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让房企“坐大” 才能造出更便宜的房子

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 2019谢幕了,房地产界各研究机构纷纷晒统计表和榜单。克而瑞研究中心数据显示,截至2019年12月末,排名靠前的100家房企累计权益销售金额同比增长6.5%,增速不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

在此背景下,大多数专家预言未来十年房地产市场将进入慢增长甚至零增长阶段。不过,我们注意到,整个行业的“慢增长”并未阻止头部房企的前进步伐。目前,千亿房企俱乐部已经增至35家。其中,三甲销售额均超过6000亿元,第十名的门槛也抬升到了2400亿元。在增速方面,TOP10房企中有7家房企增速超过两位数,其中世茂房地产增速达到了48.9%,中海增速24.8%,融创、新城和龙湖,也保持着20%以上的较快增速。

当然,扩张还有另一种方式。2019年11月末,融创中国以153亿元并购了云南城投,震惊地产圈。而另一家TOP10房企世茂也不甘落后,以近200亿元的代价先后收购泰禾、明发、万通、粤泰的20余个项目。

与头部房企继续扩张相对应的是部分中小房企举步维艰。一年内,“百强房企”三盛宏业爆雷,颐和、银亿、协信也传出资金链危机或被收购的消息。此消彼长,总的趋势是,房企集中度不断攀升。

企业越大越安全,这个道理至少在房地产行业是适用的。因为,房企的融资利率直接与企业的销售规模相关,而融资利率是房企的命门。2019年,121家房企发债的平均利率为6.9%,千亿级房企平均融资利率为6.52%,中海、万科、华润、保利等TOP10房企的融资利率则低至4%。对于动辄融资上百亿的房企,融资利率每提升一个百分点,就意味着要减少十几亿甚至几十亿元的利润。

百姓中流行一句俗语:店大欺客。意指企业做大了,就会蔑视消费者,做些有损消费者利益的事。

然而,现代经济学理论认为,那只是传统社会中的情况,是不充分市场化的结果。在一个真正市场化的社会,竞争会鼓励优胜劣汰。大浪淘沙之后的企业,会为消费者提供更优质的产品和服务。而且,仅有少数大企业的市场,竞争会更有质量。只要不出现垄断性的结局,消费者就是最大的赢家。发达国家的汽车、飞机、家电史,无不证明这个道理。

因而,众多地产界人士预判,未来十年,房地产企业将从目前的上万家减少到只有几百家甚至更少。房地产中介企业也将从几千家减至几十家,但整个市场的规模仍会保持十几万亿元。

我们认为,届时,中国的房地产市场将与今天的汽车或手机行业一样。幸存的企业将能获得更便宜的土地,更廉价的原材料,更低的融资利率,当然也能造出更便宜的房子。从这个角度来看,让房企“坐大”,实际上是件大好事。

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