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楼市进入新一轮需求端政策利好释放周期

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随着更多高能级城市调整限购政策,楼市正在进入新一轮需求端政策利好释放周期。因城施策方面,近期热点城市纷纷加入调整限购的队伍,进一步打开市场活跃度;而在顶层设计上,更加强调促进居住消费的长期战略。

今年以来,常规需求端政策几乎应出尽出,但市场反应一直没有出现明显改善。业内人士认为,这主要源于购房者的信心恢复还受到行业外因素影响,如经济大环境和收入预期等,因此房地产销售市场的拐点出现,除了供给端和需求端的政策刺激之外,更多的还要依赖于整体经济环境的改善。

热点城市“松绑”楼市

11月,杭州、成都、西安等高能级城市陆续调整楼市限购政策,12月,厦门、武汉、佛山也纷纷优化限购政策,这被认为是新一轮需求端政策纾困全面拓展至热点城市的节奏。

其中,佛山本次政策调整属于进一步松绑,“全面退出限购”。据了解,佛山曾在2015年放开限购,2016年底恢复了本轮限购政策,三个月前,除了核心三个镇街,其他镇街已经先行一步退出了限购队列,本次属于完全解除限购。

值得注意的是,佛山同步强调了“限售三年”的要求,明确自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,佛山退出限购是为了激活换房需求,但为了避免未来市场回暖后短期炒作进场,推出了三年限售,鼓励长期持有,“房住不炒”依然是底线。

与佛山同期,厦门和武汉也对楼市限购进行了松绑,解除了非核心区域的限购政策。“这种‘小步快跑’的节奏,政策密度大但是每次力度相对小一些,符合逐步引导市场预期和修复市场需求端动力的基调。”李宇嘉认为。

实际上,需求端的政策调整也是为了配合“三支箭”尽快落地的系统化举措,需求端的恢复是楼市良性循环的一个重要前提。业内人士表示,要想解决供给端的流动性难题,首先要恢复市场和企业自身的造血功能,否则外部资金是不愿意进入的,也就是说,要想让信贷、债券、股权等“三支箭”尽快落地,就必须让市场需求端保持一定的活跃度。

热点城市调整限购的动作还是有比较明显的稳楼市作用。以杭州为例,10月份杭州楼市成交相对低迷,新房成交环比下降24.5%,二手房成交自6月后持续下降。而将“认房认贷”调整为“认房不认贷”之后,释放了新的居住需求,11月,杭州二手房成交量环比回升,新房价格环比上涨0.7%,比上个月增加了0.4个百分点;杭州第四批集中供地表现也相对亮眼,超过30%的地块触顶成交,且仅有1宗地块由国资竞得,其余地块均由民营房企获得,民营房企拿地金额占比达到92%。

“近期核心城市加快政策优化节奏,有助于推动当地购房者入市,部分城市政策效果初显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出,接下来,因城施策力度有望继续加大,降成本、降门槛仍是主要方向,核心一二线城市有望跟进优化“认房又认贷”政策,继续优化限购政策,一线城市或更多聚焦在特定人群,如人才、多孩家庭、老年家庭等;同时降低交易税费,契税、个人所得税、增值税等方面均存在调整空间。

陈文静认为,随着核心城市优化政策的落地及显效,市场信心或得到修复,核心城市市场亦有望逐渐进入恢复通道。

居住消费长期战略

除了城市层面点状的政策调整,促进居住消费的整体规划也已经推出。

近日,中共中央、国务院印发的《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》明确了一揽子长效机制,要求坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加强房地产市场预期引导,探索新的发展模式,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制,支持居民合理自住需求,遏制投资投机性需求,稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策,以人口净流入的大城市为重点,扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度。推进无障碍设施建设,促进家庭装修消费,增加智能家电消费,推动数字家庭发展。

李宇嘉指出,《纲要》描绘的是一个全面促进居住消费的长期战略,不只是围绕潜在需求,打造有租有买、供应低成本、低门槛的住房保障体系,也致力于降低消费的门槛和成本,释放消费潜力,还强调了存量房消费,比如无障碍、装饰装修、智能化等,全面适配老龄化时代居民存量房升级换代的新需求。

“未来半年内,房地产市场企稳回升的趋势将更为明确。” 58安居客房产研究院分院院长张波表示,随着12月开始疫情防控政策的不断优化,社会经济面整体向好的大趋势将体现得更为明显,这对于需求侧的入场会起到根本性拉动作用。

除此之外,《规划纲要》中“推进以人为核心的新型城镇化”“优化区域经济布局”“提升要素市场化配置水平”“扎实推动共同富裕”等内容,亦将影响着房地产行业的发展格局。陈文静指出,房地产新房市场规模总量已见顶,但结构性机会仍在,人口、产业等资源集聚的地区,未来房地产市场的发展机会或将更大。

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

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