国际巨头进入下沉市场 商业地产迎来新一轮改造升级

12月15日，坐落于合肥庐阳区的宜家家居商场正式开业。这是宜家在安徽省内布局的首家商场。总建筑面积约6.6万平方米，营业面积超1.8万平方米，总投资（或不含地价）约8.25亿元。公开资料显示，宜家于2019年底以20.05亿元在土拍市场拿下这幅商业地块。

与宜家合肥商场同一天开业的厦门同安宝龙广场，原计划是2023年开业。厦门同安宝龙的提前开业，与厦门新商圈发展不无关系。近一年来，厦门围绕六个方面提出30项具体任务，全面提升厦门消费中心城市龙头地位。

不止是合肥与厦门，包括上海在内，目前全国多个城市已开启商圈升级大幕。

下沉长三角

“宜家合肥商场是庐阳区经过多年谈判招商引进的首个总投资超8亿元的世界500强商贸零售业项目。”庐阳区相关负责人对外介绍。

宜家合肥商场既顺应了合肥城市商业升级的格局变化，也为宜家下沉长三角二线城市提供了一次机遇。

作为江淮地区政治、商业及军事重镇，合肥在最近十年发展迅速，已跻身“新一线城市”行列。一名合肥业内人士认为，作为近几年快速发展的城市之一，合肥需要一些国内国际知名大企业的入驻，为合肥后期的发展蓄力。

第三方平台数据显示，合肥库存商业体约37.5%分布在滨湖、包河区，这两个区各占9个，新站区、庐阳区、高新区等各占4-5个商业项目。

依据《合肥“十三五”商贸流通业发展规划》，合肥已形成10大商圈。目前合肥商圈运营以百大集团、银泰百货、华润万象生活、万达集团、万科印力等本土和外来商业运营项目为主。据不完全统计，合肥目前5万平方米以上的大型商业体库存共计有48个，包河区9个，滨湖区9个，新站区5个，高新区4个，庐阳区4个。而在庐阳区商圈，有银泰商业二期、苏宁广场等未开业项目，宜家家居商场的落地，为这一商圈注入了新鲜血液。

前述业内人士指出，合肥宜家商场将合肥庐阳区的区域性消费升级为辐射全城的消费模式。这样的商业辐射效应随之而来的将是周边相关物业的价值看涨。

宜家合肥商场的按计划开业也有利于宜家稳步落实新财年投资计划。2022年8月，宜家中国在2023财年启动会上宣布其所属的英格卡集团计划将在新财年投资53亿元人民币，投资计划的一大重点即为提升全渠道融合体验。

英格卡集团的其他项目也在稳步进行中。例如，上海荟聚综合体项目已于今年1月完成了塔楼钢结构封顶。这是英格卡购物中心单体投资金额最大的项目之一，商业零售面积达到近12万平方米，租户数量超过350家，停车位约2700个，配套约6万平方米的具有宜家理念和宜家特色的办公楼。

戴德梁行华东区商业地产部高级助理董事陈云九指出，近两三年全国各地都在做商圈升级改造，宜家也因此获取一些下沉热点城市的机会，不过购物中心和家居本来就是2个产品线，宜家在国内做重资产运营没有问题，但是没法下沉太深、集团决策不够快等，才是宜家目前面临的主要问题。此外，前几年由于地价渐涨，宜家新投资速度也有所放缓，单纯靠拿地建商场的商业投资回报也开始出现向下趋势。正因此，宜家近两年开启城市店战略，但是发展速度也受限于地段选择。

各地商圈升级

据不完全统计，目前全国多个城市已开启商圈升级大幕，这从上海近期的动作也可见一斑。近期地处南京东路的上海置地广场宣告结束26年的经营，项目进入重新改造阶段。陈云九认为，随着南京东路步行街的东拓工程开始，将南京东路从河南中路段延长至外滩滨江岸线，也使得南京东路步行街和外滩形成良好的互动。黄浦区两大市级商圈，南京东路与淮海路商圈，同时也是上海十大商业街之二，几年间，新世界百货、世茂广场等都做了升级，接着市百一店的东楼也做了升级，包括外滩中央，华为旗舰店所在的南京大楼，大丸百货等均有做调整。

而置地广场位于南京东路的中段，整个路段布满了老牌百货和亨得利钟表直营店这样的零散店门，出现商业断层，人流不够聚集，发展到今天倒逼着这些项目做调整。

近期在上海，不少新商业元素加入，也倒逼百年商圈的升级改造，比如新加坡吉宝置业旗下新开业的吉宝静安中心，以公园里的商业吸引年轻客群，招商与规划强调城市商业体的社交属性。这更凸显了商业的细分趋势，传统商圈有被分流的压力，必须升级。因此陈云九认为，未来商圈会出现一个集中化的趋势，在这一过程当中，运营商会输出比较好的商业运营逻辑，但是最终的呈现度是否完美，还需要时间来检验。

据戴德梁行上海商圈客流的监测数据，2020年疫情来临，2021年的销售额的恢复却比较快，但仅仅局限在一些头部商圈，市级商圈或者说辐射10公里以内的商圈，而小的区域级的社区级的商圈，销售情况一直都没有改善，尤其是零售类业态。

旧的商业运营思维和方式正在被打破。从商圈的升级改造可以看到，市场对于运营商的操盘能力，对于如何利用内外部的资源来实现商业模式的价值最大化的要求更清晰了。

陈云九认为，上海一直走在商业运营的前端。由于其处于全球产业招商的大背景中，也成就了其核心商圈的提升与改造，它在盘活商业资产上比其他城市走得更快一点，而像合肥这样的二线城市，商圈依托产业发展进行升级改造也是一大特点。

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道