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各地楼市松绑政策密如雨点,最困难时候已过去?

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各地楼市的放松政策在加码推出。

从2022年初的以购房补贴或公积金贷款放松等为主,到较低能级的城市调整首付比例,再到郑州对限购、限售、限贷政策的调整,近来,多重突破“四限”的松绑政策逐步蔓延,高能级城市也渐次加入。

3月以来,南京、苏州等强二线城市跟进放松调控,例如对外地人购房要求从社保连续缴纳满2年降低至6个月等。6月时,广州的限购政策也出现些微松动,成为一线中首个放松“四限”调控的城市。

据克而瑞统计,截至7月末,全国共有385次房地产放松政策,需求端主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等。

尽管政策层出不穷,近来由于销售淡季叠加停贷事件,7月的楼市表现并不理想。国家统计局数据显示,7月份,商品房销售金额单月同比-28.2%,降幅环比6月扩大7.4个百分点。业内普遍认为,未来各地应加紧落地救市政策组合拳,以便提振市场信心,减缓市场下行压力。

松绑政策持续增加

对限购的放松,成为近来不少城市对楼市松绑的关键举措。

据浙江海宁当地媒体报道,8月16日当地有关部门发布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》显示,对非本市户籍居民家庭在海宁市购买住房的,享有当地户籍居民家庭同等的购房政策,同时新购买的住房自取得不动产权证之日起即可转让。也即,海宁市取消了外地居民的购房限制政策,且新购房不再限售。

8月初,环京重镇廊坊市也正式取消了限购政策。当地公布的《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》显示,全面取消户籍、社保个税等方面不适应当前房地产市场形势的“限制性购房条件”,对“北三县”和“雄安新区周边”的住房限售年限要求也全面取消。

近日,苏州下辖的昆山、太仓也加入取消限购的大军。记者从两地的房产交易中心处获悉,两地对外地人的购房政策予以放宽,非本地购房者可直接购买首套住房。而此前非本地购房者两市购房需缴纳6个月的社保。

事实上,南京、苏州这两个长三角区域内的高能级城市则从今年4月份以来,对限购的门槛和要求持续降低。

其中,南京将此前执行的非本地购房者在南京购买首套房时需缴纳2年社保的要求,逐步降低至6个月。苏州也遵循了相似的步骤,将非本地购房者置业的门槛从连续缴纳2年社保,放松至累计缴满2年社保,之后再进一步将社保缴纳时限缩短至连续6个月。

大湾区的城市也在松动限购政策。6月初,佛山发布楼市新政,将限购的区域大幅度缩减,至禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道三个街道。

同样在6月初,广州的限购政策出现些许松动,对非广州市户籍人士,纳税证明断缴或补缴累计不超过三个月的,视同正常缴纳,可购房;同时,符合条件的非户籍退休人员购房。广州成为首个放松限购的一线城市。

不止是对限购政策的松绑,许多城市近来也开始对限贷政策有所松动。8月12日,苏州、南京等城市便对“认房又认贷”的政策进行了调整,即贷款结清后,再购房时,首付比例从此前的5成降低至3成;贷款未结清的,首付比例也从此前的8成降低至6成。

有南京当地的中介人士向记者表示,首付比例调整的消息传出后,有许多购房者前来咨询。但此后有消息称,南京对该政策的调整暂缓执行。

8月15日,广东惠州在取消部分地区的限购后,也将首次购买普通住房的首付款比例从此前的25%降低至20%,以激活当地刚需。

福州也时隔6年对房贷的首付比例进行了调整。8月17日,据福州市房管局网站披露,即日起,福州五城区首套房首付比例,不论购房者户籍是否在福州五城区,均为30%;而在福州市五城区有一套商品住房、贷款结清的情况下,首付比例由原来的50%调整为40%。

事实上,2022年以来,已有83城相继放松了限贷政策,降低了改善型需求的购房门槛,有利于释放该类需求。

据克而瑞统计显示,有57城首套房首付比例下调至20%,如兰州、贵阳、南通等城市;44城实行“认贷不认房”,如郑州、宜昌、肇庆等城市,首套贷款已结清再购买二套房,执行首套房贷款政策;此外,还有41城下调二套房首付比例,包括济南、沈阳、温州等在内的33城二套首付下调至30%。

东北证券认为,苏州、无锡、惠州等较高能级城市释放的宽松政策,将为今年的金九银十乃至四季度销售营造良好的购房环境。

有城市鼓励国企收购困难房企滞销房

尽管目前各地放松政策迭出,但整体来看,市场恢复仍显得颇为乏力。

国家统计局发布的数据显示,2022年前7个月,商品房销售面积累计同比下降23.1%,7月单月降幅达到28.9%,降幅环比扩大10.6个百分点。同时,前7个月,商品房销售金额累计同比下降28.8%,7月单月降幅达28.2%,环比扩大7.4个百分点。

据国金证券研报显示,7月居民中长期新增人民币贷款额延续低迷,同比下降62.6%。“2022年以来,每月居民中长期贷款(多为住房贷款)新增额同比均为负,主要由于居民购房意愿不高,更倾向还贷,导致住房贷款新增额较低。”

另据华安证券研报显示,2022年8月至15日,其监测的30个大中城市高频成交面积数据显示同比降幅在24.9%,销售情况仍不算乐观。

业内普遍认为,政策力度仍需再加大。克而瑞称改变当前市场的下行态势,现阶段重塑市场信心很关键,建议加快落地更大力度的救市政策组合拳,包括严守“保交楼”政策红线、加码需求端政策力度等。

目前来看,在“保交楼”方面,7月的政治局会议已强调“压实地方政府责任,保交楼、稳民生”。近期,包括浙江宁波、安徽合肥、陕西咸阳、河北石家庄等在内的多个城市召开座谈会,敦促企业加强经营管理,保证项目交付,推动房地产市场平稳健康发展。

8月15日,浙江省湖州市发布了《关于持续促进我市房地产平稳健康发展的通知》,其中明确提及,对本地区同一个出险房地产开发企业的项目,适当放宽资金使用限制,允许项目资金在本地区内不同项目间统筹使用,确保被调出资金的项目在“保交楼”无风险、偿还房地产开发贷款、并购融资,且留足至产权办理所有费用的基础上,盈余资金可支持其他项目风险处置。同时,对困难房地产企业的滞销房,鼓励国有企业收购,作为保障安置用房等。

在加码需求端政策方面,克而瑞认为,从当前各项放松政策的效果来看,放松限购、限贷是更利于拉动市场企稳的类型。由此,该机构建议,除了一线城市限购政策仍需从紧执行之外,建议二线及三四线城市取消限购,同时下调首付比例。

上述机构认为,在轮番政策暖风的作用下,市场信心或将逐渐恢复,房地产市场也将有望逐步回稳。

碧桂园管理层在8月18日的投资人交流会上也提及,相信在政府积极的主导下,会因城施策,用足用好,去稳定房地产市场,“我们相信最困难的时候过去了,现在是在底部盘整的过程。”

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