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美的置业“两翼”赋能主业发展

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  本报记者 王丽新

“未来的市场会进一步集中,进一步分化,在大的线条下,我们按照自己定位和逻辑发展,不随波逐流,希望公司能够长期保持稳定发展,而不是短期追求某一个流量。”3月31日上午,在美的置业2019年业绩说明会上,美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示,“未来三年至五年规模上保持稳定增长,按照20%的速度,经济差一点相对‘左一点’,经济好的年份‘右一点’,不做非常绝对的安排。”

“在规模增长的基础上,我们会比较多地关注公司的净现金流、利润以及对总体负债情况的考量。”郝恒乐强调,在不确定的市场要用确定性的战略去应对,2020年将是公司战略巩固的一年。

对于2020年发展,美的置业管理层表示,未来公司将坚持利润导向和品质导向,以有质量增长为牵引目标,以产品+服务为竞争抓手,持之以恒锻造产品竞争力;以数字化系统赋能精细化管理,提升全维竞争力,进一步巩固稳健优质增长的成果。

“以回款定补地”不拿高价地

过去的一年,实际上是美的置业进行战略升级的一年,经过一年的努力,美的置业可谓交出了一份较好的成绩单。

财报显示,截至2019年底,公司实现营业收入约为411亿元,同比增长37%;净利润约为43亿元,同比增长32%;毛利率和净利率分别为31.6%、10.5%。

对于今年的发展目标,美的置业管理层并未过多谈及,但美的置业高级副总裁徐传甫表示,现在整个售楼部全国销售部线下100%实现了开放,复工复产达到95%左右。“对全年的铺排,按照‘以销定产、小步快跑,精准审批’几个步骤把握开盘、去化比和开工量,结合已有的存货,从几个维度来说做了精准的安排。如果疫情没有再大的变化,实现全年各项预定目标是有信心的。”

在投资布局方面,2019年美的置业新增土储面积中,一、二线城市占比高达64%,长三角和珠三角区域占比58%。截至2019年底,美的置业土地储备权益建筑面积为4236万平方米,在长三角、珠三角、长江中游、华北区域、西南经济区五大区域共布局278个项目。

对于2020年的拿地策略,“当然拿地的总量没有定下绝对的金额,内部掌握有一个相对的金额,按照公司今年销售总的规模和回款情况,基本上按照1/3的金额进行补地,绝对值是多少,没有把它很具体化。事实上,我们更看重哪一个时点拿地。”郝恒乐透露,“今年3月份以来,公开土地市场急剧升温,甚至超过2018年、2019年,但我们认为,目前有不确定性,不会去拿高价地。此外,我们手头上存量资源丰富,在判断哪个时点拿地时,游刃有余。”

“两翼”产业赋能主业发展

当下,房地产行业发展模式正在加速迭代升级,客户需求、行业竞争逻辑正发生深刻变化。

传承制造业基因,以制造业思维运营的美的置业,坚持“一主两翼”的发展战略,围绕房地产开发主业协同发展智能产业化和建筑工业化。2019年,公司打造了睿住科技产业平台,完善智慧生活全产业链生态布局,“两翼”产业逐步落地,为主业发展赋能。

在物业管理方面,美的置业更是在硬软件方面投入了一定成本打造AI社区,以此提升产品溢价能力,加快住宅项目的去化速度。

“AI社区增加的成本主要用于软硬件和平台后期建设费用,与传统社区相比,在不提高物业管理费的同时,提升整个社区品质,比如通过AI社区平台可以为业主提供更多的定制化、个性化的增值服务为,当然也为产品带来一定的溢价空间。”美的置业执行董事兼产业发展事业部总经理林冬娜在回答《证券日报》记者提问时表示,推行AI社区有助于产品销售速度的加快和业主满意度的提升。以苏州云筑项目为例,运用智能社区产品之后,开盘去化率达到了90%,带来了非常好的口碑和管理效应。

对此,美的置业管理层表示,未来公司持续践行精细化管理,坚持产业赋能主业发展,以最大的努力,提升综合竞争力,为迎接全新发展阶段打下坚实基础,创造良好的业绩回报股东。

优化债务结构适时融资

业绩的多点开花,来自于财务盘面稳健的支撑。截至2019年底,公司扣除预收账款后的资产负债率降至54%。同时,公司低成本银行借款占比大幅提升至66%;债务结构逐渐中长期化,一年内到期有息负债占比下降至17%。

报告期末,公司持有现金总量约269亿元,银行授信额度高达1303亿元,尚未动用的授信额度约为832亿元。报告期末,公司的现金短债比提高至2.95,同比2018年的1.60大幅提升,短期偿债能力大大提升。

近年来,公司的融资成本持续下降。2019年内,公司加权平均融资成本为5.87%,新增借款融资利率仅为5.76%。

“2019年,公司以60%的去化率和80%左右的回款率,保持了现金的获取。”美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示,目前授信充足,可以满足现阶段的发展需求。未来,公司会根据整个业务的发展情况来进行融资安排。

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