房地产市场保持平稳增长 数字化与居住融合深化

“居住服务数字化开拓消费场景，提振消费需求，提升抗风险能力；数字化技术优化服务体验，提升服务效率；数字化技术正在赋能服务者，促进品质服务。”在29日举办的贝壳研究院2020年度报告会上，贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰表示，“下一个五年，是数字化技术对居住领域各行业、各环节重做一次的五年。数字化与居住的融合正在撬动巨大的新市场。”

报告认为，2020年房地产市场在特殊冲击之下保持较高的韧性，土地、新房和二手房市场交易规模再创新高，对我国宏观经济复苏发挥了积极作用。同时，建设数字中国已经被提到国家级战略高度，线上数字化技术与房地产业的融合将进一步深化。

　　贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长 李文杰

　　房地产市场总体保持平稳增长

回顾2020年，我国土地、新房和二手市场保持总体平稳增长态势。对于2020年房地产市场保持复苏的原因，报告分析称，一方面疫情激发消费者住房条件改善的需求，消费者更加看重房屋空间的居住品质以及社区配套设施服务能力，为此形成了巨大的改善性换房需求。另一方面，全球货币流动性充裕，进入资产价格上涨的阶段，房地产作为稳定的资产品受到消费者青睐，房价的升温也带动土地价格上涨。

报告预计2021年市场总体平稳，土地市场成交量下降，价格涨幅收窄到10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当，其中二手房成交体量与今年相当，价格上涨幅度从7%收窄到5%左右。金融对房地产的助推红利逐渐弱化，房价普涨时代一去不返。

“未来的房地产市场需要因城施策、一城一策，夯实城市主体责任，长期实现稳地价、稳房价、稳预期。”国务院发展研究中心市场所房地产研究室主任邵挺指出，城镇化会是未来牵动工业化，农业现代化，信息化重要的空间载体，特别是人口产业转型快的、城市新旧动能转换顺畅的地方，住房需求将保持长期的旺盛。

　　数字化融合产业进一步深化

受疫情影响，消费者消费的习惯被改变，住房消费正经历一场由线下，到线上线下结合的迁移变革。从成交前浏览房源、IM咨询、带看等准备工作，再到交易中的签约、贷款核实等环节，消费者购房全流程中均已实现不同程度线上化渗透。“虽然房屋属于一种大宗非标商品，在成交服务中，线下渠道不可能被线上所取代，但总的来看，消费者对线上工具的依赖度明显增强，住房消费行为线上化是时代所趋。”贝壳研究院高级分析师闫金强说。

消费者线上转化趋势明显，也加速了房地产互联网营销进程。解决短期线下销售受阻的问题，比如出现了一些房企开发的“线上售楼处”、直播卖房等，第三方电商平台以流量导客为主要优势加入房产营销线上化行列。

据不完全统计，龙头房企中有20家开展了相关工作，其中恒大和碧桂园早在2014年就开始使用自己的线上平台，功能上包括线上展示（VR)、咨询、预约、客户登记等，以替代售楼处功能为主，甚至开发了客户推荐和意向签约的功能。同时，与第三方平台合作的情况也有所增加，渠道拓展成为2020年特殊时期影响之下的重要发展方向。

报告认为，今年开发商尝试“线上售楼处”和直播等形式拓展了线上获客渠道，是传统线下营销方式的补充。由于开发时间短、缺少产品经验和市场验证，线上平台实际的使用价值有限，加上品牌产品的局限性，客户对于这类平台的依赖性有限。本质上，这些线上化产品的逻辑仍然是“为房找客”，而非为消费者找到合适的房子，并没有根本性改变。

报告指出，今年房产的数字化主要是在销售线上化方面的初步尝试，最大的收获在于让行业认识到线上化的重要价值和发展趋势。随着政府积极参与到线上化过程中，政务信息化不断推进，数字化对房地产行业的改造将会更为深入。

报告认为，2020年房产交易服务数字化进程的深化是线上技术推动场景变革，主要体现在四方面：信息发现渠道的线上化与多元化，信息筛选的决策智能化，转化体验的线上线下一体化，交易闭环的线上化。在信息发现环节，信息展示方式更生动，降低消费者信息获取和理解的门槛。在信息筛选匹配环节，智能化辅助消费者及时获取信息和精准决策，推动其房屋交易效率的提升。在客户转化环节，实景看房和讲解转移至线上，消费选择更多，效率更高，体验更佳。在交易环节，线上签约和线上贷签，在保障交易安全的前提下，极大提升了交易效率。

展望未来，在城镇化深化、人口红利消退的背景下，数字经济成为经济高阶发展和创新的核心驱动力之一。居住服务业进入智能化阶段，在房、人、流程等方面的线上化将加速，为消费者提供更多的选择权和更好的服务品质与体验，同时也为服务者的品质与效率赋能。