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多地二手房市场强势复苏,成都月成交创十年新高

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2022年,楼市持续下行,新房二手房同步受到冲击。但最近一段时间,市场出现了一些新变化,多地二手房交易先行复苏,与新房市场走向分叉路口。

国金证券研报数据显示,8月以来,30个大中城市二手房成交面积同比提升18%,但新房成交面积同比回落26%,新房二手房成交态势分化。

再往前回溯,今年7月,重点30城成交环比降16%,同比降33%;同期,主要城市二手房成交放量,在年内高位基础上继续上涨。

一位身在华北的楼盘业主称,除了出现疫情时受影响,最近小区内来来往往的中介、看房者明显增多,自己也准备挂出房子,趁市场有所松动时出售。

多位业内人士分析称,今年4、5月份以来,二手房成为调控放松的主战场,多城发布调整二手房限售年限、增值税免征年限等政策,加之房贷利率下调、指导价政策松动,市场活跃度提升,带动二手住宅成交上行。

二手房市场回温

在疫情再次来袭、城市加强管控前,成都地产中介张强(化名)工作还很繁忙。

今年来,成都多次发布楼市松绑政策,市场情绪明显有所变化,这在二手房领域表现最为突出。以房源带看量为例,最近张强所在门店上新了一套地段较好的房子,一周内便有近二十次带看,每天都有购房者来咨询。

曾经买房收益翻倍的业主,急于在此轮政策放松后套现;那些预算有限的刚需买房者,很多也在考虑入场杀价。“有业主12年买了套房,当时开盘一万左右,现在直接赚两倍卖出,很多17年前买的房子都翻倍了。”

蠢蠢欲动的市场,让张强重新有了工作激情。此前,成都二手房曾经历了连续两年低迷期,直到进入2022年才有所异动。

CRIC数据显示,自2022年3月以来,成都二手房成交放量,甚至逐步反超新房,1月时成都一二手住宅成交面积还是以新房为主导,达63%;到了7月,成都二手住宅成交面积占比已经升至54%。

从具体数据看,2022年3月,成都二手住宅成交套数达13858套,经过4、5月的回调后,市场成交再度冲高,6月二手房成交量达16699套,7月再度涨到17296套,创下近十年以来的最高月度成交纪录。

不仅是成都,近期多地都出现二手房先行复苏、甚至反超新房的情况。

诸葛找房数据研究中心表示,2022年第35周,监测重点10城二手住宅成交量为14859套,环比上涨2.32%。同一时间段,监测重点15城新建商品住宅成交量为23189套,环比上涨0.47%。

在上述重点10城中,有4城二手住宅成交量上涨,其中东莞涨幅领先,本周二手房成交740套,环比上涨85%;其次为厦门,本周涨幅为50%;深圳本周成交474套,环比涨幅为6.76%,位居涨幅第三。

市场表现持续强势的成都,本周新房成交2917套,环比上涨26.5%,同比下跌13.42%;二手住宅成交3448套,环比下跌1.77%,但同比上升331%。在全国70城房价指数中,成都已连续多月蝉联新房、二手房涨幅榜首。

此外,8月发布新政,下调二套房首付比例、贷款结清可降至30%的苏州,本周新房成交1013套,环比上涨31.05%,同比下跌31.09%;二手住宅成交1149套,环比下跌7.78%,但同比上涨25.3%,新政对市场信心提升明显。

一直以来,各地新房、二手房成交走势几乎同步,但从今年7月开始,全国一二手房市场走势分化,新房成交同比由正转负,跌幅一度扩大至40%以上,而二手房成交同比增速则逐周回升,克而瑞研报显示了该观点。

二手房为何先行复苏?诸葛找房数据研究中心认为,今年以来,政策重点开始转向二手房市场,加之信贷端迎来积极变化,市场活跃度提升。在政策推动及“保交楼”背景下,二手房市场关注度上升,8月连续三周回升。

除了政策刺激作用,新房市场上开发商接连爆雷,也向二手房分流了部分购房者。一位国企地产人告诉记者,当下购房者对房企属性会有偏好,比如倾向买稳健央国企的盘,但更明显的是,很多人都直接去买二手房或现房了。

指导价政策渐退幕后

一直以来,业内认为二手房交易更能反映市场情绪,在楼市普遍低温的情况下,二手房走出独立行情有何特殊原因?

值得注意的是,二手房指导价政策逐步“退隐”,对市场影响颇大。据CRIC统计,自2021年2月起,全国共有15个城市发布二手房指导价,截至目前已有13个城市二手房指导价制度实质性取消。

以成都为例,这座城市最早在2021年5月开始发布指导价,但进入2022年后,中介机构已经可以超出指导价挂牌房源,银行放款也不再严格参照指导价。这成为二手房市场保持强劲复苏势头的重要支撑。

记者在某中介平台看到,在该市成华区万象城片区,一套89平米的三室一厅房源,按成都二手住房成交参考价格是26095元/平方米,而当下市场挂牌总价269万元,均价约30082元/平方米,比指导价高出不少。

张强对记者表示,现在贷款不用参考指导价了,已经放开有一段时间。目前市场成交比较稳定,刚需成交量还是比较大,主要是购房预算偏小的群体。二手房如果地段好,价格也会高一些,新房则户型面积整体大一些。

“去年成都出台‘二手房限价’政策,执行最严格的时候,超过限价的房源无法交易。受其影响,成都二手房成交量不足正常年的一半,很多成交都延迟到今年。”克而瑞成都机构负责人称,现在成都信贷对二手房有放松,以前贷不了款的房子,现在都可以贷款,购房者都在出手。

在其他城市,当前执行情况差别明显。据克而瑞调研,成都和宁波表现为高价房源重新挂牌,银行放款不再严格参照指导价;广州和东莞挂牌房源价格受指导价限制,但实际交易和银行放贷已基本不受到指导价影响。

与此同时,还有一部分城市二手房指导价“名存实亡”,比如北京和无锡指导价偏高,不少项目指导价甚至高出业主挂牌价1万元/平方米;而温州、合肥等4城没出台过实施细则,整体来讲该政策正在逐步弱化。

贝壳执行董事、CFO徐涛认为,今年第二季度,多地打开政策“工具箱”,积极出台利好政策,二手房率先受益,市场预期筑底反弹。虽然北京和上海二季度受疫情影响较大,但从整体来看,大量前期观望的消费者正在入市。

他还称,7月,全国二手房市场已实现同比增长。8月,市场由于部分城市异常高温等原因出现调整,但预计修复趋势不改。若二线城市二手房房价在三季度企稳,那么部分低能级城市二手房房价在年底也将企稳。

也有业内观点认为,虽然从成交量来看,二手房有部分城市出现明显增长,但整体的房价依然在震荡,市场仍然有待修复。

比如市场较为火热的成都,成交规模可观,但价格存在分化。记者在诸葛找房平台发现,近24小时内该平台上有893套房源降价,同期涨价房源仅118套。双流区一套97平米的房源,今年七月挂牌时报价89万元,此后价格逐步下行,目前已经降到70万元,短期内降价17万元。

贝壳研究院认为,当前市场保持修复但力度较弱,后期需要政策持续支持。除了限购、限贷、限售等降低购房门槛外,发放契税补贴、住房补贴、消费券等促进住房消费也有加大的空间。新房项目有序建设、交房,重建市场信心,则是房地产市场恢复平稳健康的关键。

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