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今年各地超千条宽松政策出台,房地产调控还有何空间?

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2022年,房地产政策进入宽松周期,在“房住不炒”总基调指导下,监管部门多次出台利好政策,从支持需求端到支持企业端,政策力度不断加大,同时也为地方因城施策释放空间。

根据中指研究院统计,截至12月26日,全国超330个省市(县)发布楼市宽松政策超千条,达到近年峰值。

从各地发布的政策来看,政策主要涉及优化限购政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面,同时多地房贷利率已降至历史低点。二手房交易流程亦在不断简化,如深圳、南京等地推进“带押过户”模式、北京试行存量房交易“连环单”业务,有利于打通交易链条,降低置换成本。

全国已有超300省市(县)出台政策超千条

从2022年年初以来,需求端政策持续调整优化。

在降成本方面,2022年,央行三次降息,5年期以上LPR共下调35个基点,为2019年房贷利率换锚LPR之后降息力度最大的一年。同时,央行、银保监会多次下调房贷利率下限,5月央行、银保监会明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点;9月末央行、银保监会接连释放重磅利好,对部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

根据中指研究院监测数据,截至目前已有30城将首套房贷利率降至4%以下,包括阳江、清远、云浮、湛江、济宁、武汉、贵阳、江门、宜昌、襄阳、天津、包头、阜阳、石家庄、秦皇岛、昆明、大连、大理、泸州、安庆、恩施州、温州、瑞安、乐清、舟山、泉州、黄冈、株洲、开平等。

部分城市贷款利率已降至历史低位,二线城市中石家庄和温州目前执行首套商贷利率最低3.8%,三四线城市中清远、株洲首套商贷利率低至3.7%。

与此同时,央行时隔7年再次下调首套个人住房公积金贷款利率15个基点,自2022年10月1日起,5年以上首套房公积金贷款利率降至3.1%。

在降税费方面,9月财政部、税务总局指出,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。各地调控政策中,无锡、沈阳等城市下调个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年,超百城发放契税补贴、降低契税税率等。

同时,在降门槛方面,2022年以来,全国已有超300省市(县)出台政策超千条,包括优化限购政策、降低首付比例、提高公积金贷款额度等,年底核心一二线城市政策优化力度增加,杭州、成都、西安、南京、武汉、北京等城市政策持续调整。

供给端,进入11月,多项重磅政策落地,供给端政策支持力度也明显加大。11日,央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面,共计16条具体举措。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出,政策核心逻辑在于:一是给予房企融资支持,支持房企债务展期,缓解企业的资金压力,稳定市场主体预期;二是为个人购房信贷提供支持,带动市场销售恢复;三是“保交楼”,解决期房交付问题,提振市场情绪,稳住购房者信心。未来企业资金压力或将得到一定缓解,实现以时间换空间;需求端政策支持力度有望进一步加强,提高市场销售的活跃度和积极性;“保交楼”资金及政策将加速落位,稳定购房者预期。

同时,证监会于11月28日宣布在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施,并自即日起施行。其中包括:恢复涉房上市公司并购重组及配套融资;恢复上市房企和涉房上市公司再融资;调整完善房地产企业境外市场上市政策;进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用;积极发挥私募股权投资基金作用。

据《证券日报》不完全统计,截至12月25日,已有32家涉房上市企业筹划股权再融资,其中8家H股房企配股融资,24家A股涉房企业发布非公开发行股票融资公告。

楼市调控政策还有哪些空间?

