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销售增两成,越秀地产2022年不改稳健底色

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(原标题:销售增两成,逆势跨千亿 越秀地产2022年不改稳健底色)

当蒙眼狂奔的行业慢下来后,曾经稳健前进的企业摘得了时间的勋章。

3月10日,越秀地产(00123.HK)发布了业绩报告显示,2021年,其实现合同销售额1151.5亿元,成功跨越千亿门槛,实现同比增幅达20.2%,完成全年销售目标的102.6%,这一目标完成率远高于2021年典型房企约91.18%的完成率均值。

销售的稳步增长,也保证了业绩的持续向上。报告期内,越秀地产实现营业收入约573.8亿元,同比上升24.1%。核心净利润约为41.5亿元,同比上升3.2%;全年每股派息0.654港元,同比增长9%,按核心净利润的派息比率稳定维持在40%。

2022年,越秀地产不改稳健本色,合理铺排可售资源,将销售目标定在1235亿元,同比增速为7%;而投资计划亦秉持以销定投,全年预计投资强度在40%左右。

“2021年我们保持着稳中求进,实现了有质量的增长,”越秀地产董事长林昭远表示,“2022年,管理层有信心完成年度的各项经营目标,持续为股东创造价值。”

广州销售破600亿,TOD布局向纵深

2021年,越秀地产录得合同销售金额约为1151.5亿元,同比上升20.2%,合同销售额再创历史新高;合同销售面积约为418万平方米,同比上升10.1%。其中,销售均价也逐年提升,2019年-2021年间,从20700元/平方米,增长至27600元/平方米。

作为越秀地产大本营的广州,依然是其最坚实的后盾,年内实现合同销售额606亿元,同比增长8.6%,占全部销售额的约52.63%;克而瑞数据显示,这一销售业绩在广州位居各大房企之首。以广州为基础,粤港澳大湾区的销售业绩合计贡献合同销售额713.7亿元,同比上升12.1%。

根据地稳固的同时,越秀地产向北、向东的扩张,都实现了良好的回报:报告期内,华东地区实现合同销售额259.3亿元,同比上升30.1%,并首次进入上海;华中地区合同销售额101.7亿元,同比上升48.6%。

特色业务TOD项目同样为越秀地产提供了坚实的支撑。2021年全年,TOD项目实现合同销售金额约178.7亿元,同比上升5.1%;其中,星图TOD实现35亿元、星瀚TOD实现40亿元、星汇城TOD实现45.9亿元。

截至2021年末,越秀地产已售未入账的销售金额约有1506亿元,较年初增长了25%,其中大湾区占比超6成,华东区域超2成,销售均价保持在26400元/平方米,为之后的业绩规模提供了有效的保障和支撑。

能在下行的行业大环境中,以远超平均水平的目标完成率跻身千亿房企之列,背后是越秀地产对市场调整的积极应对。

在持续加强线上、线下融合营销力度的同时,越秀地产制定了“一城一策”和“一项目一策”的精准营销策略。

“现在不同的城市,不同的区域,市场存在些差异”,在林昭远看来,2022年,超17万亿的市场规模应该已经达到了顶点,未来会有所回调,市场的分化、尤其是城市的分化可能会更加明显,“一二线城市、产业和基础设施比较完善的市场,我们认为还是保持稳健,远郊或者部分三四线城市靠投资客的市场受到的影响可能会大一些。”

基于此,越秀地产给2022年设定了一个“谨慎乐观”的销售目标,即全年实现1235亿元,同比增速约为7%。这其中,对于大本营广州,林昭远称,期初有200亿元左右的货值可以持续销售,在稳定地供货下,预计广州的销售增长可达10%左右。

林昭远表示,销售目标是根据2022年的供货和去化率来的,总体去化率以去年58%的比例计,“还是要看市场,如果市场好一点,去化率可以超过60%,那增长还会多一些,但目前市场分化确实比较明显,所以我们会保持积极的态度,谨慎地进行目标设定。”

