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第四批集中供地冷热交织,全国性房企谋定而动

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在供应量收缩的基础上,全国第四批集中供地在理性情绪蔓延中收官。

纵观本轮集中供地,交易时间集中于今年最后两个月,正是房企融资政策工具箱集中开启的时期,“金融16条”、“三支箭”组合让许多房企资金面受益。

不过,从本轮集中供地的结果回溯,情绪上的利好仍暂时未明显传导至土地市场。全国性房企包括万科、保利、中海和华润等,在投资决策上仍然审慎,主要聚焦于高能级城市及确定性强的地块,民企拿地主体仍然罕见,各地拿地主体也以托底的本地国企为主。

此外,城市之间分化也相对明显,北京、深圳和杭州,有相当部分的地块触顶成交,而其他的多数城市,多数以底价成交为主流。

尽管目前土地市场未有明显暖意,但业界人士普遍认为,随着房企资金面好转,加之融资端政策的支持,未来销售端或有更进一步的政策,房企信心有望逐渐复苏,明年的表现值得期待与关注。

春天或许就要到来了。

缩量之下

第四轮集中供地推出的背景是,今年受到行业环境的影响,前三轮集中供地多数城市供地规模与预期有相当的距离,因而到了岁末,许多城市加推第四轮集中供地。

与之前的几轮集中供地相比,多数城市第四轮集中供地供应量也有所收缩。例如,上海本轮供地共计6宗,而此前三轮均在30宗以上;广州本轮供地也只有6宗,相比之前也有所减少;成都则推出16宗地,上一轮供地数量则为40宗。

缩量供应之下,市场审慎依然。纵观几座主流城市第四轮集中供地的情况,低溢价仍是主流,仅少数城市出现较高溢价率。

北京是少数较为受热捧的城市。其第四轮集中供地所推出的6宗地块中,最终1宗底价成交,3宗触顶,土地出让金135.22亿元,平均溢价率为10.02%。

北京本轮集中供地热度较高,与其地块质量有关。其中,位于朝阳区的3宗地块成为最热门地块,溢价率均达到了15%,位于朝阳平房乡45地块更是吸引了8家房企及联合体参拍。

北京仅是第四轮集中供地中的“例外”。北京以外,上海、广州和深圳等三座一线城市,土地市场的热度保持平稳。

上海本轮集中供地推出的6宗地块,最终成交总额为126.78亿元,平均溢价率3.69%;广州上架的6宗则仅有一宗地块出现溢价,更有一宗流拍,最终成交总额为191.2亿元;深圳最终也以1宗流拍,3宗触顶收官,最终成交额为97.27亿元。

几轮集中供地结束之后,各地的供地规模与去年相比,有较大的差距。

根据中指研究院监测,2022年1-11月,22城累计推出规模较2021年下降超五成;土地出让金1.6万亿元,较2021年全年下降39.1%;此外,截至11月,22城整体供地完成率不足六成,累计推出规模也较2021年下降超五成。

此种背景下,第四轮也并非今年集中供地的终点。

根据21世纪经济报道记者初步统计,目前武汉、南京已经进行了第五批次集中供地,甚至武汉第六批供地计划也已经公布;长沙、北京等城市,也计划进行第五批次集中供地。

谁在拿地?

四轮集中供地结束之后,房企的拿地格局也已逐渐清晰。

根据中指研究院统计,今年前11个月,房地产百强企业拿地总额1.16万亿元,拿地规模同比下降50.5%,降幅比上月扩大0.3个百分点。

而从已经结束集中供地的城市来看,目前各地的拿地主体,仍然以本地国企或者城投为主。全国性房企中的龙头,虽也有所斩获,但多数不是亮眼的存在。

以四座一线城市为例,中海在北京、深圳各有一宗地块收入囊中;保利则在北京、广州有所收获;华润置地则在深圳落下一子。

除此以外,全国性房企例如万科、招商蛇口等,在四座一线城市的第四轮集中供地中则未见身影,取替这些过往在土地市场上驰骋的,是各地的国企与城投,例如广州的越秀地产,深圳的深圳地铁等。

这也印证了今年房企整体的投资趋势。今年以来,多数全国性房企的投资额均有所减少,在投资刻度提高的前提下,他们多数对地块质量的要求更高,这也降低了他们在土地市场上的热情。

中指研究院的数据显示,今年前11个月,房企权益拿地额前三的是华润置地、中海地产和保利发展,分别为819亿元、751亿元和575亿元。可供对比的是,去年前11个月,保利发展、中海地产和保利发展三家的拿地金额分别为897亿元、1083亿元和1119亿元。

这其中,除了华润置地保持相对稳定的投资额以外,中海地产和保利发展均有明显的缩减。更为明显的是万科,去年前11个月,万科的权益拿地额为1261亿元,而今年同期则缩减为233亿元。

上述这些房企,本身已经是在资金面十分受益且受到偏爱的类别。之所以缩减投资,是与市场形势相呼应的结果。

在今年万科2022年中期业绩发布会上,万科执行副总裁、首席运营官刘肖就指出,万科上半年拿地坚持量入为出,同时重视获取特别好的项目,特别好的项目首先要求片区市场要比较好,其次要求有把握为客户提供好产品好服务,最后就是要服务财务指标。

一位头部央企负责投拓的人士在接受21世纪经济报道记者采访时则表示,“集中供地后我们的投资策略就是集中规划的。哪里的地块质量好就去调拨资金去拿。特别今年市场行情比较平,我们的资金回流也没办法跟以前一样算得很远,两三个月都不错了,所以投资这块把握得也会比较严格。”

积极的信号是,在政策面利好越来越清晰的节奏下,房企明年的土地投资,或许会更加进取。

在近期万科的临时股东大会上,万科董事会主席郁亮也认为,行业的微光在逐步变成曙光。“政策面都在逐步向好,而且政策面向好的力度、广度全面超出了预期。”

“房地产行业再被提是支柱行业了,上一次被称为支柱行业还是2003年,20年之后又被看作支柱行业。这些毫无疑问对市场都有正面作用,都是在房住不炒的前提下,来化解房地产企业流动性问题和促进行业健康发展。”郁亮强调。

在房住不炒的前提之下,随着政策的加持和发力,房地产行业重回健康发展轨道,值得期待。

春天就要来了。

21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道 

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