼市最严调控,新房交易业务量明显下滑。除此之外,住建部、发改委等七部委联合发文,禁止中介机构提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务,房多多“互联网+地产+金融”的设想正好与监管满拧。

自2015年9月获得2.23亿美元融资后,房多多就再也没有新的融资进账,资金链也愈发成为关注焦点,除了谋求上市之外,房多多似乎没有其他更多选择。

业内人士表示,从其近几年的发展情况来看,房多多似乎错过了最佳的上市时机,融资额度也不断缩水,从一开始传闻融资8亿美元,到去年底的4亿美元,到9月上市消息中提到的3亿美元,再到如今的1.5亿美元,这或间接反映出资本市场对于该企业热情的消退。

“上市筹集资金规模下降,不但和上市大环境有关,也和当前房地产交易市场降温有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,目前很显然,留给房多多上市的机会不多了,若此次能够成功上市,那么后续其凭借上市资源和融资能力,未来在业务创新和市场份额扩张方面是有积极作用的。

业务模式频繁“换岗”

除了多年未融资之外,房多多备受市场质疑的是其一直未能找到适合自己的盈利模式。而从赴美IPO招股书来看,“产业SaaS+房源赋能”的商业模型似乎是房多多新的发展模式。房多多方面认为,SaaS模式让“闭环在线房地产交易”成为可能,它不仅为经纪商户提供本地以及跨区域、跨城市的房源和买家,而且提供完成交易所需的工具和服务,房地产交易中的关键步骤都能在平台上完成。

招股书数据显示,房多多的闭环交易总额(GMV)从2017年的739亿元增长至2018年的1137亿元,增幅为53.9%;截至2019年6月30日,闭环GMV为913亿元,与去年同期的456亿元相比增长了100.2%。

“帮经纪商户简单做生意,让经纪行业充满梦想”这是房多多给自己定义的使命。在2011年成立之初,房多多创始团队三人原先有各自的行业积累,很快就确定了“改变行业”的方向:打造互联网平台,帮开发商拉客,助经纪人提效,形成一个三方共赢的商业模式。

但在2015年后,随着互联网O2O资本热潮逐渐消退,互联网中介陷入低谷。于是,房多多创始人段毅在2015年决定将突围方向定为二手房市场,利用互联网将其做大 ,成为公司的“护城河”。段毅曾斗志高昂地宣布:“我们开创了二手房‘直买直卖’模式,打破信息壁垒,实现房源精确匹配。”

按照段毅当时的设想,房多多的“直买直卖”模式,就是买卖双方直接相约看房、约谈价格,避免被中介吃差价,而房多多面向买主只收取2999元的交易费与房价×0.3%的交易保障费,大大低于传统中介2%的收费。但正是这一“直买直卖”模式,引发了另一层矛盾。“直买直卖”模式本质上是去中介化,抢夺了中介们的“饭碗”,与房多多自身基础业务相违背。

于是,2019年3月,房多多调整策略,放弃了“直买直卖”转向了中小型中介派单模式。2019年3月,段毅对外界承诺,“做独立平台,不自雇一个经纪人,不开一个线下店;捍卫每一个平台商户的正当利益;不侵占任何一个商户的私有数据。并表示,这是他用三年时间、耗费3亿元买来的教训”。

就招股书内容来看,市场渗透率近半的注册经纪商户似乎是房多多手中的一张王牌。2018年,在中国将近200万名房地产经纪商户中,房多多的注册经纪商户数超过91万名,市场渗透率达45%。截至2019年上半年,房多多平台已经拥有超过107万名注册经纪商户,渗透率近50%。其中,26万为活跃经纪人,3万为闭环经纪人。

不过,根据易观千帆指数显示,2019年8月,安居客的月活指数为1928万,房天下的月活指数为353.1万,而房多多的月活指数只有21.8万,还不及头部机构的1/10。

“无法继续增长”的风险

此次IPO也是房多多财务数据的第一次公开。招股书显示,房多多自2011年成立至2016年连年亏损,2016年全年净亏损3.321亿元,从2017年开始房多多才实现盈利,净利润为60万元。

自2017年实现小幅盈利后,房多多于2018年至今实现快速盈利。2018年房多多的净利润为1.04亿元,截至2019年6月30日的6个月内,房多多的净利润为1.003亿元,相比2018年同期的3763万元增长166.6%。

在营收方面,2017年房多多的收入为18亿元,2018年增长至23亿元,同比增长26.9%。截至2019年6月30日的6个月内,房多多的收入同比增长55.4%,由2018年同期的10亿元增长至16亿元。

距离房多多最后一次资融资已有四年之久,如今房多多上市虽然可以获得融资,但未来同业竞争也将愈演愈烈。根据招股书提示的风险因素,房多多方面称,“我们自2011年至2016年成立时发生净亏损,2016年曾净亏损3.321亿元,最近的增长和盈利能力主要受到市场交易量增长的推动以及我们的创新计划和其他增值服务业务,我们可能无法继续增长或维持历史增长率或盈利能力”。

对于公司未来发展,房多多方面回应称,虽然面临诸多不确定性,但可以预见的是,随着IPO后续融资、SaaS产品和服务的迭代升级以及创新性的增值产品和服务,房多多将拥有充足的未来增长动能。

严跃进则认为,从实际情况来看,房多多后续利润增长需要依赖商业模式创新、资本市场支持和房地产行情的回暖等。未来房多多想要在资本市场表现强劲,仍要面临许多挑战,一方面是链家和安居客所带来的竞争压力;另一方面房多多想要获得更强的市场占有率,房源也最为关键,获得优质房源是业务交易的一个最直接因素。

北京商报记者 王寅浩 高萍

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