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深圳二手房单月成交仅2000套,官方出手简化交易程序

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刚刚过去的8月,深圳楼市并没有像8月骄阳般火热,相反,依旧处于冰冻期,二手房成交量仅2000套,远远低于5000套荣枯线水平。

9月1日,一则关于“坪山区公证处完成深圳首例带押过户”的消息在房产中介的朋友圈中广泛传播,因为“带押过户”有公证处保证交易安全,还能免去赎楼环节,降低三分之一的交易成本,市场普遍认为,带押过户将加速深圳二手房流通。

9月2日,坪山区公证处的工作人员对第一财经表示,只要是登记在深圳的房产,都可以前往坪山公证处办理。

然而,因为楼市销售主要与购房者的收入预期以及市场信心有关,“带押过户”给深圳楼市带来的这阵风或许不会太大。

“带押过户”减少交易成本

9月1日,深圳市坪山区司法局官网发文表示,今年七月底,坪山公证处完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务,实现二手房交易新模式。

“我处于6月中旬与交易各方签署‘公证安心付’资金监管服务协议,7月底顺利完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销,8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作”,坪山公证处相关负责人介绍,此次交易涉及十几套房产,4000多万交易资金。

所谓“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易模式,基本流程为交易双方及债权人(抵押权人)共同与公证处签署公证提存服务协议;买家将购房款监管在公证处提存专用账户;抵押权人同意在抵押状态过户并配合办理手续,交易各方共同向不动产登记部门申请,在不注销原抵押权的状态下,直接将房产过户到买家名下;公证处进行资金结算并注销抵押权;如果买家有贷款,再抵押给买家的贷款银行。

反观传统模式下的二手房交易过户流程,则需要卖方借款或买方垫资、还清银行贷款、解除抵押、办理交易过户、买方重新设立抵押这些流程缺一不可,登记完成后买方银行放款,卖方最终才能拿到剩余的房款。整个周期少则十天半个月,多则一个月以上。

坪山区司法局表示,“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易模式,解决了交易双方及债权人(抵押权人)关于交易流程安全、资金安全、债权安全的担忧。另外,该模式免去了赎楼环节,缩短交易周期,降低了交易成本。按目前市场一般赎楼费用测算,可以将交易成本直接降低三分之一,对于被查封房产的交易,由于赎楼的费用更高,降低的比例无疑更大。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,公证处是买卖双方及抵押权人信任的,具有政府信用背书的独立第三方权益保障、资金保全机构。有公证处的法律权威以及其独立性,能消除各方对风险的担心。“公证提存+免赎楼带押过户”直接的好处就是,免除了赎楼担保的费用,另外,交易环节打通后,降低了信用信息调查的成本、缩短了交易的周期,而且还能够加速多套房“连环单”交易的节奏,有利于二手房交易流转。

一名从事赎楼贷款业务的人士对第一财经表示,当前,市场上的过桥资金成本为“万五”至“万八”,即5—8元/万/天,若按照500万元赎楼资金,30天来计算,购房者的资金成本为7.5万—12万元。

坪山区公证处一名工作人员对第一财经展示了公证费用的收费标准,若房产标的价值为700万元,公证处将收取资产标的总额0.16%的费用,即1.12万元元,远低于赎楼费用。

上述坪山区公证处的工作人员表示,只要是登记在深圳的房产,都可以前往坪山公证处办理。

不过,目前来看,想要真正通过上述“带押过户”新模式正常交易二手房产业并非易事。上述坪山区公证处的工作人员对第一财经表示,“公证提存+免赎楼带押过户”主要是针对不良资产,而今年7月底完成的十几套房产,也属于不良资产处置,坪山区公证处目前还没有非不良资产的二手房交易案例。

该工作人员还表示,“公证提存+免赎楼带押过户”的交易需要参与各方的同意和配合,需要房产标的的上一家抵押银行出具相关的书函,也不排除有银行不同意的情况。

李宇嘉则对第一财经表示,目前,深圳楼市销售萧条,银行在房地产贷款方面也没有太多收益,因此,从促进收益,以及降低经济运行成本的角度来看,银行应该会配合。

学区房降价320万

深圳楼市的低迷之势不言而喻。

深圳市房地产信息平台数据显示,过去的8月,深圳二手房成交量为2000套,环比7月减少1.8%,新房成交2616套,环比7月减少21.13%,二手房成交套数远低于业内公认的荣枯线——5000套。

