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北京年末租房价格依然高位 房东:租售比太低 回本要53年

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 临近年末,中证君走访北京租房市场发现,各大中介对租金并没有明显的调整迹象,只是通过领取优惠券、对中介费打折、起租时间延后等方式进行揽客,使得租金总成本出现小幅下滑。

机构数据显示,对租户而言,一线城市租房成本仍然较高,一线城市一居室租金占平均收入的比重普遍超过80%。但是,房产持有者却认为,目前租房收入相比房价仍然太低,一线城市租售比超过50年。

临近年底租金报价仍处高位

近日,中证君对北京地区租房市场走访发现,临近年底,各大中介租房源充足,但是租金报价仍然处于高位,没有出现较为明显的回落。中介和房东只在起租日期和中介费上稍有让步,使得租房总成本略微下降。

以北三环某学区房片区租赁市场为例,由于目前处于租房淡季,“买方”市场现象较明显。

有客户想在附近找一居室,起租时间在2020年1月中旬。中介人员按照要求,找到了多处待租房源供租户挑选,最后租户选中了该中介旗下一套品牌公寓。

一居室租金为5000元/月,房间大小在45平米左右,和旺季价格几乎没有变化。租金方面,房主没有做出让步,只是中介在中介费上做了8折让步,起租时间让了10天。

“这个起租时间和中介费折扣在租赁旺季是不可能的。”该中介人员对中证君表示。

多位业内人士指出,租赁市场热度季节性很强,“春节潮”和“毕业潮”褪去之后,租赁市场热度减退。四季度,为传统的租赁淡季,租金上涨动力不足,预计短期内租金仍为稳中趋降的趋势,明年春节后会迎来租赁市场热度小高潮。

群租房情况仍存在

中证君了解到,很多房源被租房品牌公司囤积,装修后价格大幅上扬,即使在淡季,租金也不会做让步。而便宜房源越来越集中在天通苑、大兴等租房人口密集区,而这些地区群租房现象仍然较为严重。

以位于北五环外昌平区天通苑地区为例,该片区受大规模大户型回迁房源影响,租房房源充足。该片区大部分房源被整租后,普遍被房东或二房东改造成“群租”房。100平米左右的三居室,可以被改造成8个房间,人口密度最多可以达到15人以上。但由于隔断房价格不足千元,仍然成为大量“北漂”的租房第一站。这些租户形象地称呼自己为“纸片人”,早晚高峰会被挤成照片,到家也很挤。

“二房东也会签合同,但是签的时候就会告知,隔断房可能随时拆除,房东不会承担任何责任。”上述片区租户向中证君反映,“但是全北京只有这个地方可以租到1000元左右的房子,对于刚毕业的人来说,虽然没有保障还是会签下来。”

一线城市租金高企租金回报率却很低

造成上述现象的原因有多种。一方面,人口流入为主的城市房价高企,购房成本高导致租房人群多,租房需求多叠加租房市场越来越受资本关注,导致租金价格整体高企。正常渠道价格高,租不起,使得群租房屡禁不止。

诸葛找房发布的《全国重点50城租金收入比调查研究报告》指出,2019年上半年,北京、上海、深圳三个地区整租一居室租金收入比分别为89.5%、82.5%、78.1%,与2018年相比分别下降7.7%、9.5%、15%,虽然租房压力略有下降,但租金收入比仍维持在高位。合租租金收入比分别为46.2%,43%,37.6%,与上期相比微降,即使选择合租的住房模式,在北上深租房成本也达到收入的30%以上。

另一方面,以一线城市为代表的人口流入区,租金回报率相比其他城市而言普遍很低,群租房成为房东提高租金收入的一大途径。

上述报告数据显示,一线城市平均租售比为1:636,售租比达53年;二线城市平均租售比为1:580,售租比为46.9年;三四线城市虽然房价相对较低,但租赁市场需求更加薄弱,租售比略低于二线城市,为1:556。一线城市租金与房价差距最大。一线城市中,北京、深圳高企的房价,租售比最低,租金回报率均为1.8%。

诸葛找房指出,大城市租金相比收入较高,租房人员负担较大。但是,对于房产持有者来说,租售比、租金回报率相比其他城市,没有竞争力。

商业租金小幅回落

值得注意的是,近期商业租金出现了小幅下降。中指研究院数据显示,2019年四季度,全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比有所下跌,平均租金为4.9元/平米·天,跌幅为0.67%。从商圈来看,租金环比上涨的商圈占38.8%,租金环比下跌的商圈占56.3%,5.0%的商圈租金与上期持平。

即便如此,2019年下半年,中国主要商业街商铺和重点商圈(购物中心)商铺租金整体水平稳中有涨。其中,由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的,构成的百大商业街(百街)商铺平均租金为25.9元/平方米·天,环比上涨0.58%;由100个典型购物中心商铺为样本标的,构成的百大购物中心(百MALL)商铺平均租金为27.2元/平方米·天,环比上涨0.44%。

分城市等级来看,2019年下半年,一线城市中租金环比上涨的商业街占74.1%,环比下跌的商业街占11.1%,14.8%的商业街租金与上期持平。北京10条商业街租金环比全部上涨,其中南锣鼓巷涨幅最高,达2.64%;上海11条商业街中,6条商业街租金环比上涨,2条环比下跌,3条持平,其中四川北路商业街环比涨幅最高,为3.56%;广州1条商业街租金环比上涨,1条环比下跌,一条持平,其中上下九步行街环比上涨0.27%;深圳3条商业街租金环比均上涨,其中东门步行街涨幅最高达2.48%。

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