南京全方位调整楼市政策 效果立竿见影

继调整限售政策、调整外地人买房社保期限、提高公积金贷款额度、下调首付比例之后，南京的限购政策也在悄然改变。

6月13日，21世纪经济报道记者从南京政务中心处了解到，非户籍人员只要提供6个月社保证明即可开具购房证明，除了鼓楼、建邺、玄武、秦淮区之外，其他区不限购的区域均不需要开具购房证明。“上个星期开始的。”该名工作人员表示，雨花区、江宁区等区有部分非限购区域不需要开购房证明，具体要咨询当地的楼盘工作人员。

南京河西区一名中介销售人员透露，外地人6个月的社保征缴方式不再作区分，个人补缴或单位补缴均可。此外，在玄武、建邺、鼓楼、秦淮区，外地人可以买二套房，三胎家庭可以买第三套房，在其他区则不限套数。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，南京楼市新政的出台，快且主动，这对全国其他城市将是一个启发。“当前对于房地产市场走势不可有试探的心态，市场回暖本身就存在较大的压力，政策发布更是需要主动和积极，以激活合理住房消费需求，以更好地降低购房者的购房成本”。

市场成交立竿见影

南京购房门槛大降，楼市成交数据也变化明显。据南京网上房地产数据，6月6日-6月12日，南京共认购商品住宅1612套，成交1272套，日均认购约230套、成交约182套，环比上一周，认购量涨约5.2%，成交量涨约38%。

值得关注的是，南京限购门槛的降低，不仅针对外地购房人，对本地人购买第三套房的限购也放开了。杨洁（化名）在南京上大学，毕业后选择落户南京并在南京成家立业。她坦言自己的婚房买得早，购房压力不算大。后来为了照顾父母与小孩，杨洁在同一小区买了一套小户型给帮忙带小孩的父母居住。但如今，面临小孩上小学、居住面积扩大等置换需求，杨洁一直想在南京主城区买一套大房子。此次限购门槛降低之后，杨洁很快就看好了一套房子，准备下单。

她认为，自己也算是刚需买家，当前包括开具购房证明及房贷利率等政策，对买房人均比较友好，“也没什么可犹豫的了”。

事实上，杨洁在2021年前就已经看上该套房源所在小区了。但2021年上半年，南京楼市成交逐渐进入峰值，据南京网上房地产数据，2021年上半年，南京新房成交近7万套，创下5年新高。2021年6月底，南京市住房保障和房产局发布《关于调整购房证明开具工作的通告》（简称“《通告》”），《通告》对本地人、外地人买房均有新的政策规定，其中南京本地人限购第三套房。

目前，南京新房库存创下7.4万套新高，去库存依旧是当下重要任务。

据南京媒体报道，在7.4万套左右的可售房源中，主城区以栖霞区库存最多，为8286套，其次是雨花台区的5303套和秦淮区的2391套。在江宁区可售套数接近1.9万套，江北（含浦口和六合）合计1.9万套，“两江”板块仍是南京楼市的最大供应区域。

南京此次优化调整限购政策，距离上一次收紧限购不足一年。前述《通知》提及，外地人在南京购房需“3年内在南京缴纳社保或个税满24个月（不可补缴）”。最新的限购政策仅需6个月社保，门槛大降。

全方位稳定市场预期

严跃进指出，南京全方位优化调整楼市政策，市场预期有望扭转。

实际上，今年5月以来，南京部分区域限购政策就进入优化调整期区间，针对不同情况的购房人，购买新房和二手房的条件作出调整，从购房人实际需求出发，适当降低购房门槛：

一方面，南京户籍人员在这类区域买房，不再需要购房证明，凭借身份证就能买；另一方面，此前在这类区域买的房，房产套数不纳入限购套数计算，符合条件还能再开出购房证明。

在释放购买力方面，5月，南京出台优化人才购房配套支持政策，包括提供“购房直通车”精准服务，人才购房不受退休年龄限制，人才在现有限购政策基础上可再增购一套住房，将人才购房范围扩大等。此外，还出台相应政策鼓励人才在高淳、溧水、六合等远郊区购置住房，促进改善职住平衡。

买房人的购房成本也降低了。当前南京首套房贷款利率普遍在4.45%-4.65%，公积金贷款额度上调：自5月20日起，南京市首次使用住房公积金贷款购买第二套房，最高可贷额度由现行的30万元/人、夫妻双方60万元/户，调整至50万元/人、夫妻双方100万元/户。

南京此前还调整了限售政策，“期房自合同备案之日起，满3年后方可上市交易；现房销售的商品住房，登记受理之日起，满3年后可上市交易”。

这表明，二手房业主的持有成本大大降低，此前买期房预计需要5年左右时间才能卖房交易，现在3年就可以。

一时间，南京楼市的购买力获得不同程度的释放，二手房市场活跃度增加，很快便会传导至新房市场。

此时，南京发布了第二批集中供地，数量及金额均高于首批集中供地。一名业内人士指出，南京此次全方位优化调整楼市政策是一盘棋，市场预期一旦扭转，有助于市场信心从销售端传导到供给端，土拍市场活跃度也将提升。为了促进房企拿地积极性，南京的土拍规则也作出了调整，比如上调土地限价天花板、在地块出让条件和房地差上进行优化等。

但这并不是最重要的。正如前述业内人士所言，各地出台释放购房需求的政策，是为了提振市场交易，进一步稳定市场预期，并促进房地产市场的平稳健康发展。