“6+1”增土储,把握并购时机

2021年的越秀地产不只是在销售市场上表现亮眼,在土地市场上亦收获颇丰。

据披露,越秀地产通过“6+1”多元化、特色化增储模式,年内共新增37宗地块,分别于广州、佛山、上海、杭州、苏州等18个城市,总建筑面积约为918万平方米,其中大湾区新增土储为442万平方米,占比约为48%;华东、华中新增土储均超2成;广州新增土储约为390万平方米。

据越秀地产资本经营部总经理姜永进介绍,新增土储中通过多元化渠道增储占比达到了56%。其中TOD、“城市运营”、国企合作增储模式分别占新增土储的2.3%、25.5%、9.3%。林昭远称,新增土储中有不少是通过底价勾地合作获取,为后续发展增加了不少厚度。

“去年,我们新增了广州星航TOD项目,总建面是21万平方米,股权占比为95.48%,这是通过公开市场获取的TOD项目。目前6个TOD项目的总土地储备为375.6万平方米。”姜永进表示。

“目前公司TOD项目的总货值超1000亿元,”林昭远表示,对于TOD项目,当前有开发能力的企业还不算太多,也成为越秀地产的优势,未来会作为关键领域,希望能拓展广州以外的项目, “相信TOD项目会慢慢夯实基础,进一步对业绩形成支撑。”

在区域选择方面,越秀地产持续巩固“1+4”的全国性布局,深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西南地区,2021年新进入了北京、上海、宁波、南通、东莞、西安、毕节、郴州8个重要城市,实现一线城市全覆盖。

截至2021年末,越秀地产在全国战略布局29个城市,总土地储备约为2711万平方米,其中大湾区土地储备占总土地储备约55%。

2022年,越秀地产在增储纳粮上,依然保持着颇为进取的态度,全年拿地资金预算约为457亿元,投资强度为40%。“在拿地方式上还是保持既定的方针,在投资节奏上,还是保持有质量的投资,”越秀地产副董事长、执行董事兼总经理林峰表示,“因为蛋糕就这么大,在投资的选择上会更多地投向产业基础好,有住房改善需求的城市、安全边际高的城市。”

林峰透露,公开市场也要看机会,若是过于激进,或地价偏离价值太高的,“我们也不一定会参加,反而会更多关注一些收并购、合作的机会。”

实际上,在不少房企暴露出风险的当下,伴随着相关政策的支持,“钱不是问题,”在谈及收并购时,林昭远坦言,“并购贷方面,目前各大金融机构已经主动和我们对接了,”目前正在积极研究,但核心还是要有好的标的,“起码要与我们布局的城市有重叠度,在项目的筛选上,我们可能会严格一点。”

稳居绿档行列,保持投资级评级

经营策略上的稳健,落到财务数据上,便表现为健康安全。

截至2021年12月末,越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为405亿元,较年初上升8.6%,保持稳步增长,资金流动性充足。

在“三道红线”方面,越秀地产在剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.1%、47.1%、1.36倍,实现了零踩线,保持了绿档达标的状态。

值得一提的是,在净负债率方面,越秀地产较2021年的47.5%进一步下降了0.4个百分点。“尽管总负债规模略有增长,但我们的现金和权益也同步实现了增长,增幅超过了负债的增长比例,实现了净负债率指标的下降。”林昭远介绍。

越秀地产还在积极拓展多元融资渠道和方式,强化资金管理。

“去年我们抓住了市场的有利窗口,于境外成功发行了6.5亿美元5年期和1.5亿美元10年期美元债,票面利率分别为2.8%和3.8%,”姜永进介绍,“于境内成功发行公司债人民币60亿元,平均票面利率为3.29%。”

这样的动作使得越秀地产的融资成本再创新低,2019年-2021年以来,其平均借贷利率分别为4.93%、4.62%、4.26%,实现持续下降。

“目前整体的融资环境对我们来讲还是比较有利的,”谈及2022年的再融资计划时,越秀地产财务总监兼执行董事陈静表示,“我们也跟境内外的金融机构保持了良好的互动,未来将利用一些机会,把部分高成本的融资再只换一次。”

优秀的财务水平,叠加国企背景、母公司的支持,以及稳健的销售增长和优质的土地储备作为发展的持续动力,国际评级机构穆迪和惠誉保持了对越秀地产的“投资级”信用评级,展望“稳定”。

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