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民法典:“跳单”需担责(律师信箱)

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图片源自网络

闫律师:

前段时间我和我先生分别委托了A和B两家中介公司,A公司向我推荐了一套房子,碰巧B公司也向我先生推荐了同一套房子。最终,我们通过B公司购买了该房屋。A公司知道后,说我“跳单”,要求我按合同支付中介费。这个费用,我该给吗?

山西读者  佟女士

佟女士:

您所说的“跳单”行为,是中介合同纠纷领域特别常见的一种纠纷类型,我国法律之前对此没有明确规定,《民法典》基于对实践需要的回应,专门新增了相应规定。

《民法典》第九百六十五条明确规定“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”因此,中介机构要求委托人支付报酬,是需要符合一定前提条件的。

何为“跳单”

“跳单”又称“跳中介”,一般发生在二手房买卖或房屋租赁交易中,是指委托人与中介人签订中介合同,中介人按合同约定履行了提供房源、带看房、促成交易等义务,但委托人“跳”过中介人,就其提供的房源直接与交易对方签订合同,或另行委托他人提供中介服务,通过其他中介人与交易对方签订合同的行为。

“跳单”行为的构成要件

委托人绕过中介人,直接与第三人签订合同,并不必然构成“跳单”,需要同时符合以下3个条件,中介人才有权要求委托人支付报酬:

1、中介合同已生效,且中介人按约向委托人提供了服务

实践中,委托人与中介人签订的合同名称不一,有居间合同、中介合同、房屋买卖服务合同,还有看房确认书或看房协议书,因此,不能简单地以合同名称来判断是否属于中介合同关系,如果合同内容在实质上是中介人向委托人提供订立合同的机会和媒介服务,就应当认定双方之间存在中介合同关系。

合同生效后,中介人需按约向委托人实际履行了报告订约机会、提供媒介服务的义务,比如向委托人提供房源信息、介绍委托人与房屋所有权人见面、带看房、协助双方协商等,并且委托人接受了中介人提供的服务,这是中介人获取报酬的权利来源。

2、委托人客观上实施了“跳”开中介人的行为

委托人在接受了中介人提供的服务后,“跳”开中介人,直接与第三人签订合同,或者通过其他中介人与第三人签订合同。

3、委托人与第三人签订合同,主要是利用了中介人提供的交易机会和媒介服务

中介人提供的中介服务与委托人最终与第三人签订合同,之间存在因果关系,这是认定委托人构成“跳单”、应向中介人支付报酬的关键。

不是所有“跳”过中介人的行为都构成“跳单”

通过上述分析可知,委托人“跳”过中介人的行为,并不必然构成“跳单”,比如实践中常发生的以下几种情形:

1、双方签订中介合同后中介人未实际提供中介服务,委托人跳过中介人直接与第三人交易,中介人无权要求委托人支付报酬。

2、委托人自己通过各种途径查询到相关的房源信息,中介人提供的信息与委托人已经查询到的信息是重复的。在此情形下,不能直接认定中介人的服务与最终合同的签订存在因果关系,当然,委托人需要举证证明自己确实事先通过其他途径查询到了相关信息。

3、同一个房源信息可能会在多个中介机构挂牌出售,委托人可通过多个中介人了解房源信息,也可同时委托多个中介人。此时就要判断委托人最终签订合同,是利用了哪一个中介人提供的服务,而且如果多个中介人均提供了服务,委托人基于服务满意度、中介报酬费等因素而最终选择其中一家,虽然绕过了其他中介人,但这是委托人作为消费者的自由和权利。当然,委托人需要举证证明,其最终订立合同,主要利用的是最终选择的这一家中介人提供的服务。

若您能够证明,最终购房主要是利用了B公司提供的服务,则无需向A公司支付报酬。但是,若A公司能够证明,该房源信息是您首先从A公司获得,后将该信息告诉B公司,“跳”开A公司后通过B公司订立合同,则A公司有权向您索要报酬。关于报酬金额,则需要考虑A公司对合同义务的履行程度来具体确定。

(北京市京师律师事务所律师闫小雨  杜园峰)

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