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新增需求叠加批量换租 租房市场走出淡季低谷

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近期,租房市场回暖明显,租金与成交量均走出淡季低谷:优质房源成交走俏,挂牌租金价格明显比春节前坚挺。有租客向中国证券报记者反映,最近租房的人挺多,看上的房子一犹豫就被租出去了,也比较难讲价。

务工潮来袭

中国证券报记者多方了解到,春节过后,新增进城务工人员数量增多,租赁市场迎批量新增租赁需求。此外,随着前期租房合同到期,换租数量也明显增多。新增需求和批量换租双重因素叠加,促使租房市场回暖。

“靠近地铁、装修好、居住人员密度小的房源属于租赁市场中较为优质的房源,价格也会相应贵一些。最近一段时间,换房客户改善型需求增多,使得这些价格偏高的优质房源出租速度比之前要快。”多位租房中介人员对中国证券报记者表示,“随着新进城务工人员增多,单价较低的群租房成交情况也得到改善。”

租客李亮(化名)春节后刚通过了北京一家互联网公司的面试,为了顺利度过实习期,他春节后就在公司周围找房。据李亮介绍,自己之前和父母同住,工作后一方面希望独立居住,另一方面希望通过租房缩短通勤距离。“但可能是首次租房没有经验,看上的房子想第二天再签合同,很多次都被中介通知说已经租出去了。中介帮忙找的据说都是带看量大、性价比高的房源,这些房子中介是有独立钥匙的。看好了当天不签,下一趟再来就只能看别的。有钥匙的房源里,一起看房的人也不少。”李亮称。

但李亮也指出,市场目前并不缺待租的优质房源。“无论什么时候去,都有好房子可以出租,只是不好讲价。公司周围优质一点的一居室都要5000元/月起步,低于这个价格的房子,当天一犹豫就被中介租给了其他人。”

与李亮这种想租优质房源的客户不同,很多外地务工人员春节后进城第一件事就是要找到最便宜的房子,尽可能压缩租金,而这类房源通常以二房东的方式隔断转租。受疫情影响,隔断房在经历了很长一段时间的成交低谷后,目前也恢复了往年热闹的成交场景。

以人口居住密度较大的天通苑社区为例,这里聚集了北京最便宜的隔断房房源。受疫情影响,群租房前期租赁到期后,很多房源只能空置。“疫情最严重的时候,500元-600元/月就能租到房子,现在没有这么便宜的了。1000元-1700元/月的隔断房作为进城务工人员的首次过渡房,是目前的成交主力。这个片区一般都是二房东,疫情严重的时候没有人租,这些隔断房就由二房东自己住。现在进城的人多了,这些房源开始迎来带看潮,每天下班都有人敲门看房,这种情况很长一段时间都没有了。”长期与二房东合租的租客王宏(化名)对中国证券报记者表示。

疫情影响转淡

中国证券报记者调研发现,目前租房市场普遍走出疫情影响。从近期第三方机构披露的租赁数据看,春节过后,重点城市租赁市场成交量和成交价环比均出现了不同程度的上涨。但由于疫情防控仍未完全放开,从同比数据看,仍然处于相对低点。

贝壳研究院数据显示,2021年2月,全国重点18城租赁成交量环比上涨8.5%,多数城市成交量环比上涨。自去年9月开始,全国租赁成交量连续五个月环比下降后,首次环比止跌上扬,市场即将进入租赁旺季。从租金水平来看, 2021年2月重点城市平均月租金为42.1元/平方米,平均租金指数环比上涨1.5%,同比下降5%。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示,目前说大城市住房供不应求没有问题,但是说租赁住房供不应求很难成立,因为没有人租不到房。租房市场面临的问题不是供给不足,而是租赁乱象较多,比如长租公寓频频“爆雷”,租赁市场监管及相应政策有待完善。

长租房难题有望解决

“很多人租房都是短期行为,即使高房价下租房划算,也很少有家庭靠租赁住房来解决自己一生的住房问题。更何况现在孩子上学还是与住房捆在一块儿,拥有产权房孩子上学更有优势。目前来看,家庭租赁长租房的需求数量并不多,大部分只是过渡而已。在疫情影响下,租房人群对产权房的需求更强烈了。”赵秀池指出,“建议重新评估需要新建租赁住房的数量。”

针对长租房的供给问题,赵秀池指出,不要忽视个人房东在租赁市场中的作用,个人房东提供的租赁住房一样可以是长租房,这一点应该引起足够的重视。不是发展长租房就要发展机构租赁,也不是一提到长租房就需要新建。二房东的租赁机构除非有低成本的房源供应,其盈利模式才能成立。因此,如果有工业厂房改建、集体土地上建设,或者旧房需要改造,需要一定投资并能带来增值,可以鼓励机构租赁参与。

多位分析人士指出,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提到的“有效盘活存量住房资源”“支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房”等对于长租房企业来说意义重大。此前,很多长租房公寓是将办公楼等区域进行改装,由于消防等问题,面临较大的监管风险,使得长租房企业只能以试点的方式进行,无法全面铺开。预计随着监管部门细则出台,长租房将迎来规范化运行的新时期。

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