遏制投机、支持自住，扩内需战略下租赁市场迎来新机遇

扩大内需，需要房地产的积极参与。

12月14日，围绕“十四五”时期实施扩大内需战略主要目标，中共中央、国务院发布《“十四五”扩大内需战略实施方案》，明确促进消费投资，完善分配格局，提升供给质量，完善市场体系，畅通经济循环五个目标，并提出了82项措施，全面促进消费、优化投资结构、推动共同富裕。

其中在衣食住行的“住”这一领域，重点强调促进居住消费健康发展，明确要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新发展模式。

这也意味着，在未来楼市政策的优化过程中，针对刚需、改善性住房需求的支持政策有望进一步完善，而针对投资投机需求的限制性政策或更加精细化。

具体来看，需加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。

租赁住房市场将迎来新的机遇。此次方案明确提出，要完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。

“租购同权”再被重申。比如要继续完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

此外，各地要因地制宜发展共有产权住房，健全住房公积金制度。

对此，58安居客房产研究院分院院长张波认为，房地产调控的整体思路和推进方向未变，房住不炒、租购并举的住房制度依然是重中之重。因此，虽然未来半年内房地产市场企稳回升的趋势将更为明确，但房价不会出现大涨，预计不同等级城市将轮动走稳回升。

从今日国家统计局公布的最新房价数据来看，2022年11月份，各线城市房价环比总体仍然延续下降态势，其中一线城市同比涨幅回落、二三线城市同比降势趋缓。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，当前房地产市场预期仍然不稳，供需两端市场信心不足，因此强调“加强房地产市场预期引导”，或更有利于市场情绪修复。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，从此次战略实施的背景来看，三年疫情加上“三期叠加”（增速换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期），国内消费为主的内需基础受到一定冲击，社会消费能力、潜力和预期也受到挫伤。

为实现“十四五”目标，国家要推动一揽子促进内需战略。“从2008年金融危机以来，由于城镇化快速推进，扩大内需就不能偏离房地产，甚至从贡献来看，房地产可谓是最大的内需。”

目前人均住房面积超过41平米，人均拥有1.06间，户均拥有1.1套，高收入人群换房需求、资产配置需求减弱。因此，接下来让3亿新市民、城市无房户有能力支付住房需求，先租再买、渐次递进，从而在未来升级到商品房需求是新的方向。

李宇嘉指出，此次战略再次强调围绕潜在需求，打造有租有买、供应低成本、低门槛的住房保障体系，降低消费门槛和成本，才能释放消费的潜力，将潜力转化为能力。

“保障房也是解决新市民当前居住问题的重要举措。”张波向界面新闻表示，共有产权和保租房是两个有力抓手，近几年保租房的供应量已经有了明显增加，加之今年以来多渠道共建的方式，大大提高了保租房房源数量，有力保障了新市民的居住需求。

这类需求，对于理解后续市场潜力和房企的投资方向同样具有启发。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房企要深入学习此类需求，尤其是要测算此类需求总规模、以及对供给端的影响和要求、未来如何基于此类需求创新产品和服务。唯有这样，才能真正把握此类需求内容，积极做好转型或探索出新发展模式。

整体而言，近年来针对租赁市场的支持政策已在全方位跟进，未来有望进一步完善，特别是保障性租赁住房的配套政策和资源有望更好地落位，长租房租购同权的相关政策亦将有实质性落位。