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利润承压倒逼开发商聚焦精细化运营 多房企强化开发主业拓展新赛道业务

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  本报记者 王丽新

在风云变幻的市场中,房地产市场今年艰难前行,但仍有充分的时间和空间。

伴随着房地产行业由粗放发展转向精细化运营,“投资美好生活”成为终极目标、城镇化率大有空间、存量资产有待挖掘、战略性新兴产业方兴未艾,面对这样的全新市场,让地产的航船,平安驶向2020年,是房地产行业的当务之急。

聚焦精细化运营

强化全面预算管理

众所周知的是,地产企业是以资金为王的行业,资金融资方式对整个企业发展非常重要。中泰证券数据显示,2019年房企发行公司债2963.40亿元、ABS发行2458.94亿元,合计发行5422.34亿元,占到房企公开市场融资的69.69%,交易所市场成为房企融资的首选市场。

“债券市场完全是由政策端决定的一个市场。”日前,在以“赛道升级 融变求新”为主题的“第十一届地产中国论坛”上,中泰证券投资银行债券与结构融资执行总经理邓文表示。

明源地产研究院副院长吴浪雄在会上指出,面对宏观视角、严控慢松、精准调控、严管资金、产业共生等五大房企发展新常态,房企在构建精细化运营体系过程中,需要从经营提效、客户服务提升、数字化运营以及全面预算视角四个方面着手。

在融资环境趋严从紧的当下,面对利润被挤压的现状,房地产企业可进一步进行全面预算的大运营管理。“这个过程将收入、成本、效率无压力或无依赖的传递每个人心中,让每个人的工作过程中有效的落实下去。”吴浪雄认为。

抛开融资艰难的问题不谈,在业务聚集上,房地产企业也有了新的思考。比如,令很多企业感到焦虑的是,到底应该坚持原来的主业,还是更倾向于多元化的选择?

做大开发主业

适当开拓多元化新赛道业务

“城市化的发展导致人口往城市转移,就业形势也随之发生改变,中国房地产发展还有很长的路要走。”中国葛洲坝地产总经理助理徐海伦认为,不要认为这几年房价不涨了,不代表房地产不发展了,不应该做过多房地产主业之外的多元化发展。

对此,亿达中国高级副总裁于大海持相反观点。他认为,新经济形势的转变,致使赛道扩容升级成为必然。多元化实施过程中,应该选择那些受政策干扰少、市场波动小、现金流相对稳定、和房地产调控周期适当错位的一些新的业务、新的赛道。

“未来一定是从开发向服务向资产管理方面走,是带有一些服务性的尝试。开发商的现金流要好,一方面拿一些‘水’尝试其他行业,另一方面是给客户提供全生命周期服务和生活服务,这个逻辑是自上而下的。不管是谁,对于多元化的探索,可以保持一定的宽容度,企业有一定的容错机制、试错机制。”泰禾集团副总裁全忠指出。

金辉集团总裁助理冷捷则认为,在思考多元化之时,更多还是思考本身多元化产业之间,以及既有房地产主业之间的关联度,也不能跨界太多,房地产基因转型为互联网,这样的跨界太快了,更多是做和传统“房地产+”相关的内容。

“多元化的结构主要分为四类:相关多元化、不相关多元化、横向多元化和纵向多元化。”领地集团助理总裁兼品牌总经理姚科表示,“在与地产相关方面做围绕地产主业的布局,纵向多元化打通后,将形成内部的二八模式减低成本;而不相关多元化,比如大健康方面,亦有其核心能力与资源支撑。”但姚科亦承认:“多元化与专业化,本来就是一把双刃剑。”

总体来看,多家房企高管的共识是,控制成本管理、降低企业杠杆率、提高产品力水平是2019年大部分房企正在解决的问题。一些房企融变求新:合理控制现金流,放慢扩张速度,来换取企业更好的发展;一些企业赛道扩容升级:在压力之中有意识地进行企业转型,转变开发理念,升级运营模式。

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