二套房首付比例最低至3成，南京、苏州大幅降低购房门槛

今年以来持续走在楼市松绑前列的南京和苏州，终于迎来一项关键举措，取消“认房又认贷”，大幅降低了首付比例。

首先传出消息的是南京。8月12日，一则关于南京下调商业性个人住房贷款首付比例的消息流传，其中提及，名下有且仅有一笔房贷未结清的，再购房时首付由原来的8成降至6成；名下房贷结清的，首付则由原来的5成降至3成。

12日，第一财经从南京当地中介处了解到，该新规属实。“不过具体执行也还是看开发商”，该中介表示，“核心板块河西南首付仍然是8成，南部新城首付最低是5成，非核心区的大部分项目都在执行3成首付的新规了。”

南京燕子矶板块一项目销售也向记者确认，其项目已在执行该政策，有房贷结清后，首付比例即为三成。

这一新规相当于改变了南京过去“认房又认贷”。此前在南京，名下有一套住房、无购房贷款记录的，或有贷款记录已结清的购房者，再购房均属于二套房，首付比例最低50%；若有一笔房贷款未结清，首付比例则高达80%。如今，贷款结清后再购房，首付比例最低可至3成，大大降低了购房门槛。

同日，苏州也执行了相同的新规，下调了二套房的首付比例，即贷款结清后，再购房时，首付比例从此前的5成降低至3成；贷款未结清的，首付比例也从此前的8成降低至6成。第一财经从苏州房地产业内人士处了解到，该政策属实。

克而瑞指出，目前苏州的新房市场，其实还是改善占主力，很多改善型置业客户的买房痛点在于首付，因为改善需求一般都是第二次甚至第三次买房，过去的首付5成起，而贷款未结清的，则需要8成首付，高门槛对于成交有明显制约。

有房企内部人士向第一财经表示，当前市场环境下，投资性需求已基本消失了，目前限贷政策的调整，目的就在于充分释放刚性需求和被束缚的改善需求，“对购房者是好事”。

这实际上也与近来监管层释放的信号一致。日前，央行发布的2022二季度货币政策执行报告中提及，关于房地产政策，要因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这意味着，各地在落实差别化信贷政策（首付比例和利率水平）时，在不违背国家差别化的住房信贷政策的前提下，可根据本地实际情况，继续做出调整。

“如今，南京的房贷新政意味着热点二线城市房贷政策回到了上一轮宽松时（2015-2106年）的态势，即对‘认房又认贷’的严格政策进行调整，目的是降低首付门槛，鼓励换房和改善型需求，对需求端进行激励，以提振市场预期和信心。”李宇嘉表示。

在亿翰智库研究总监于小雨看来，南京、苏州两城对“认房又认贷”的调整，是继郑州打响取消该政策以来，最有影响力的一次调整。

据了解，2016年12月后，郑州开始执行严格的“认房又认贷”，即拥有一套住房或有贷款记录的家庭，均执行二套房贷款政策，首付比例60%；今年3月份，郑州对此进行调整，拥有一套住房但已结清房贷的家庭，再次购房首付比例可由60%降至30%，并执行首套房贷款利率，即“认贷不认房”。

华泰证券研报显示，2021年底以来，有多个城市公积金贷款取消“认房又认贷”，而郑州是本轮因城施策中首个在按揭贷款层面放松“认房又认贷”的城市。

在南京、苏州这类高能级城市调整这项政策后，于小雨认为，接下来或将有更多城市跟进，优化认房认贷政策。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱也表示，今年在宽松政策效应下，市场恢复不及预期，截至7月，无论是新房成交还是二手房成交规模均未及去年同期水平。支持改善性需求的释放有利于房地产市场加速恢复，促进房地产市场平稳健康发展和良性循环，对于提振当地的市场有着重要的作用。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，未来的政策趋势上，二线城市在限购、限贷、限售政策方面或进一步优化，更多三四线城市或全面取消行政性限制政策，以稳定房地产市场预期。政策持续优化调整后，热点一二线城市有望率先企稳恢复。