促进居住消费健康发展，房地产市场将迎来哪些变化？

（原标题：扩内需战略拆解丨促进居住消费健康发展，房地产市场将迎来哪些变化？）

12月14日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》（简称《纲要》），坚定实施扩大内需战略、培育完整内需体系，是加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的必然选择，是促进我国长远发展和长治久安的战略决策。

在持续提升传统消费方面，《纲要》提出促进居住消费健康发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度。推进无障碍设施建设，促进家庭装修消费，增加智能家电消费，推动数字家庭发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次中央发布的扩内需纲要，充分体现了后疫情时代对于内需或消费的极大重视，同时，扩内需也需要房地产的积极参与。

植信投资研究院资深研究员马泓指出，《纲要》中关于房地产的定位与二十大报告的提法一致，长期来看，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，要加快建立和完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。尽管房地产市场短期运行遇到了不小的困难，但随着新型城镇化建设的发展，未来国内房地产市场仍然有很大的发展空间。

“房地产内需的促进要基于‘一定位一制度’的大框架下进行，即要在房住不炒、租购并举的制度下推进。唯有这样，对于住房或居住消费的支持才具有可持续性，也防范出现方向的偏差。”严跃进补充道。

“房住不炒”是房地产长期坚持的行业定位

《纲要》提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，“房住不炒”是房地产长期坚持的行业定位，只有坚持“房住不炒”，才能真正意义上促进住房消费市场健康发展。

《纲要》明确，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。

陈文静指出，支持合理自住需求、遏制投资投机需求，在未来楼市政策的优化过程中，针对刚需、改善性住房需求的支持政策有望进一步完善，而针对投资投机需求的限制性政策或更加精细化。同时，强调“加强房地产市场预期引导”，当前房地产市场预期仍然不稳，供需两端市场信心不足，强化预期引导，或更有利于市场情绪修复。

马泓认为，《纲要》中提及的“居民合理自主需求”，就是刚性和改善性需求，未来这两部分住房需求将是住房政策主要的服务对象。一方面，流动人口和城市自然增长的新增人口将成为刚需的主要来源；另一方面，改善性住房需求也逐渐成为人民群众向往美好生活的诉求。

“重提‘三稳’目标，意味着未来半年内房地产市场企稳回升的趋势更加明确，但房价大涨的情况依然不会出现，预计不同等级城市将轮动走稳回升。”58安居客房产研究院分院院长张波说道。

租购并举的住房制度方向不变

《纲要》提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制。同时，按照《规划纲要》，完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

《纲要》再次明确“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，与二十大报告相关提法一致。

陈文静指出，近几年针对租赁市场的支持政策已经在全方位跟进，未来有望进一步完善，特别是保障性租赁住房的配套政策和资源有望更好地落地，长租房租购同权的相关政策亦有望实质性落地。

张波认为，保障房是解决新市民居住问题重要举措，明确提出以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。从保障的手段来看，共有产权和保租房是两个有力抓手，近几年保租房的供应量已经有了明显增加，加之今年以来多渠道共建的方式，包括部分城市试点商品房转为保租房，都大大提高了保租房房源数量，有力保障了新市民的居住需求，更是推进公共服务同权化的基础。

马泓指出，2015年末中央经济工作会议首次提出发展住房租赁市场；2020年末中央经济工作会议明确要“解决好大城市住房突出问题”；住建部曾表示，“十四五”期间，全国40个重点城市计划筹集建设保障性租赁住房650万套（间），预计可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。毫无疑问，保障性租赁住房已经成为了保障居民住房需求的重要抓手，相应的住房金融配套服务也在陆续跟进。

央行明确保障性住房租赁贷款不纳入商业银行贷款集中度考核指标，2022年首批3支保障房REITs也在交易所上市，标志着保障房项目所涉及的“投融管退”形成闭环，为保障性租赁住房提供了有效金融工具支持。在过去若干年土拍过程中，部分城市的土地项目也加入了增加保障性住房建设的比例。未来，新型城镇化将推动区域性住房需求提升，住房供给也将提供更加多元化的选择，租赁住房比重将有望上升，更好地匹配和满足居民住房需求。

健全住房公积金制度，发挥住房保障、改善民生职能

《纲要》提出，健全住房公积金制度。

陈文静指出，住房公积金制度是我国政策性住房金融体系的重要组成部分，在过去房地产行业的快速发展过程中，公积金制度发挥着重要作用，但伴随着行业的不断发展，公积金运行过程中也存在不少亟待解决的问题，如部分地区公积金使用效率较低、公积金资金互助和普惠性等功能未能完全发挥、住房公积金监管制度不健全和资金来源受限等，未来健全公积金制度，将更有利于发挥其住房保障、改善民生的职能。

此外《纲要》还提出，推进无障碍设施建设，促进家庭装修消费，增加智能家电消费，推动数字家庭发展。

“结合国内老龄化趋势不断增加以及年青群体的需求，纲要还积极推动推进无障碍设施建设，以保障更多老年群体的居住安全性。同时结合数字化建设以及智能的不断升级，也将智能家电消费和数字家庭发展作为重点之一。这一方向未来预计会持续推进，同时结合科技发展以及人群需求的变化，不断推进完善和细化。”张波说。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次战略，再次强调了围绕潜在需求，打造有租有买、供应低成本、低门槛的住房保障体系，降低消费的门槛和成本，才能释放消费的潜力，将潜力转化为能力。此外，还强调了存量房消费，比如无障碍、装饰装修、智能化，适应了老龄化时代，居民存量房升级换代和已进入楼市后的年轻人的新需求。总的来说，对于住房消费的内容，落实了消费的基础性作用，强调供给侧改革，并把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。