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地产行业融资趋势偏紧 现金流管理是重中之重

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 本报记者 王丽新

年底将至,为了完成销售目标,加快资金回流速度,大牌房企已在打折促销,中小房企受限于资金链压力已经开始甩卖项目。融资渠道的紧缩和市场的低迷,让房企不得不主动收缩投资战线,并力争向销售端要现金。

“说到房地产的融资,很多业内人士可能都有类似感受,近两年的融资渠道管控总体趋严了,从各个来源获得资金的挑战性和难度加大。”日前,在由华夏时报主办的稳·变·进2019年华夏房地产投融资高峰论坛上,建银国际董事总经理曾粤晖表示,据不完全统计,截至今年10月份,合同销售金额接近或者超过千亿元的房企已经有30家左右,而几家头部企业更是早在两三年前已跨入5000亿元以上的量级,由此产生的巨大资金需求为之前任何时候所无法比拟。

融资渠道收紧是大趋势

“通常来讲,房企开发资金主要来源有自筹、境内外各种产品融资,以及来自其他各具特色的资金渠道。年期方面有短、中、长期;从项目维度看,为前期拿地,多通过信托、资管等非标融资;中期开发有开发贷、供应链金融产品助力;后期销售运营,有住房按揭贷款等传统方式;此外,商业地产还会有经营性物业抵押贷款等融资选项。”曾粤晖表示,从公司维度来看,IPO上市、基金、短中长期公私募债券、定向工具、资产证券化等都是可以采用的手段和方式。

有房企主管融资的管理层人士向《证券日报》透露,今年以来,但凡能用到的融资渠道,所有的融资工具,企业都会有所准备。“只要窗口期能利用上,我们都会主动去利用,获取资金输血。即使利率较高,也会选择借款。”

在三盛地产集团常务副总裁冯辉明看来,房地产融资环境体现在三个方面。“资本市场确实收缩了,发债、各种窗口目前阶段性关闭了,但还是有一些机会存在;在上半年,后端质押局部还可以做,但目前看,一些信托机构现在压力已经很大,总体来讲会更紧;在按揭贷款方面,上半年不会体会到按揭方面会有控制,但9月底或者10月底已进行控制,银行要降到一定的比例。所以,整体来看,房地产行业融资渠道收紧是大趋势。”

“市场每年都会发生一些新的变化,今年整个房地产行业运营情况也出现了一些新的变化,金融监管政策也提出了新的要求。总体来说这两年,尤其是今年以来对于房地产业务合规等金融监管政策要求越来越严,风险管控要求越来越高,作为投向地产主要的资金渠道之一,信托业面临着新的转型与定位要求。”四川信托副总裁马振邦在上述峰会上表示,从企业角度来说,我们在一线拓展业务中更多地会关注企业的经营风险,关注现金流。在整体风险可控的环境下杠杆率一定要降下来,总体来说,把合规与风险管控放在第一位,这就是切身的感受。

现金流管理是重中之重

事实上,在降杠杆的大势下,企业面临资金压力之际,都开始越发重视现金流管理。在这一年的接触中,不少房企高管都曾向《证券日报》记者表示,今年最看重的财务指标是经营现金流,重中之重是对现金流的管理,全集团都在尽力提升销售回款率。

“行业收跟放基本上是常态化的,而且收跟放的时间性周期会更短。”冯辉明表示,在这种情况下,要把经营节奏、投资节奏、融资节奏做好。在经营现金流把控方面,严格遵从内部的管控,要降低风险、降低流动的风险,做动态的压力测试和动态的资金管理。虽然每个企业可能都不一样,但是把握好你的节奏,就能在冬天看到春天的机会。

无独有偶,在弘阳集团董事长助理、资金管理中心总经理韩存磊看来, 随着目前市场监管日益严苛,加之新监管杠杆政策的出台,致使现在资本市场上所有企业资金压力都非常大。在此背景下,规模较大或是增速较快的公司,首先要往高质量,稳步增长的方向努力,在相对比较成熟的发展行业中做深耕,聚焦主业,不太建议多元化太宽泛的发展;其次,必须在内生方面控制好成本,加快现金流回流,现金流安全是重中之重,是企业生存与发展的保证。

“任何行业做好现金流管理都非常重要,尤其是地产行业,对资金依赖度高,对融资依赖度更高,同时也一定要做好负债端管理。”马振邦解释。

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