超16万套！二手房挂牌量激增，扎堆套现离场？

楼市调控政策“井喷式”出台后，多地出现二手房挂牌量上升的情况，成都表现则尤为明显。

记者在链家网看到，目前成都对外展示出来的二手房源，高达165818套，其中七日内新上的房源便有13471套。多位当地房产中介表示，近期成都楼市新政出台后，新增客源、看房客户都多了很多，同时新挂牌的房源也明显增加。

上述新政，即成都在一个月内，连续两次出台的楼市松绑政策。5月16日，成都官方发文，优化房企预售条件及预售资金监管额度，支持刚需购房者住房需求；5月31日，成都再次从限购、限售、增值税、公积金贷款政策等多方面入手，促进市场修复。

作为备受年轻人喜爱的美食与旅游胜地，成都在2010年到2020年间，吸引了超500万人口流入，也因此为房地产市场提供了较为稳固的支撑。今年四月份，成都新房价格环比上涨0.8%，二手房价格环比上涨0.7%，涨幅均居全国70城之首。

但同比来看，当下成都楼市的表现仍弱于去年同期。新政的出台，目的便是全方位释放楼市需求，提升买卖双方入市意愿，提高市场活跃度。一位当地业主称，自己前两年买的房子涨了不少，打算卖了换个小户型，余下现金以备不时之需。

二手房挂牌量激增

最近两个月，各地楼市政策热闹不已。据不完全统计，2022年以来超过百城放松调控政策，政策频次超300次，其中5月政策优化次数超百次，明显高于4月。

超三百次调控后，各地二手房市场率先有所反应。据贝壳研究院数据，5月贝壳50城中超六成二手房新增挂牌量环比增长，其中长春、哈尔滨、沈阳、苏州新增挂牌量环比增速超过100%，太原、济南、南昌、南通、无锡等城市新增挂牌量环比增速在50%-100%之间。

据该研究院分析师，这类城市新增挂牌量环比增长，一方面是4月疫情导致新增挂牌量较低，另一方面是部分城市限售政策放松，带动新增挂牌量增长。同比来看，长春、哈尔滨、沈阳、苏州、南昌、南通、无锡等城市新增挂牌量同比下降，降幅在15%-50%之间。

在二手房市场发生“异动”的城市中，成都也尤为显眼。5月连出两条楼市松绑政策后，成都二手房挂牌量激增，一周内新增上万套房源，以至于有声音称“成都炒房客出逃”、“二手房加速抛盘”等......那么，市场的真实情况到底如何？

记者从多名当地中介处了解到，新政出台后，挂牌房源确实明显增加，很多业主为了置换，要卖掉手上的房子，一些比较着急的还会有降价行为。“不过客源也多了很多，很多外地客户有资格了，购房群体要比之前更多，最近成交量也有所提升。”

剖开来看，成都出台的新政，对促进买卖双方入市，都有明显的推动作用。

在限售端，新政规定，在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，自取得不动产权证满2年或合同备案之日起满3年后方可转让。新政前，成都限售年限为限售3年，人才公寓及摇号3倍熔断等特殊楼盘限售5年，计算时点为取得不动产权证开始计算。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠告诉记者，不动产权证满2年或合同备案之日起满3年后可转让，这一举措有利于促进符合条件的房源入市，促进市场挂牌房源增加，其中也不乏一些投资客顺势出售房源套现。

与此同时，新政完善了税收调节政策，在全市范围内个人转让家庭唯一住房的，增值税由满5年免征调整为满2年免征。

贝壳研究院成都分院表示，此举将有序释放这部分未满5年的次新房。以150万总价满2年次新房为例，政策调整后，增值税将节省约7.5万元，买卖双方成本有所减少，有利于提升入市意愿，二手房市场供应预计增加，成交活跃度预计也将有所提升。

在需求端，成都市中心城区购房要求年限，也由两年缩短到一年，购房人需有所在限购区域户籍、或在当地连续缴纳社保12个月以上。在成都市近郊区（市）县买房，只需有本市户籍，或非本市户籍但在本市就业，此前需12个月社保或者户口。

“本次成都新政优化调整力度较大，涉及范围较广，松绑内容涵盖限购放宽、公积金贷款额度提升、二手房交易增值税免征年限调整等，购房资格松绑为市场释放出一定的购买力，公积金额度及增值税免征年限调整等，有利于降低购房成本，使更多的刚需及刚改置业群体触及购房门槛，对提升交易活跃度有重要作用。”梁楠表示。

入市心态谨慎

虽然新政为成都楼市注入了一定“活水”，但无论卖家还是购房者，当下心态都较为理性。

近两日，张强（化名）一直在考虑是否要买房的事。层出不穷的楼市新政，让他不免有些慌神，拿不准现在是不是上车的好时机。有朋友建议他再等等，现在房子多不愁买，说不定价格会下探；还有朋友称，考虑到现在利率已经降到很低的水平，要抓紧入手。

在二手房市场，不少业主急于变现，选择降价出售。诸葛找房数据显示，6月9日成都二手房降价房源比前一日下降0.14%，但也达到了1761套。近一周来，成都二手房在售降价房源每日都高于涨价房源，涨价的日均百套左右，降价房源日均超千套。

购房者犹豫不决、业主降价套现，实际上反映出，不管调控政策如何松动，当下的楼市已不是曾经市场高热、争相抢房的年代了。即便是成都这种市场基本面较为坚挺的城市，内部板块分化也极为明显，有遭抢购的新房、更不乏推出后艰难去化的楼盘。

今年前四个月，全国楼市整体下行，房地产行业销售与投资负增长，商品房销售面积同比降21%，销售额同比降30%。在这种情况下，成都前四月新建商品住宅成交497万平方米，位居全国之首，二手房更是累计成交43250套，高于上海与广州。

但同比来看，前4月成都商品住宅成交面积同比下降了26%。在克而瑞四川看来，成都楼市的基本面还是非常不错的，连续两次祭出政策后，成都的限购、限售、限贷均有所松动，随着增量客户扩容,市场短期内将有一定上行动力，热度也有望回升。

以新房为例，上周成都有三个项目开盘，推出1031套房源，认购率达到69%，其中不乏总价较高的项目，仍达到了首开去化七成的数据。在二手房市场，诸葛找房数据显示，6月9日平台上成都二手房成交702套，比昨日上涨21.88%，成交面积上涨了17.36%。

中指研究院认为，自西部大开发以来，成都产业人口高速发展，高速涌入的新增人口迫切需要释放居住需求，2000万的人口基底也在产生内生型刚需、改善购房需求。新政出台，进一步优化了不同群体的购房资格。

梁楠则表示，成都作为新一线城市，市场购房需求比较充足，预计随着新政落地，以及前期“516政策”持续发酵，后续市场成交规模将有一定幅度的上升。但随着购房者购房心态更趋于理性，预计上升幅度比较有限。

克而瑞称，随着疫情逐步得到控制、楼市放松政策持续加码,房地产市场下半年有望复苏。成都这类供求较为平衡、韧性较强的城市，市场信心相对更容易恢复，后续成交有望企稳回升。但在目前较为严峻的经济环境下,或难以带来爆发式增长。