11月北京楼市热度回落，“双限”解除后这个区域成交价上涨

受11月疫情影响，与10月相比，北京楼市热度出现回落。新房市场暂未回暖，二手房市场成交量下滑，租赁住宅成交量与租金双双走低。

据中原地产数据显示，2022年11月，北京新建商品住宅成交3651套，成交金额总计45.13亿元。套数环比下降11%，同比下降21%。

北京新房11月的成交均价为57883元/平方米，与10月相比下降8%；成交金额为261.22亿元，环比下降21%，同比下降25%。

与此同时，供应端也出现阶段性下滑，11月新增供应2094套，共计22.21万平方米，套数环比下降53%，同比下降70%。

新房去化变缓后，北京的商品住宅存量保持高位运行，竞争压力较大。截至11月底，商品住宅存量为9.5万套，合计1348万平方米，套数同比上升14%，按近6个月月均去化速度计算，出清周期为2.2年。

在销售端，房企也开始加大促销力度。一位贝壳找房经纪人表示，各大开发商业绩压力大，目前是有较多特价房源，但新房的整体价格处于稳中有涨的阶段。

与新房市场成交量下滑一样，11月北京的二手房市场也出现同环比下降。

根据北京住建委官网数据显示， 2022年11月，北京市二手住宅网签量为10750套，环比下降4.1%，同比下降9.3%。其中上半月工作日日均网签483套，下半月工作日日均网签416套，下半月工作日网签量环比上半月下滑14%，上下半月市场出现分化。

麦田房产监测数据显示，11月上半月二手房的带看量和10月上半月基本相当，但进入下半月尤其是11月第三周以后，带看量环比下滑超过三成。主要原因在于受疫情影响，房东配合看房和客户出门看房的意愿双双降低。

价格方面，据北京链家研究院统计，11月二手住房成交均价环比小幅下降，同比基本持平。

北京链家研究院分析师冷会分析称，价格波动主要受结构性因素影响。本月中下旬疫情防控形势趋于严峻，东城、西城、朝阳等中心城区成交占比明显下降，进而导致全市成交均价出现结构性的小幅下降。

但值得注意的是，近期在政策端持续利好的情况下，通州台湖和马驹桥地区因受到解除双限购新政影响，成为近几个月为数不多的涨价区域。

据安居客监测数据显示，11月份马驹桥板块二手房成交均价约3.6万元/平方米，环比上涨约0.35%，同比上涨约5.37%。

冷会认为从各城区价格走势看，多数城区保持平稳运行状态，价格波动处于合理运行区间。

据北京链家研究院统计显示，11月北京租赁成交单量也出现下滑，租金价格环比小幅下降，租金水平与去年同期基本相同，整体进入平稳运行阶段。冷会表示，四季度是租赁淡季，本月又叠加疫情影响，导致租赁成交单量下滑。

租金价格方面，年内租金价格走势遵循季节性规律，总体符合预期。本月租赁成交量下降主要受疫情影响，随着疫情逐步缓解，未来租赁成交量或将出现补偿性增长。

11月房地产领域宽松政策陆续出台，监管层从信贷、债券和股权等方面逐步加大对民营房企的融资支持力度。

冷会对此表示，在当前环境下，这一系列政策对房地产市场的平稳健康发展具有积极意义，但疫情仍然是一个不可忽视的影响因素，未来市场走向有待进一步观察。

东兴证券也在近期发布的研报中指出，随着信贷、债券及股权融资政策实现“三箭齐发”，房企融资环境显著改善，行业纾困与并购整合有望实质性提速。

房企融资渠道的打开，有助于缓解部分房企面临的流动性风险，改善房企信用问题，对于增强市场对房地产行业的信心有重要作用。