化解去化压力 杭州推行差异化购房政策

日前，杭州多个郊区陆续推行新房差异化购房政策，涉及富阳、萧山、钱塘、临安、临平及余杭区等。具体而言，外地人缴纳一个月社保或个税便可在这几个限定区域购房1套。

11月11日，杭州取消执行5年多的“认房不认贷”，即对曾经有过贷款购房记录，但已经将房子卖掉并还清贷款，在杭州的“实际无房户”来说，购房贷款比例及利率可按照首套标准执行。同时，二套首付款比例也从6成下调至4成。

杭州频繁对楼市政策进行调整，与市场变化关联度极高。今年的金九银十，杭州市场最大的特点就是推盘量大增，高位供应下成交不增反降，10月成交量环比跌幅高达24.5%，成交表现不及预期。杭州楼市过往红盘的虹吸效应导致中签率偏低、拼社保现象正在逐渐消失。

下半年以来，杭州中心城区周边区域实行差异化购房政策，并推出二手房“带押过户”新政，利好置换需求。业内人士指出，杭州近期对购房政策的调整应理解为常规化的市场调整，“政策组合拳市场刺激有限，工具箱仍有较大释放空间”。

差异化购房

杭州此次差异化购房政策落地区域分布于主城八区的外围区，甚至细分到了街镇，比如萧山区差异化非限购区包括义桥、临浦、衙前、南阳、新塘、戴村、河上、浦阳、所前、进化、瓜沥、靖江、楼塔、益农、党湾等街镇。

有业内人士测算，年底前杭州要推出2万套左右新房，而杭州市面上还有购房资格的群体数量也已不足2万人。为了消解去化压力，通过调低购房门槛增加可购买人群数量是一个比较温和的手段。

从产业支撑、交通便利、配套成熟度等方面综合考量，杭州调低了前述区域的购房门槛，有利于有自住刚需，又暂时被限购区排除之外的新杭州人首置，或杭州户籍家庭买二套房又预算有限的购房者。值得注意的是，这些不限购的区域，没有一、二手房倒挂，大部分为新房限价36000元/平方米以下的区域。

杭州今年前三季度GDP13608亿元，按不变价格计算，同比增长1.8%，比上半年加快0.6个百分点。杭州2021年GDP为1.81万亿元。如果按照前三季度1.8%的增速，预计2022年GDP为1.84258万亿元，即增加值为425.8亿元。

二手房挂牌量增加，导致杭州此前相对充足的市场流动性也受到了挤压，消费者购房预期发生了改变。据房天下数据，今年6月以来，杭州新房价格走出了W曲线，成交量持续下行。当房企回笼资金的周期变长，房企拿地意愿就会变弱，这在一定程度上会影响地方财政收入。今年杭州三轮集中供地收金1814.6亿元，也即将迎来第四批次集中供地。杭州并非孤例，深圳、武汉等地也将推出第四批次集中供地，北京、长沙、徐州、苏州等地甚至还计划了第五批次集中供地。

实际上，今年以来，包括上海、南京、苏州等在内多个一二线城市已陆续出台差异化购房政策；楼市成交量下调，地方政府对购房需求的政策释放也逐渐增加了。

比如，上海临港新片区优化了购房政策，此前针对重点单位的3.1人才政策进行调整：此前购房需满足“3年社保+住满一年”，4月份后只需“3年社保+住满半年或3个月”；8月20日，临港新片区干脆把居住时间的限定取消了，并将社保年限缩短至1年。

等待流动性转机

消费者预期变化，楼市成交下跌，房企流动性进一步收缩，这对于当下已陷入流动性困局的民营房企而言，并不是好消息。

优化限购政策成为了热点城市楼市信心恢复的手段之一。目前福州、沈阳、廊坊、南昌等城市已对限购进行全面调整；郑州、衢州、哈尔滨、厦门、东莞、佛山、南京、苏州、武汉等城市也实施了差异化限购政策。此外，长三角地区中的苏州、扬州、无锡、句容等地也陆续出台新政，包括调整限售等。各地政策调整空间仍然很大，但对于刚需购房者来说，购房窗口期正在打开。

杭州各区调整购房政策对刚需购房友好，或能加速刚需进场。住在杭州网信息显示，11月16日，杭州十区新房住宅成交311套，成交量已连续三天持续上涨。

市场在等待流动性转机。公开信息显示，萧山区有近百个新项目在售；除了市场因素外，重仓杭州的房企也面临资金回笼压力。比如不久前境外债务进入全面重组的祥生地产，在杭州有多个刚改项目处于在售阶段。其他重仓杭州的房企还有绿城、滨江、万科、融创、保利发展、德信、龙湖、招商蛇口、融信等。

从市场稳健发展角度看，房企既要做好过冬的准备，主动降低运营成本、积极与债权人做好沟通，防范出现债务新的风险；还要在产品打造与营销上多花心思，加速去化。

对比历史数据和目前房价走势情况，目前房价连续环比下跌的月份数已超过2014年。一线城市已经连续两个月出现了房价环比的下跌，受此影响，同比数据方面也出现了降温态势，市场流动性在持续减弱。

正如易居研究院智库中心研究总监严跃进所认为，短期内房价指数反弹或转正是有压力的。不过，各地逐渐加码对购房门槛的降低，也对市场流动性起到了积极作用。