三天大涨77%！这个“黄金坑”是怎样砸出来的？

这几天的地产行业，有几个重磅消息。

先来说说利好。首先就是央行行长易纲在香港金融管理局“国际金融领袖投资峰会”上提到，房地产销售和贷款投放已有边际改善，这释放了一个信号，如果房企资金链改善，那么有助于市场信心的恢复。

第二个事关融资，民营房企支持发债的范围进一步扩大。昨天交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集了金辉、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，这已经是8月份以来的第三次会议，传递的信号也很明显，防范稳健型民企被“错杀”。

而等待行业复苏之时，已经有越来越多房企熬不下去了。11月刚过两天，包括旭辉、绿地、上坤、金科四家房企公开宣布违约，再次引发一轮“爆雷”潮。尤其是旭辉，今年还在“民营房企5朵金花”之列，对于违约，董事长林中直言“蹲下”，不免令市场情绪再度紧绷。

现在无疑是“信心比黄金还重要”，同样是“五朵金花”，正处于新旧掌门人交接时期的龙湖，也经历了市场情绪震荡。昨天龙湖股价大涨超过8%，今天大涨18.85%，领涨蓝筹，市场恐慌性情绪得到了修复。新任管理层抛出的招数，就是“用黄金买信心”。

能在这个时期掏出真金白银，提前还贷、拿地，还能进行融资，龙湖这一系列举动其实从另一个角度回答了不少人的疑问，为何创始人吴亚军敢于在此时选择卸任，因为龙湖确实底气很足。

龙湖创始人吴亚军

而对投资人而言，巴菲特所说的市场“黄金雨”，似乎来了。

组合拳后，龙湖股价、美元债大涨

地产的“雷”，这几年不断放大市场悲观情绪，导致了一系列信任危机，这也使得部分优质民营房企陷入了“信任怪圈”，展现资金实力时，投资人会质疑，某某房企爆雷前也是这么干的；有时一则莫须有的谣言，却会引发“情绪错杀”，致使房企被“误伤”。

龙湖“换帅”引发的股价剧烈波动，也属于 “恐慌情绪错杀”，而从龙湖快速应对来看，管理层显然已经做好了预案。实际上，这不是龙湖今年第一次遇到这种情况，就在8月，龙湖面对空头做空和商票逾期谣言，同样是迅速反击打了一场翻身仗，通过辟谣、增发新股、偿还美元债等方式，用了7天时间把股价回归到遭做空前的水平，这也是近几年民营房企少有能击退空头的案例。

如果没有8月的做空风波，龙湖创始人吴亚军原本选择要在那时交接。而似乎有了8月的经历，最近面对换帅引来的市场波动，龙湖的应对组合拳更加有力。

48小时内龙湖提前偿还了约85.5亿港币的银团贷。分别是11月1日，提前偿还2023年到期之部分银团贷款34.5亿港元；10月31日，提前偿还了另一笔2023年到期的部分银团贷款51亿港元；

48小时内大股东持续增持600万股，金额超过6000万港元，并购入了金额达780万美元的美元债。11月2日，大股东再增持100万股公司股份，累计增持700万股，并再次买入本金500万美元公司发行的优先票据；

继续在土拍市场上逆势拿地，10月31日以19.6亿元的价格，拍下苏州相城一宗地块；

继续推进融资。8月在中债增投的全额担保下发行了2022年第一期中期票据，龙湖在10月30日的投资人会议上透露，正在进行第二轮债券发行，并且密集关注国内公开市场的信用债发行。

从各个维度证明了稳健实力，资本市场也给出了反应。11月1日龙湖股价跌幅后有所回升，美元债企稳；2日领涨蓝筹股，上涨19%，报12.86港元/股；美元债也上涨，龙湖2023年到期、票面利率3.9%的债券涨5.3美分至93.2美分，创10月18日来最大涨幅。

