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权威访谈:解决好大城市住房突出问题

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住房问题关系民生福祉。中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”作为今年经济工作的重点任务之一。大城市住房有哪些突出问题,应该如何解决?记者采访了浙江工业大学副校长虞晓芬。

推动房地产市场平稳健康发展

记者:中央经济工作会议又一次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,2021年应该如何促进房地产市场平稳健康发展?

虞晓芬:我国大城市住房存在供给量偏少、房价偏高、租赁市场结构不合理等问题,造成新市民、青年人等群体的住房困难问题比较突出。当前,解决好大城市住房问题,首先必须坚持“房住不炒”的定位。各地要善于运用长效机制政策措施“工具箱”,从供给端、需求端入手,多策并举,把住房资源更多地配置给自用者,实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

进一步压实城市主体责任。要进一步完善城市房地产市场监测和评估考核机制,对调控不力的城市及时问责追责。

严防资金违规进入房地产市场。强化对房地产企业融资状况和拿地行为的全面监测,实施好重点房地产企业资金监测和融资管理规则,严查各类资金违规进入房地产领域。加快建立居民债务收入比监测体系。

加大住宅用地供给。人口净流入、房价较高的大城市,要切实提高新增国有建设用地中住宅用地的供应比例,扩大普通商品住房用地供应规模,增加租赁住房用地和保障房用地供应。建立“限房价、竞地价”等房价地价联控机制。严格禁止国有企业高价拿地。

遏制投资投机炒房行为。实施限购、限售,优先保障无房户购房。严格审查购房首付资金来源,严防消费贷款、个人经营性贷款等非房贷资金违规流入房地产市场。加强市场监管,严肃处理开发商和中介哄抬房价地价、恶意炒作等行为。

加强政策性租赁住房建设

记者:为什么中央经济工作会议提出要高度重视保障性租赁住房建设?加强保障性租赁住房建设的重点是什么?

虞晓芬:高度重视保障性租赁住房建设,为完善住房保障体系指明了方向,是解决好大城市住房突出问题的重大举措。

经过多年努力,我国已建成世界上最大规模的住房保障体系。“十三五”期间,全国棚改累计开工超过2300万套,帮助5000多万居民搬出棚户区、住进楼房。截至2020年底,全国3800多万困难群众住进公租房,累计2200多万困难群众领取了租赁补贴。随着新型城镇化的纵深推进,住房保障的重点从解决户籍居民住房困难转向解决大城市新市民、青年人等群体的住房困难问题。新市民群体规模庞大,国家统计局数据显示,2019年全国人户分离的人口2.8亿人,其中流动人口达2.36亿人,靠政府投资建设的公租房难以覆盖,租赁市场又缺少与这一群体经济能力相匹配的合适房源。

2019年,住建部会同专家学者开展调研,提出发展政策性租赁住房。政策性租赁住房由政府给予政策支持、多主体投资、多渠道供给、租金低于周边同品质的租赁住房,为新市民提供与其经济能力相匹配的“一张床”“一间房”或“一小套房”,让他们能够先在城市安居,等有一定支付能力后再租赁商品住房或购买共有产权住房、商品住房。

2019年底,住建部部署在广州、沈阳、南京等13个城市开展政策性租赁住房试点。2020年推动建设银行三年内提供3000亿元贷款,引导部分房地产开发企业参与发展政策性租赁住房。经过一年多实践,试点城市初步探索出政府给政策、银行给支持、市场主体积极参与的政策性租赁住房可持续运作模式。但试点过程中也发现在用地、规划、审批、项目盈利能力等方面还存在困难。

中央经济工作会议明确“土地供应要向租赁住房建设倾斜”“要降低租赁住房税费负担”等措施,必将有力促进政策性租赁住房发展。

进入新发展阶段,我国构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的顶层设计已经明确,其中保障性租赁住房包括公租房和政策性租赁住房。要进一步在土地、金融、财税、审批等方面细化支持政策性租赁住房的政策,进一步明确地方政府的主体责任,加快推动政策落地。

规范发展长租房市场

记者:中央经济工作会议提出“加快完善长租房政策”“规范发展长租房市场”,应当如何落实?

虞晓芬:长租房是指租赁关系和租金相对稳定、完全市场化运作的可长期租赁的住房。发展长租房,对增加租赁市场有效供给、改善租赁供需结构、提高租房品质、稳定租金价格、促进住房消费健康发展等有十分积极作用。

一是要加快研究制订长租房的建筑设计、消防验收、运营管理等行业标准,明确长租房的车位配比、日照间距、梯户比、最小套内面积等,避免简单套用其他建筑规范或标准;二是加快出台支持持有型长租房投资经营的信贷、税收、补贴等政策,支持企业发行长租房REITs产品(房地产投资信托基金),筹措长期低成本资金,切实减轻REITs发行、运营、退出阶段的税收负担,免征部分环节的增值税、企业所得税或个人所得税等,保障从事长租房投资经营的企业获得合理回报;三是加快出台《住房租赁条例》,去年9月住建部已向社会公开征求意见,应在修改后尽快出台,特别是要明确禁止租赁企业采取“高进低出”“长收短付”等经营行为;四是研究推进公共服务政策体系建设,逐步实现“租购同权”;五是把经营长租房的机构与房源全部纳入政府租赁监管平台,实施严格的租赁资金监管制度,切实维护好群众合法权益。

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