值得一提的是,近期高层领导多次强调房地产重要性,防范化解房地产风险也成为2023年的重要内容。

国务院副总理刘鹤于12月15日在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。刘鹤指出,房地产是国民经济的支柱产业,针对当前出现的下行风险,我们已出台一些政策,正在考虑新的举措,努力改善行业的资产负债状况,引导市场预期和信心回暖。

中央财办有关负责同志表示,要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广,是国民经济支柱产业,占GDP的比重为7%左右,加上建筑业则占到14%;土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半,占城镇居民家庭资产的六成,房地产贷款加上以房地产作押品的贷款,占全部贷款余额的39%,对于金融稳定具有重要影响,是外溢性较强、具有系统重要性的行业。

同时,中央财办有关负责同志指出:“在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策,这些消费潜力要予以释放。”

对此,在首都经济贸易大学教授、北京房地产法学会副会长赵秀池对澎湃新闻表示,当前各地因城施策,对限购限贷政策有所调整,但仍然不能满足市场住房消费释放的需要,一些过时的限购、限贷政策亟需调整,建议限购限贷放开力度还可以再大一些,再精准一些。

那么,后续楼市调控政策还有哪些空间?

赵秀池认为,各地应结合人口、人才、产业政策对限购、限贷进一步梳理,加大刚需、改善型需求的支持力度;综合汇缴的购房、租房税前扣除,应该按每个职工计算,而不是一个家庭只有一个人可以扣除;对于租房买房税前扣除应该一视同仁,目前北京市租赁住房最高可以扣除1500元,贷款买房只能扣除1000元,没有做到租购并举;刚需与改善型需求的首付款、贷款利率应该进一步降低;应该实施认房不认贷政策;普通住房标准应该动态调整,从房价、住房标准都应该重新定义;100%开发商自持的只租不售的商品房项目,需要根据项目实际情况对租期或租售政策做出相应调整。

陈文静指出,预计2023年,在“房住不炒”基调下,供需两端政策均有继续优化空间,政策力度有望进一步加强,核心一二线城市特别是核心二线城市,政策优化空间较大,如限购、“认房又认贷”等方面继续调整,一线城市政策优化预期亦在增强,降低房贷利率、降低首付比例、降低税费等存在空间;企业端,合理的融资需求将继续得到支持,房企融资链条有望进一步畅通,企业资金面有望得到改善,特别是头部优质房企的资金支持力度将继续强化;“保交楼”仍然是侧重点,专项借款及配套资金加快落地,有望取得更多实质性进展,共同促进购房者预期好转。

2023年市场如何走,楼市何时企稳?

对于后市展望,中指研究院测算认为2023年全国房地产市场特点为:“销售量价趋稳,新开工面积调整态势难改,投资或继续下行”。

中指研究院报告显示,短期来看,国内疫情感染高峰尚未结束,宏观经济恢复较为缓慢,购房者收入预期、置业信心修复仍需时间,预计销售市场最快或在明年二季度企稳。

按照中指研究院报告,2023年不同城市的楼市表现仍将分化。其中,一线城市2023年政策存在一定调整预期,商品住宅成交面积有望稳中有增,北京、上海市场修复态势或逐渐显现。其预判,北京、上海、深圳新房市场成交或整体稳定,政策优化下购房需求入市积极性有望提高。广州2022年新房市场调整态势最为明显,2023年政策存在较大优化空间,有望带动市场逐渐好转。

二线城市政策优化空间较大,整体量增价稳,核心二线城市市场或逐渐恢复,部分城市或面临房价上涨压力。报告显示,2022年,武汉、重庆、郑州、天津等城市受疫情等因素影响,新房成交面积大幅回落,2023年,部分城市政策存在进一步优化空间,随着疫情逐渐好转,市场有望恢复,但部分城市可售面积出清周期较长,房价上涨动力弱;杭州、成都、西安放松政策已经落地,未来仍有优化空间,预计疫情后市场需求将逐渐释放,房价或面临一定上涨压力。另外,城市基本面较弱的城市,政策优化空间较小,市场企稳恢复仍需时间,市场或仍处于底部盘整期。

三四线城市市场量价或继续下行,多个城市库存量较大,房价仍面临一定调整压力。2023年,在疫情防控形势逐渐改善的情况下,部分长三角、珠三角三四线城市在强基本面下,市场有望逐渐企稳恢复。不过,多个城市可售面积出清周期超20个月,房价调整态势或延续。

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