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三季度房地产信托发行规模下降近三成

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受监管政策收紧影响,相关数据显示,第三季度投向房地产类的信托业务发行和成立规模均环比出现锐减。云南信托研究部近期发布的研报指出,从发行规模看,今年第三季度投向房地产领域的信托产品发行规模为2079.70亿元,环比下降827.35亿元,降幅28.46%。

规模锐减

云南信托称,2019年第三季度,信托业发行的集合信托计划规模达5971.71亿元,发行规模环比下降742.35亿元,降幅11.06%。其中,第三季度环比下降规模最大的为投向房地产类的信托业务。从发行规模看,今年第三季度投向房地产领域的信托产品发行规模为2079.70亿元,环比下降827.35亿元,降幅28.46%。

数据显示,2019年第三季度,信托业成立集合信托计划规模达4600.081亿元,环比下降501.13亿元,降幅9.82%。其中成立规模降幅最大的为投向房地产类的信托业务。不过整体来看,尽管规模环比锐减,但房地产信托产品仍然是其中占比最高的品种,占比为35%,较二季度下降8个百分点。

云南信托指出,受“64号文”影响,信托公司2019年下半年通道业务开展受限,监管部门对通道业务实行限额管理,要求不得新增;受“64号文”及《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》影响,房地产信托业务遭遇强监管。前融等传统模式开展的房地产信托业务受限。

用益信托统计数据也显示了这一趋势,7月至10月,我国房地产集合信托发行仅为2592.5亿元,同比下降21.2%。按月来看,7月至10月,我国68家信托公司分别发行544只、421只、424只和270只产品,融资规模持续下降,分别为798.92亿元、708.39亿元、646.96亿元和438.17亿元。

转向头部房企

业内人士指出,房地产开发过程是一个资金密集需求期,地产商在拿地阶段到预售前资金压力最大。按照现行规定,地产商在获得“四证”(四证指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证)前无法从银行中获得开发贷。因此,从以往的实践来看,信托融资在拿地阶段和开工建设阶段都有运用,但主要在拿地阶段使用。

东方证券认为,历经多年发展,房地产信托融资规模持续扩大,房地产信托融资主要集中在拿地和前期开发阶段,是房企拿地的重要资金来源。信托融资产品多样、运作灵活,且主要应用于拿地阶段,直接作用于土地市场。因此,银保监会“23号文”对于信托的几种产品进行了点名监管,阻断信托公司为房企提供拿地资金。

一位中型信托公司的人士对记者表示,信托资金目前大约占了房企资金来源的30%左右,整体来看,不是主要的融资方式,但是由于信托业务整体比较灵活,仍是部分大中型房企融资的一个重要渠道。

东方证券认为,本次信托融资主要影响的是中型房企。万科、保利等头部开发商对于信托资金的使用度很低,信托融资收紧对于它们影响很小。中型开发商由于仍有较强的规模扩张诉求,获取土地的动力更为强烈,而信贷资源又相对有限,因此对于信托融资的使用度比较高。因此,本轮监管收紧,受影响最大的应该为中型开发商。百强以外的小型房企原本就难以获得信托融资资源,本轮收紧对其冲击也较小。综合来看,本轮收紧形成了两头松、中间紧的态势。在融资收紧之后,中型房企在资金压力增大的情况下,会选择将部分资产出售给头部公司,导致行业集中度提升再度加速。

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