密集利好政策出台落地效果待定 地产板块整体下跌

在经历上周的大涨后，地产板块本周一出现下跌。

东方Choice数据显示，11月28日，港股地产指数下跌1.01%至955.4，下跌地产股数量占比一半，几乎包括所有大规模内房股，其中亿达中国、碧桂园服务、雅生活等下跌幅度超10%，雅居乐、时代中国、富力地产、龙光集团、龙湖等下跌超5%。

相较于港股市场，A股地产股的表现稍显平稳，申万A股房地产指数下跌0.44%至3102.41，下跌地产股数量占比也近一半，其中广宇集团下跌8.33%，滨江集团、保利发展下跌超3%，万科A、世茂、招商蛇口等下跌超1%。

另有近一半A股地产股股价仍上涨，其中南国置业、信达地产、深振业A、中交地产等少数几家涨停。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对界面新闻表示，此次多数地产股下跌，应该是市场上消化了前几天连续出台的综合利好房企融资端的多项政策之后的理性回调。

柏文喜指出，市场对这些利好政策未来的落实效果存疑，导致在整体回调的基础上出现板块内部分化现象，少数国企背景和运营状况较好，或者有特别题材的股票出现上涨之外，其他大部分地产股都出现了普遍下跌。

11月以来针对房企融资端的空前利好政策密集发布。上半月“第二支箭”、 “金融16条”、“银行保函置换预售监管资金”三大政策释放，房企的融资政策面迎来拐点，引发本月第一波地产股的上涨行情。

东方Choice数据显示，11月1日至11月15日，申万A股房地产指数上涨18.2%至3045.49，港股房地产指数上涨28.8%至982.69。

此后，地产板块进入了近一周的回调期，截至11月23日，申万A股房地产指数下降至2922.63，港股房地产指数下降至923.06。

11月24日、25日，市场迎来本月第二波消息面利好，六大行与多家房企签订战略合作协议，提供意向性授信额度超万亿，强调国企民企一视同仁的支持导向；此外，央行宣布全面降准，也为住房市场信贷投放提供流通性支持，有助于从供需两端改善预期。

在此背景下地产股再次迎来一波上涨，申万A股房地产指数两日内涨幅达6.53%，港股房地产指数两日内涨幅达4.52%。

整体来看，11月截至25日收盘，申万A股房地产指数涨幅达21%，港股房地产指数涨幅达26.5%。

在地产行业信心链条修复的过程中，当前地产板块的持续上涨仍缺乏根本性的支撑。

申万宏源研报指出，地产股上涨的充分条件，就是走向未来的房地产企业趋于清晰。从“第二支箭”到“金融16条”，再到上周各大银行开始与房企建立战略合作关系，优质民营房企扩张的条件越来越好。

不过，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示，之前金融端纾困地产行业的政策密集发布，市场情绪一下被调动起来，但从政策的部署到落地还有很远的距离，存在一定不确定性。此外，房企自身依靠销售造血的功能仍待恢复。

中邮证券分析师也认为，目前市场的关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。“我们认为销售正处于磨底阶段，在稳需求、保交楼、稳主题的政策推动下，楼市在方向上市逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的。”

平安证券研报指出，地产行业融资收紧周期已经见底，需求端政策亦不断宽松，短期建议关注超跌弹性房企，如金地、新城控股、绿城中国，同时持续关注融资、拿地及销售占优的强信用房企，如保利发展、中海地产、招商蛇口、万科、滨江、越秀地产等。

中邮证券则提出了三条地产股关注思路，一是优质民企（包括混合所有制房企）信用修复思路，例如新城控股、金地集团；二是滨江集团、华发股份等受益于区域楼市供给出清、需求稳健的房企；三是行业复苏带来的大盘上涨行情利好保利发展、招商蛇口等龙头房企。