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我们离“房租不炒”有多远

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 没有挨过寒冬,必定迎不来春夏。

然而,之于楼市,之于当下的北京市场,这样的周期要更久,久得有些看不到未来。

有人说,站在未来,今年可能是最好的一年。或许这不是坏事,冰封的市场教会了我们如何做产品,如何做营销,如何活下去。我们在2019年,看到了“神户型”、“增量加装”、“区域凝聚”,看到了行业的努力,看到了探索中的未来。于是,在2019年的最后一个月,北京商报新北京楼市周刊推出年终特别策划《拾问2019》,我们一起复盘一起走过的2019。

在调控政策日益趋严的今天,“房住不炒”已成为楼市调控主基调,然而对于在一线城市奋斗的年轻人来说,对“房租不炒”的期待更为迫切。北京商报记者近日调查发现,尽管各大机构披露的报告显示,北京租房市场持续下行,租金水平跌至2018年以来新低,但仍有机构借拆除隔断间、房源减少名义提价,且提价幅度部分高达20%。

一边说跌一边涨价

“先是说房源少要提高租金,看我质疑涨20%的幅度又说房东不租了要收回。”租住在北苑附近的自如客刘珊对“续签要涨”早已见怪不怪,但对于中介前脚给媒体提供“北京租金下跌幅度加大、当前租金水平已降至2018年初以来的最低位置”的报告,后脚又跟自己谈新年涨价20%的“操作”,还是只能感叹“够够”。

据刘珊提供的沟通记录,在租金到期申请续租之时,自如管家先是以房源少要提高租金为压力,要求租金从原本的每月2360元,上涨至2850元;在刘珊明确质疑涨价幅度和动机不久后,管家以房东不愿意续租、将收回房源为由,让刘珊另觅他处。

搬家半个月后,刘珊在自如App上看到了这套曾经住了一年、不到12平方米的房源,挂网价恰恰是管家提出的2850元。“后来我就一直盯着这房子,他们自己不是说被建委约谈了、要保持稳定么,还给媒体提供报告,说北京房租降了,在这么偏僻的地方一口气涨20%的理由是什么?有没有人接受呢?”刘珊的质疑在随后的市场中得到印证。因较长时间无人承租,该房源最终降至2530元/月勉强出租。虽然没有达到中介预期的“收益”,但价格终究还是涨了,如果算上服务费上涨幅度,新的承租客每个月要比刘珊多花10%的成本。

同样的情况,也发生在自如客王芸(化名)的身上。在今年11月房屋租金即到期的前夕,王芸提前一个月申请续租,这样可以获得一定的折扣。但收到管家的回复却是,这套位于新奥洋房小区的合租房,新一年度租金要有所上调,由现有的2560元/月上涨到2790元/月, 加上每月服务费涨幅,王芸新一年度的租房成本同样上涨10%。

对于租金上涨,自如管家给出的理由是,“因为监管强制我们拆隔断间,房源变少了,价格肯定要涨的”。 原来在王芸入住之初,该房源是四室格局,但在隔断间被强制拆除后,重新回归到三室一厅格局。

“房屋即将到期,走走看看十几家,还是感觉目前居住的质量要高一些。” 王芸感叹,一边是价格,一边是质量,价格和质量的天平要偏向哪一边,经过一番思考还是被“高价”击退了。

与上述“资深”北漂客不同,来自湖南的钱雪(化名)还是北漂大军中的“萌新”。今年刚毕业的她,经过一个月的考察,最终选择在距离单位较近的方庄芳星园二区“安家落户”。然而令钱雪费解的是,自己7点多平方米每月2460元的租金价格,居然与合租室友将近11平方米的租金价格是一样的。同住室友告诉她,入住时间仅仅比钱雪早了半个月而已。

配套几乎相同,为什么室友可以比自己多3平方米?对此,管家称一方面毕业季租金肯定是要走高的,但更重要的是隔断房拆除后房源少了,好的区位尤其抢手,涨价都是市场推动的。

