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经济日报:加快住房租赁立法恰逢其时

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《北京市住房租赁条例》于9月1日正式实施。将住房租赁以条例形式予以规范,是解决住房租赁市场日益凸显的居住问题的客观要求。《条例》的出台有助于维护租赁双方当事人合法权益,特别是在承租人一般处于相对弱势地位的情况下,条例将更好地保护租房者。《北京市住房租赁条例》是我国住房租赁领域首部地方性法规,势必会对其他省份规范住房租赁市场起到一定示范引领作用。

对不少年轻人而言,租房是毕业后初到一座城市的首要刚需。一提到租房,想必很多人都忍不住吐槽那些不太愉快的经历,有的人找房子遇到中介机构为招揽生意发布的虚假房源,有些房东总是不断抬高房租,还有的人遇到“甲醛房”,押金难退,或者是由于房东的原因频繁搬家等问题。多年以来,租房市场乱象频现,租赁关系不稳定始终是住房租赁市场发展的阻碍。

通读《条例》不难发现,其对现存比较集中的住房租赁痛点和难点问题均开出了药方,对那些闹心事烦心事给出了解决方案。“隔断房”一度较为常见,房东或者是中介机构为了增加租金收益私建隔断墙,改变房屋结构,增加了安全隐患。《条例》对此明确,出租住房以原规划设计的房间为最小出租单位,不得打隔断改变房屋内部结构。且规定了处罚措施,未按照规定出租住房的,责令限期改正或者恢复原状,逾期不改的,还将视情节对个人或单位处以相应罚款。

前些年“甲醛房”危害租房者身体健康的报道想必人们还记忆犹新。此次《条例》中明确规定出租住房应当符合室内空气质量等基本安全标准要求,并明确,室内空气质量不符合室内空气质量标准的,将对住房租赁企业处以罚款。

房东的恶意驱赶行为也将受到约束。《条例》明确,不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式,或者采取暴力、威胁等非法方式,强迫承租人变更、解除住房租赁合同,提前收回租赁住房。

很多人以当“二房东”实施房屋转租为一门生意,但在实际情况中,“二房东”卷款跑路、恶意诈骗房租伤害了不少租客,此次《条例》将“个人二房东”纳入监管,规定个人转租住房超过规定数量应当申请住房租赁企业设立登记,并明确对违法行为的处罚要求,为解决这一顽疾提供了法律依据。

租约到期后,一些房东以房屋内的物品有损耗或者损坏为由拒绝归还押金,这显然是不合理的。有了明确的监管规则,押金难退也有望成为历史。《条例》规定,房屋装修及家具家电等物品在使用过程中必然存在自然损耗及折旧,只要承租人的使用行为处于合理范围内,不存在故意损毁行为或以超出约定范围的方式使用,不能当然认定承租人构成违约。而对于出租方是住房租赁企业的情形而言,其收取的押金应按照规定通过第三方专用账户托管,押金返还将得到更好保证。

一段时间以来,租金贷的运作模式很流行。承租人与金融机构签订贷款合同,由金融机构先行支付房租,承租人按照约定的计划还款并支付利息。实际情况中,租金贷的不规范发展成为一些房屋租赁企业“爆雷”的导火索,造成不少出租人和租客利益受损,租房者常常是在出租方的诱导下,稀里糊涂就签了贷款合同。《条例》明确,住房租赁企业不得诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容,并规定了相应的处罚条款。

对于备受老百姓关注的租金和中介费等问题,《条例》也有明确回应。比如,《条例》规定住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时,市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施,稳定租金水平。还比如,住房租赁合同期满,出租人和承租人续订或重新签订合同,房地产经纪机构不得再次收取佣金。

立法规范是住房租赁市场发展到一定程度的必然要求。围绕解决好新市民、青年人等群体刚性需求,坚持租购并举,规范发展长租房市场,是重要的民生问题。发展住房租赁市场是促进我国房地产市场平稳健康发展的重要一环。当前,我国住房租赁市场正在快速发展,在全国层面出台相关规定成为普遍呼吁。据了解,有关部门正在推动加快出台《住房租赁条例》。2020年9月,住房和城乡建设部曾对《住房租赁条例(征求意见稿)》公开征求意见。相信随着住房租赁立法工作的推进,其对住房租赁市场的健康运行和完善发展将起到重要的支撑作用。

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