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“三保”将成楼市政策底线 化解风险或有更多动作

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中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行。会议提出,有效防范化解重大经济金融风险,要确保房地产市场平稳发展,扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作,满足行业合理融资需求,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况。同时,要坚决依法打击违法犯罪行为,支持刚性和改善性住房需求。要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

这是中央经济工作会议首次就房地产提出保交楼、保民生、保稳定的“三保”,这也被认为是2023年房地产政策的重要底线。

此外,“防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况”的说法同样首次出现在中央经济工作会议中,说明对房地产业的风险化解措施将更加具体,行业有望快速从流动性危机中走出。

2021年下半年以来,房地产市场出现流动性危机,虽然各级监管部门出台了多项稳楼市政策,但由于多种原因,市场信心至今未能完全恢复。根据国家统计局的数据,今年1—11月份,全国商品房销售面积12.1亿平方米,同比下降23.3%;商品房销售额11.9万亿元,同比下降26.6%。

在此背景下,中央经济工作会议有关房地产的表述,体现出稳定市场、化解风险的政策意图,也普遍被解读为利好。乐观的分析人士认为,困扰行业多时的流动性风险,有望真正得到化解。

房地产连迎利好

近期,有关房地产业的政策利好不断释放。

近日,中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》(下称《纲要》),在住房方面,提出促进居住消费健康发展。坚持“房住不炒”定位,加强房地产市场预期引导,探索新的发展模式,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制,支持居民合理自住需求,遏制投资投机性需求,稳地价、稳房价、稳预期。

《纲要》还提出,完善住房保障基础性制度和支持政策,以人口净流入的大城市为重点,扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度。推进无障碍设施建设,促进家庭装修消费,增加智能家电消费,推动数字家庭发展。

12月15日,国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时指出,房地产是国民经济的支柱产业,针对当前出现的下行风险,我们已出台一些政策,正在考虑新的举措,努力改善行业的资产负债状况,引导市场预期和信心回暖。未来一个时期,中国城镇化仍处于较快发展阶段,有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

其中,前者将房地产纳入扩大内需、构建国内大循环的重要战略中,其提出的“居住消费”概念,不仅包括商品房买卖与租赁,还扩展至房屋改造、家庭装修、智能家电等领域,既说明房地产市场仍存在结构性机会,又体现出后开发时代下的行业发展潜力。

后者则是监管层再度提及“支柱产业”,对于房地产而言,这一定位意味着其仍将在国民经济中占有重要地位,其享受的政策支持也不可忽视。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道表示,房地产业体量庞大、产业带动性强,在稳经济、促消费和保民生中的作用均不容忽视。因此,维持行业的稳定,仍是政策层面的头等大事。

他指出,中央经济工作会议中提出的“保交楼、保民生、保稳定”,即体现出维持稳定基本政策思路。“唯有做好‘三保’,房地产才有持续性的稳健基础。”

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为,“三保”作为房地产工作的主题和重点,就是在房地产领域贯彻“底线思维”。具体来说,确保能交楼,避免大面积烂尾造成民生的问题,守住不发生系统性风险的底线,是2023年房地产工作的重要基础。

化解风险成为重要方向

在中央经济工作会议的表述中,对化解风险的强调也被认为是亮点。过去几年的中央经济工作会议上,对房地产的表述更多在于突出其民生的一面,并对此推出相关的政策支持,并无化解风险的相关表态。但随着行业流动性风险的凸显,行业发展的稳定性受到威胁,化解风险也成为重要的政策取向。

根据国家统计局的数据,自今年4月以来,房企到位资金来源增速就保持在20%以上的同比降幅,到11月,该降幅为25.7%。

房地产企业的资金来源主要有两个渠道:融资、销售。2022年以来,随着“三支箭”等金融支持工具的陆续释放,房地产业的融资渠道正在逐渐恢复。但由于市场信心不足,尽管当前的购房门槛已降至低位,但市场销售仍未真正改善。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示,改善销售和化解风险是房地产的一体两面。只有当销售回暖时,行业风险才会得以化解。否则,任何“输血”都只是短期措施。

他表示,中央经济工作会议再次提出“支持刚性和改善性住房需求”,就是希望通过对合理需求的支持,使市场销售能够恢复到正常状态。

实际上,在化解风险方面,中央经济工作会议的表态已经十分细致和明确,“满足行业合理融资需求,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况”。

李宇嘉指出,一方面,存量风险处置,2023年要有明确的结果,以消除市场的担忧,缓解信心和预期每况愈下的情况;另一方面,企业必须要改善其资产负债状况,才能从根本上建立抵挡风险的防火墙,实现转型和未来的发展。

这也明确了一个信号,即,对行业流动性的注入仍将继续,且优秀的头部企业有望继续得到支持。不少分析人士表示,未来的楼市政策中,有望出现更多的支持性措施。

李宇嘉表示,综合此次会议的表态,预示着房地产管理的基调开始改变,转向全面稳定、支持需求和复苏市场。这是后疫情时代一揽子纾困政策的重要方面,也是扩大内需的重要一环。

他认为,近期楼市数据显示的市场下行幅度扩大的趋势不可持续。明年一季度,随着疫情的影响得到全面修复,房地产市场将开始企稳,表现在销售和价格率先恢复稳定,销售、开发、开工等全链条下跌的态势也将得到控制。

21世纪经济报道记者张敏、实习生胡暄悦 北京报道

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