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富力地产:旧改释放利润红利 现金流偿债好于预期

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 3月26日,广州富力集团股份有限公司(2777.HK,以下简称富力)公布了2019年业绩报告,其净利润逆市稳定上升成为亮点。

财报显示,2019年富力净利润100.9亿元,净利润增长率为16%,净利润增长率反应了一家公司的持续营利能力,富力目前的这一指标反应了富力的稳定增长。

财报发布第二天,3月27日,富力董事长李思廉耗资1006.7万港币回购了100万股,表明看好未来富力发展。

股价是资本市场衡量一家公司商业价值的最直观表现。截至3月30日收盘,富力股票5日涨幅15.81%,总市值345.69亿港元。2019年富力的净资产收益率为(ROE)为13.5%,同比增长4%。

2019年地产行业处于下行周期,金融强监管和稳地价、稳房价、稳预期宏观背影下,地产行业整体的营收、利润、现金流都面临挑战,富力业绩能够逆势上扬主要缘于其旧改土储优势及对融资成本和融资渠道的优化管理。

旧改—利润永动机

财报显示,2019年富力销售收入、销售面积均实现稳定增长。其中,权益合约销售总金额1382亿元,同比增长5%;销售面积约1255万平方米,同比增长23%,每股盈利为3元,相较2018年增加15%。

富力2019年营业面积主要贡献来自一二线,而太原表现最为突出,贡献了总营业额的10%。太原是富力布局城市更新战略的重点城市之一。

富力长期受益于城市更新项目,在利好市场背景下自然表现不俗。

2019年7月,国务院宣布未来将投放4万亿于城市更新和旧城改造。2019年9月4日,广东省自然资源厅发布了《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案(2019-2021年)》方案中指出,至2021年,广东新增实施“三旧”改造面积23万亩以上,完成改造面积15万亩以上,投入改造资金5000亿元以上。其中,仅大湾区新增实施“三旧”改造面积就达18.76万亩。

从土储来看,这些未来城市更新的热点区域富力都有重仓。

2019年底,富力在大湾区的土地储备约为270万平方米。目前,富力集团已签约的城市更新项目超70个,可售面积超过4000万平方米。

李思廉预计,由于旧改的成本较低,对今后几年富力的毛利与净利增长都是强有力支撑。

土储是房企的生命线,2020年在新冠疫情之下,第一季度土拍市场几乎停摆,这时,房企的土储实力不仅能抵抗周期性调控风险,还能保持企业未来的可持续发展。

截止到2019年,富力土储面积5790万平方米。以2019年销售面积1255万平方米为基础,假设销售面积每年增幅23%,富力就算未来三年不拿地,也能保证集团营销业绩的稳步增长。

2019年,富力拿地更加谨慎,因此,获得土储的性价比也更高,当年,富力新入土储940万平方米,覆盖32个城市,收购成本平均每平方米2600元。

现金流动性增强 融资成本降低

地产行业下行周期,真金白银在手才是王道。但能做到现金流充沛与低负债率的企业却不多。但2019年富力却实现了二者的平衡,财报显示,富力现金流充沛,去杠杆、降负债成效明显。

李思廉认为,中国房企的经营状况会实现较快复苏,未来,促成协议销售并保持充裕流动资金,将是富力2020年的业务重点。

截至2019年末,富力现金储备达384.4亿元,未使用银行授信约1200亿元。全年新增融资平均融资成本6.6%,低于地产行业平均水平。

2019年,富力还拓宽了融资渠道,以每股13.68港元,发行了2.73亿新H股,募集资金总额37.35亿港元,这是2006年以來富力首次进行股票配售。

流动资金的增加有利于富力偿还债务、降杠杆,并提高信用评级,从而以更低的成本进行再融资。

2020年年初,富力成功发行了为期四年的4亿美元优先票据,票面利率为8.625%/年,与2019年相比,融资成本明显降低。

科技抗疫

虽然土储可观,融资成本降低,偿债压力下降,但富力2020年不可避免的会受新冠疫情的影响,这是中国房地产行业的一道坎,行业玩家谁都躲不过。

2019年,富力投资物业、酒店运营及其他收入营业额为人民币111.2亿元,同比增长6%,,这部分资产正为富力带来持续稳定收入。

富力已经推出互联网营销平台“富力好房-佣多多”,开启了富力地产的线上全民营销服务。

佣多多自2017年推出以来,跨平台交易总额超过人民币300亿元,注册活跃用户超过300万。疫情期间,富力抓住机会进一步升级平台,并发起在线促销活动,7天内实现了10000个单位销售,销售建筑面积接近100万平方米。

新冠疫情影响了国内地产开发的施工进度,让很多地产企业减少了可售资源的供应,然而由于富力已累积了可观的可售资源,对疫情稳定后的推盘计划影响不大,2020年,富力的可售资源约为2700亿元。

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