对于投资者而言，如果在低价买入龙湖股票，3天时间涨幅高达77%，涨势惊人…

国际机构预测，将现大反弹？

龙湖经历的股价震荡，一方面显示了市场情绪的脆弱，另一方面很多人认为，这也是对吴亚军掌舵实力的认可。

在她的操盘下，龙湖从重庆区域房企跻身全国十强，更是在行业深度调整期时，成为了唯一境内外全投资级的民营房企，被称为民营房企安全的“最后一道防线”。

在风险把控上，吴亚军曾提到，以前金融机构管理风险的人对她说，泰坦尼克撞上冰山的那一刻，再掉头肯定来不及了，一定要在没有看见冰山的时候就有所应对。这句话对她影响深刻，也让龙湖在行业高歌猛进时，选择了更为沉稳的路，虽然当时被视为相对保守，然而从现在的结果看，显然长期主义者活得更久。

目前龙湖到年底已经没有偿债压力，短期负债极少，提前还债后，明年上半年到期债务几乎为零，下半年到期债务为200亿元左右，同时在计划赎回明年到期的美元债，顺利的话明年在海外没有任何债务到期。

而现金流方面，年底预计达到到800亿元左右，监管资金在200亿元以内，平均融资成本为3.99%，能保持如此低的融资成本，目前行业内只有中海、金茂、华润三家。

最近内地房产市场上，港资房企“抄底”趋势越来越明显，在大部分民企“过冬”时，以往被“边缘化”的港资房企显示了低杠杆率的好处，能拿出现金流“抄底”内地一二线城市优质项目。

近几年的一些房地产论坛上，港资房企的老板说过几次，他们在香港至少经历了三次经济危机，才是现在的经营模式，保持低负债率和维持稳健的财务管理制度，而内地房企们还没有经历过危机，所以近几年绝大部分被打得措手不及。

龙湖是这一轮行业洗牌期时，少有的优质民企。前10个月销售方面，龙湖在全口径金额、权益金额方面排名第8。自7月以来，龙湖连续三个月实现月度销售业绩的持续回升，目前1-9月销售额累计达到1456亿元，十一期间，龙湖销售额上涨7%，达70亿。

龙湖今年更是不断拿地，9月底至今，龙湖在高能级城市，如北京、上海、西安等地，摘得11幅地块，累计投入超100亿元。2022年截至目前，拿地25块，合计权益地价达到222亿元，成为土拍市场上难能见到的民营房企面孔。

在这个时候拿地，显示了对趋势的预判能力。实际上，吴亚军表示，接棒的陈序平早在2021年7、8月就已经开始执掌公司大部分事务。

龙湖新任董事长兼CEO陈序平

拿地的选择体现了陈序平的判断，投资人会议上，陈序平表示，他梳理了龙湖进驻的68个城市，筛选出20个重点城市和14个机会城市，以及34个阶段性不会再投入的城市，所以在去年9月之后，龙湖着重在高量级城市进行投资拿地，并且可以按照自己的节奏拿地。

对于龙湖的未来走向，陈序平称要进行战略聚焦，一个是城市聚焦，另一个是航道聚焦。经营性航道如商业、租赁住房、空间服务、智慧营造等，未来五年要能够产生占比过半的利润，实现自身“造血”。

而吴亚军并非完全卸任，她将担任战略发展顾问，重要在几方面关注公司发展，包括对龙湖商业模式提出建议，以及怎么寻求新的利润增长点、怎么规避风险等。

不少人把吴亚军的卸任，视为地产黄金一代的落幕。现在进入黑铁时代，龙湖在“后吴亚军时期”的走向，交给了80后陈序平，从目前龙湖应对市场震荡情绪来看，反击战可以说打得算漂亮。

国际机构方面，对于龙湖也给出了积极评价。摩根大通表示，龙湖未表现任何压力信号，仍在持续买地，资产负债表也很稳固，“如果行业流动性的担忧缓解后，龙湖未来或强劲反弹”。

三大国际评级机构之一的穆迪保持龙湖集团“Baa2”的评级，认为龙湖的财务指标稳健、流动性充足、短期再融资需求较低且业务多元。摩根史丹利、美林、花旗银行、海通证券等机构均维持对龙湖集团的买入评级

最近港股内房股波动，投资者情绪也在拉扯中。这个情形不禁想起巴菲特的一句话，他在2017年致股东的信里写到，每隔十年左右，乌云将笼罩经济的天空，这个时候也会骤降一场“黄金雨”。当这种事情发生时，你必须扛着浴缸冲出去，而不是带一把勺子。

这个时候，正是“黄金雨”的时候，给优质民营房企一点时间，或许也是给自己一个收获“黄金”的机会。