深圳本轮楼市下行周期从2021年2月8日二手房参考价出台开始,2021年下半年,随着房企债务违约等因素影响,深圳楼市继续下探,今年上半年,尽管房贷利率迎来新低,楼市热度仍不见踪影。

乐有家数据显示,今年上半年,深圳新房住宅网签16126套,环比及同比的跌幅均达到4成;深圳二手住宅过户仅9965套,不到万套,环比2021年下半年跌幅19%,同比跌幅65%,成交套数创16年以来新低。

交易量下滑,房价也出现回落。乐有家数据显示,从2021年7月开始,深圳二手房价出现明显的下跌,到2022年6月,二手房价已经回到2020年末2021年初的水平,个别区域甚至回到2019年。

近日,第一财经从深圳一房产中介处了解到,位于龙华区的龙悦居四期,当前二手房参考单价为8.36万元/平,主要房源户型是64平左右的两室一厅,在2020年的价格高峰期,该户型的成交总价曾高至750万元,而现在,该户型有不少房源的销售总价接近参考价535万,两年时间下跌了215万元,跌幅28.67%。中介还表示,该户型的不少房源已经在平台上挂牌了一年以上。

另外,2021年年初,深圳学区房也被推上价格高峰。彼时,福田区名校林立的百花片区国城花园一44平的房源,以1300万元成交,单价近乎30万元/平,创下深圳学区房价格天花板。然而,一年多时间过去,该户型的房源价格已经不如当时坚挺。9月2日,百花片区的房地产中介告诉第一财经,现在,上述房源总价980万元就可以拿下,下跌了320万元,跌幅24.6%。

安居客数据显示,2022年9月2日,百花片区的二手房挂牌均价11.84万元/平,然而,在2021年3月的房价高峰期,百花片区的二手房挂牌均价为15.2万元/平,一年多的时间,百花片区的二手房价格已经下降3.63万元/平,降幅22.1%。

八卦岭片区紧邻百花片区,属于学区房价格的第二梯队。安居客数据显示,2019年,八卦岭片区的二手房挂牌均价5.63万元/平,此后,其房价一路上涨,2021年3月,八卦岭片区的二手房挂牌均价上涨至10.77万元/平,然而,随着市场的下行,八卦岭片区的二手房价格也随之下跌,2022年9月2日,八卦岭片区的二手房挂牌均价已经降至7.97万元/平,较高峰时的10.77万元/平下降2.8万元/平,降幅26%

热门片区的房价一般都高于参考价,然而,随着楼市下行,接近参考价成交的房源也越来越多。乐有家数据显示,2021年10月份开始,深圳二手房成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比锐减,由此前的33-56%减少为20%左右,2022年6月占比仅17%。而10%偏差值以内的房源占比目前在40-50%之间,可见,深圳有近一半的房源都是“按参考价卖的”。

当前,深圳楼市热度的下降与投资客离场也有关系。乐有家统计数据显示,置业需求上,今年上半年,深圳刚需及改善的占比相较2021年均有所提升,其中改善需求占比从20%提升到了22%,购房者逐渐回归理性,另外,新政下投资客被精准打击,占比从10%跌至4%。

今年以来,全国各城紧锣密鼓出台楼市松绑政策,据克而瑞统计,截至7月末,全国共有385次房地产放松政策,需求端主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等。然而,深圳楼市过于敏感,一有风吹草动就会掀起一番波澜,在“房主不炒”的指导下,今年以来,深圳并没有实质性的楼市松绑政策出台,就连此前传出二手房参考价将调整的消息也你没有落地,而此次的“带押过户”,在市场看来,更多的“微调”。

李宇嘉表示,交易周期太长、交易成本太高等交易环节的阻碍,是部分刚需和换房需求难以实现的原因,不过,深圳楼市交易量大幅下滑,市场预期和信心不足是重要原因。

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