预见2022：行业改善和转变

楼市调控是个长期博弈，调控不是目的，发展才是目的！市场火热时期打压热点城市的投机需求。当楼市投资快速下行，调控目的已达成，市场对房地产行业政策调整预期有所升温。

回顾2021

受楼市持续高热影响，全国多地出台楼市调控政策，政府通过限制融资、限制贷款、限制变现，来冻结房地产的流动性。整体环境呈现收紧之势。下半年市场冷却、个别房企流动性问题引发的行业信用风险持续升温，叠加消费端疲软，市场见底存在放松可能。 展望2022房地产信贷政策调整，是短期的纠偏，而非方向变化。房地产相关信贷的进一步边际改善，但这一改善在房住不炒的大方针下，更多可能表现为“托”而非“举”，主要政策表现是落实十月以来“保证房地产企业正常融资需求”的精神。

预测宁波

融资环境偏紧，外部“输血”不足。同时楼市降温叠加房贷放款变慢导致销售回款受阻，房企资金压力不断加大，拿地能力与拿地意愿下降。受此影响，重点城市第二批次地块出让整体降温。中央稳地价、稳房价、稳预期要求下，重点城市第三批供地陆续进一步优化地块出让条件，实行“一地一策”，对地块体量大小、初始价格、捆绑限制和品质要求等方面进行优化，促进土地市场平稳运行。预计宁波三批次供地规则调整已在路上。

01 区域市场持续分化，奉化市场承压明显

2021年宁波市六区整体库存量依然保持低位，目前潜在待推量有限，整体动态去 化周期可控但奉化区域未来潜在供应量较大，动态去化周期超过40个月，整个 区域的去化压力显而易见。

02 多板块维持或步入"断供"期，海曙、江北现象尤为严重

受土地集中供应和成交锐减影响，2022年宁波市六区多个热点板块市场进入"空 窗期"，其中海曙和江北多个板块出现断供现象，镇海和鄞州部分板块供应紧缺， 断供局面短期难以扭转，未来这些板块少量项目入市或将遭疯抢。

2022年：改善&转变

2021年即将收官，楼市从火热到急转直下，房地产硬着陆的风险逐渐显现。

中央经济工作会议提出“加强预期引导，探索新的发展模式”。2022年我们认为行业将呈现两大特征:改善和改变改善：行业环境预期有望进一步改善！ 调控最终的目的都是发展。目前政策层面正在从防范风险、保障刚需的角度，矫正前期房地产领域信用局部过紧的现象，预计2022年金融机构对房地产企业的融资行为将慢慢恢复至正常状态。房地产市场将提振，行业预期逐步改善。 房地产已跨过大周期顶部，在资本和格局重构的环境下，不断突破重围、全面变革的优质企业将加快穿越周期，有望锁定更为长期的终局优势。