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二手房成交继续升温 新房去化仍存难题

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中国证券报记者日前对北京地区新房、二手房市场进行走访发现,近期,北京地区二手房市场延续11月以来的“暖冬”迹象,成交量仍然维持高位。以学区房、临近地铁次新房为代表的部分楼盘价格出现小幅攀升。相比之下,以限竞房为代表的新房市场普遍存在较大的去化难题,有些项目由于入市时间比较长,预售证已经过期,不得不由期房转入现房销售。

对此,多位房产观察人士指出,相比深圳、上海等热点一线地区,北京地区楼市已连续多年呈现平稳态势,随着北京地区不限价地块出让增加,北京未来房地产市场仍存在较大机遇。

“暖冬”特征明显

“从去年11月开始,整个北京地区的二手房成交量就上来了,这种现象已经持续了很多年。门店12月成交量和11月基本持平,大概是10月及之前月份的1.5倍。最近,门店基本每周都有2-4套的成交。”位于丰台区4号线地铁站附近某次新楼盘底商中介人员李强(化名)对中国证券报记者表示,“元旦假期期间,门店经纪人带看量非常大,因为受到疫情影响,很多业主在假期期间取消了往年旅游等出行计划,看房比较方便。带看量上来对成交量肯定有好处。”

据李强介绍,该小区由于建成时间比较新,且临近地铁,周围配套设施都比较全,属于较为优质的刚需型楼盘。“金九银十”期间,北京地区二手房市场整体不太景气,但是当时假期期间该楼盘带看量较高,这些带看量在此后的几个月很快转化成了真实成交,带动去年11月、12月以及新年开年成交量的增加。

此外,中国证券报记者走访发现,西城区、海淀区两大主流学区房价格近期都有小幅走高的趋势。

对此,中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示,受疫情影响,出国留学的需求受到较大抑制,留学回流是学区房价格走高的主要因素。此外,受春节前卖房回收资金的人群增加,北京地区稀缺小户型学区房挂牌和成交量均有明显攀升迹象。而小户型成交量增加,也带动了学区房均价的整体走高。

从机构近期发布的2020年二手房成交情况看,“暖冬”特征也较为明显。中原地产研究中心统计数据显示,2020年12月,二手房网签套数达到2.09万套,同比、环比均上涨明显。2020年,北京共签约二手房16.88万套,刷新近4年成交纪录。2017年至2020年,北京地区二手房分别成交套数为13.62万套、15.35万套、14.5万套和16.88万套;成交面积分别为1230.82万平方米、1343.31万平方米、1281.28万平方米和1516.34万平方米。

新房仍存去化难题

相比之下,新房市场仍然面临较大的去化难题。中国证券报记者走访发现,最近几年,远离市区的大兴、房山等地区密集推出低价限竞房产品,但销售情况整体不容乐观。不少项目经过多年的建设和预售,目前已经全部建成,2021年这些项目预售证到期,期房不得不变成现房销售。

中国证券报记者了解到,由于在期房换成现房的销售过程中,住建等部门允许开发商对售价进行适当调整。不少开发商借此宣称,新年销售压力较小,有意对剩余转成现房的楼盘进行调高价格出售。

有开发商销售人员称,楼盘剩余房源不多,开发商回款压力不大。总部允许项目楼盘采取高价销售策略,不会为了促销而降价。

“2018年以来,北京地区新房市场以限竞房为主,受地理位置不佳、周围配套跟不上、开发商利润空间小导致产品吸引力不足等多重因素影响,项目前期去化率普遍不高。很多项目销售时间横跨了4个年头依然在售。2020年底很多开发商为了冲刺2020年度销售业绩,借助‘双十二’等节点大力促销,取得了较好的效果。新年之后,很多项目取消了之前的优惠活动,新的营销策略要根据开发商新年定的销售指标看。”有楼盘资深销售人员对中国证券报记者表示。

中原地产研究中心统计数据显示,2020年12月新建住宅网签6681套,全年合计实现新建住宅网签49189套,同样刷新近年来北京地区的成交纪录。

不限价地块增多

针对北京地区“暖冬”行情的出现,多位市场观察人士指出,近年来,以深圳、上海为代表的一线城市楼市价格普遍上涨,北京已经连续跌了3-4年,加之“金九银十”期间北京地区并未出现其他地区的旺季现象,导致多数楼盘性价比很高。随着年底售房者回款需求增加,挂牌房源量也出现攀升,导致成交量出现“暖冬”迹象。此外,新房市场经过了2018年以来的先滞销后促销,限竞房被市场消化后,逐渐变得稀缺。大量不限价土地入市,使得后期市场预期发生了改变。

对此,张大伟指出,2020年以来,大部分新出让的地块不限价,不限价项目将成为市场主流。

机构数据显示,2020年,北京地区不限价商品房住宅数量达到37块,限竞房地块数量仅为8块。而在2019年之前,限竞房地块出让占据北京地区土地市场的绝对主流。2017年至2019年,北京地区不限价地块数量分别为0块、1块、14块,而限竞房地块出让数量分别为44块、41块和21块。

针对北京地区未来市场的发展机遇,空白研究院创始人杨现领指出,从市场容量看,我国房地产存量市场总规模超过25万亿元。其中,新房为16万亿元,二手房为7万亿元,租赁房为3万亿元,是目前全球最大的市场。中国房地产市场规模是日本的8倍,大概是美国的1.6倍,房地产行业存量时代的黄金期才刚开始。房地产是当前及未来五年内最大的市场,未来还有很多可能性。其中,人口的流动是催生需求的核心动力,资金的限制导致住房需求在时空上的转换,催生了今天买房市场整体巨大的需求。比如,资金充裕的买房者会选择在城市群核心区买房,买不起核心区房产的人,会去城市群周边地带买房,进而带动城市群周边房地产市场的兴起。

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