整体降温 局部矛盾

在租客高喊房租“伤不起”的同时,根据多家机构的数据,包括北京在内的不少一二线城市,住房租赁市场都出现降温态势。

据我爱我家研究院统计,2019年11月北京住房租赁市场交易量环比10月下滑7.79%,同比2018年11月下滑3.88%。因进入淡季,11月北京租赁市场继续萎缩,平均租金稳中微跌,降至90元/㎡/月以下。1-11月的总交易量较2018年同期下滑2.7%。

数据显示,与去年租赁市场淡季相比,北京今年租金下跌幅度更大,当前租金水平已降至2018年初以来的最低位置。

诸葛找房数据研究中心提供的数据显示,11月,其监测的20个大中城市月租金挂牌均价为43.64元/平方米,环比下降0.23%,同比下降0.68%。租金连续5个月下跌,且11月跌幅扩大0.14个百分点。

我爱我家研究院分析表示,随着春节的临近,北京住房租赁市场的供给、需求都在下降,淡季趋势加深。所以11月的租赁交易量、平均租金价格都在下跌,这符合往年的市场规律。12月、1月,北京住房租赁的淡季还将延续,租金也还能继续下降,若明年仍有在京租房需求,租客此时租房能有更大的选择空间、议价空间。

“今年北京租赁市场的房源供应很充足,供需平衡基本可以保证,目前北京租赁市场最大的问题是局部供需矛盾。”合硕机构首席分析师郭毅称,正因为有了局部供需矛盾的存在,才会出现机构数据说降温、租客说涨价的情况。

逆市提价底气何在

处于市场降温阶段,中介机构逆势涨价的底气在哪?真的是房源少了?

“客观来说,违规隔断房大量被拆除,确实存在助推租房价格上涨的因素,毕竟之前有隔断房的存在,缓解了北京因供不应求对租金上涨形成的压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,从整体来看,北京此前租房价格一路走高,并非全是拆除隔断房所导致的,之前就发生过中介机构存在垄断房源、哄抬租金的乱象。隔断房的拆除更多传递的是一种情绪,房源少了、房价高了,但房源数量究竟有多少,机构心里清楚。

“违规隔断房大量被拆除后,中小户型、租金便宜的房源越来越少,这或许是中介机构逆势上涨的底气,虽然北京整体租赁市场处于下行,但不可否认一些地段较好的‘小房源’有逆势上涨的潜质。” 郭毅表示,部分地区的高需求量,依旧可以发出涨价的“信号”。

对于北漂的年轻人而言,踏入城市的第一步就是考虑“住哪儿”,目前,“房住不炒”已成为楼市调控主基调,而“房租不炒”距离一线城市奋斗的年轻人到底有多远?

在郭毅看来,影响一个城市的房租水平无非有两个方面,第一是需求,第二是供给。从需求方面看,近两年来北京常住人口一直处于下降趋势,使得原本紧张的供需矛盾得到了一定缓解,需求的减弱可以有效拉低租金的上涨速率;从北京租赁市场供给端来看,近几年北京正在源源不断向租赁市场注入“活水”,集体土地租赁房等一系列产品正在加紧入市,北京整个租赁市场的供应量持续加大。

“住房租赁是一个完全市场化的领域,当真正实现供需平衡、区域平衡后,一切炒高行为也就无从谈起。” 郭毅进一步表示。

就在记者采访的同时,北京市住建委发布信息,今年全年北京新开工建设集体土地租赁房约3万套,转化、改建租赁房2054套(间),建设筹集公租房约1.5万套。北京市住建委表示,下一步,将进一步完善政策性租赁住房建设管理长效机制,有效盘活存量,规范改建转化租赁型职工集体宿舍工作;引导社会各方积极参与,加快推进集体土地租赁住房开工建设,促进政策性租赁住房健康持续发展。

北京商报记者 董亮 王寅浩

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