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南京全方位调整楼市政策 效果立竿见影

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继调整限售政策、调整外地人买房社保期限、提高公积金贷款额度、下调首付比例之后,南京的限购政策也在悄然改变。

6月13日,21世纪经济报道记者从南京政务中心处了解到,非户籍人员只要提供6个月社保证明即可开具购房证明,除了鼓楼、建邺、玄武、秦淮区之外,其他区不限购的区域均不需要开具购房证明。“上个星期开始的。”该名工作人员表示,雨花区、江宁区等区有部分非限购区域不需要开购房证明,具体要咨询当地的楼盘工作人员。

南京河西区一名中介销售人员透露,外地人6个月的社保征缴方式不再作区分,个人补缴或单位补缴均可。此外,在玄武、建邺、鼓楼、秦淮区,外地人可以买二套房,三胎家庭可以买第三套房,在其他区则不限套数。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,南京楼市新政的出台,快且主动,这对全国其他城市将是一个启发。“当前对于房地产市场走势不可有试探的心态,市场回暖本身就存在较大的压力,政策发布更是需要主动和积极,以激活合理住房消费需求,以更好地降低购房者的购房成本”。

市场成交立竿见影

南京购房门槛大降,楼市成交数据也变化明显。据南京网上房地产数据,6月6日-6月12日,南京共认购商品住宅1612套,成交1272套,日均认购约230套、成交约182套,环比上一周,认购量涨约5.2%,成交量涨约38%。

值得关注的是,南京限购门槛的降低,不仅针对外地购房人,对本地人购买第三套房的限购也放开了。杨洁(化名)在南京上大学,毕业后选择落户南京并在南京成家立业。她坦言自己的婚房买得早,购房压力不算大。后来为了照顾父母与小孩,杨洁在同一小区买了一套小户型给帮忙带小孩的父母居住。但如今,面临小孩上小学、居住面积扩大等置换需求,杨洁一直想在南京主城区买一套大房子。此次限购门槛降低之后,杨洁很快就看好了一套房子,准备下单。

她认为,自己也算是刚需买家,当前包括开具购房证明及房贷利率等政策,对买房人均比较友好,“也没什么可犹豫的了”。

事实上,杨洁在2021年前就已经看上该套房源所在小区了。但2021年上半年,南京楼市成交逐渐进入峰值,据南京网上房地产数据,2021年上半年,南京新房成交近7万套,创下5年新高。2021年6月底,南京市住房保障和房产局发布《关于调整购房证明开具工作的通告》(简称“《通告》”),《通告》对本地人、外地人买房均有新的政策规定,其中南京本地人限购第三套房。

目前,南京新房库存创下7.4万套新高,去库存依旧是当下重要任务。

据南京媒体报道,在7.4万套左右的可售房源中,主城区以栖霞区库存最多,为8286套,其次是雨花台区的5303套和秦淮区的2391套。在江宁区可售套数接近1.9万套,江北(含浦口和六合)合计1.9万套,“两江”板块仍是南京楼市的最大供应区域。

南京此次优化调整限购政策,距离上一次收紧限购不足一年。前述《通知》提及,外地人在南京购房需“3年内在南京缴纳社保或个税满24个月(不可补缴)”。最新的限购政策仅需6个月社保,门槛大降。

全方位稳定市场预期

严跃进指出,南京全方位优化调整楼市政策,市场预期有望扭转。

实际上,今年5月以来,南京部分区域限购政策就进入优化调整期区间,针对不同情况的购房人,购买新房和二手房的条件作出调整,从购房人实际需求出发,适当降低购房门槛:

一方面,南京户籍人员在这类区域买房,不再需要购房证明,凭借身份证就能买;另一方面,此前在这类区域买的房,房产套数不纳入限购套数计算,符合条件还能再开出购房证明。

在释放购买力方面,5月,南京出台优化人才购房配套支持政策,包括提供“购房直通车”精准服务,人才购房不受退休年龄限制,人才在现有限购政策基础上可再增购一套住房,将人才购房范围扩大等。此外,还出台相应政策鼓励人才在高淳、溧水、六合等远郊区购置住房,促进改善职住平衡。

买房人的购房成本也降低了。当前南京首套房贷款利率普遍在4.45%-4.65%,公积金贷款额度上调:自5月20日起,南京市首次使用住房公积金贷款购买第二套房,最高可贷额度由现行的30万元/人、夫妻双方60万元/户,调整至50万元/人、夫妻双方100万元/户。

南京此前还调整了限售政策,“期房自合同备案之日起,满3年后方可上市交易;现房销售的商品住房,登记受理之日起,满3年后可上市交易”。

这表明,二手房业主的持有成本大大降低,此前买期房预计需要5年左右时间才能卖房交易,现在3年就可以。

一时间,南京楼市的购买力获得不同程度的释放,二手房市场活跃度增加,很快便会传导至新房市场。

此时,南京发布了第二批集中供地,数量及金额均高于首批集中供地。一名业内人士指出,南京此次全方位优化调整楼市政策是一盘棋,市场预期一旦扭转,有助于市场信心从销售端传导到供给端,土拍市场活跃度也将提升。为了促进房企拿地积极性,南京的土拍规则也作出了调整,比如上调土地限价天花板、在地块出让条件和房地差上进行优化等。

但这并不是最重要的。正如前述业内人士所言,各地出台释放购房需求的政策,是为了提振市场交易,进一步稳定市场预期,并促进房地产市场的平稳健康发展。

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