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南京市统计局:建议加大对民营房企的金融支持力度

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2023年1月4日,南京市统计局发布的《1—11月全市经济运行情况分析》显示,2022年11月份,南京市经济顶住多重压力,增速虽有回落,但总体趋势较为稳健,展现出较强韧性。

南京市统计局通过数据呈现了建筑业、房地产业在2022年前三季度的状况,并提出了助推行业发展的建议。

从数据来看,房地产市场发展与建筑业发展唇齿相依,2022年承受调控压力,行业发展短板也有所暴露。《1-3季度南京建筑业运行情况简析》指出,今年前三季度,受疫情多点散发的不确定性,房地产市场由盛转衰,建筑材料价格波动等诸多不利因素影响,南京建筑业企业迎难而上,建筑业发展总体保持稳中有进态势,但建筑业发展存在的一些问题仍需关注。

或许是受到深度调控的影响,房地产企业对南京市场预期较为保守,项目建设进度有所放缓。截至2022年三季度,南京市房地产开发投资共计完成2201.95亿元,同比增长0.9%,是全省唯一保持增长的城市,增幅较上半年提高0.4个百分点,高于全省平均水平7.8个百分点。

从土拍情况来看,2022年南京三批次集中土拍已落幕,除延期出让的地块外,三次土拍成交率逐步上升,从第一次土拍的68.0%、第二次土拍的95.0%,第三次土拍成交率稳步上升至96.9%。南京市统计局认为土拍市场信心逐渐恢复,这为今后一阶段房地产投资保持稳定增长提供有力支撑。

市场需求端的萎缩也很明显。截至三季度,南京市全市商品房销售面积702.14万平方米,同比下降37.4%,降幅较上半年收窄3.1个百分点。

回顾过去一年,总部位于南京的上市民营房企在这一场行业深度调整中也经历了一番震荡,不得不进入投资收缩周期。

弘阳地产(01996.HK)于2022年7月将上海总部办公室退租,从南京、上海双总部退回南京总部模式;9月30日,该公司宣布一笔旗下3.5亿美元债将于2022年10月到期应付本息面临逾期。另一家深耕南京本土市场的银城国际(01902.HK)也在2022年9月完成1.1亿美元债交换要约。朗诗绿色管理(00106.HK)同样进入了债务管理周期,后又以1.02亿元出售上海朗松实业100%股权。

南京市统计局在统计信息里指出,当前房地产市场潜在的问题包括:房地产民间投资占比下降,开发企业资金日益趋紧,市区十二个板块发展参差不齐,施工面积、新开工面积、竣工面积大幅下降等等。

针对房地产行业与建筑行业出现的投资下行趋势,南京市统计局从加大政府支持力度、营造良好营商环境、推进企业转型升级等多方面提出了相关建议。比如加大在企业创新、解决就业等方面的资金奖励、税费减免、社保扶持等政策优惠力度,通过完善信用评估、抵押担保等平台,帮助资信优良企业获取银行贷款优惠,带动更多企业重视自身信用,从而获取更多银行贷款支持,逐步解决企业资金紧张困难。

南京市统计局对于促进房地产健康发展的建议,重点落在优化投资结构,推进“保交楼”工作;缓解民营房企资金压力,提振投资信心;丰富供给形式,拓宽购房主体范围;实施差异化调控,刺激购房需求等方面。

事实上,进入调整周期,房企的重心也开始转向“保交付”。1月5日,据弘阳地产披露,2022年该公司交付近60个项目、约4万套新房。

相比去年同期的销售额,大部分民企进入负增长周期。2022年1–11月,弘阳地产实现累计合约销售金额为人民币340.25亿元,相比去年同期790.9亿元跌超50%。银城国际同样面临销售规模萎缩超50%的局面,今年前11月该公司销售额116.75亿元,而在去年同期这一数据为241.62亿元。分析人士指出,融资渠道与销售回款的双双下行,对房企自身“体力修复”与投资信心的恢复也会形成阻力。

从统计信息披露的内容来看,南京市统计局对缓解民营房企资金压力也提出了具体建议:比如积极探索新的融资渠道,鼓励民营房企采用增信模式发债融资,改善以银行贷款为单一融资渠道产生的资金压力,毋庸置疑,这对解决民企融资困局,激发民营房企参与土拍及再投资的信心,引导市场预期正向发展有积极作用。

附南京市统计局统计信息:

前三季度南京市房地产市场运行情况分析

自开年以来,受疫情多点散发、企业资金压力增大、房地产市场预期不足等多重因素叠加影响,我市房地产市场延续低位运行态势,房地产开发投资增速小幅震荡,房企资金压力仍在攀升,施工、新开工以及竣工面积大幅下跌,当前房地产市场回暖迹象微弱,仍需进一步释放有效需求,稳定市场信心,出台积极的暖市政策,激发不同群体的购房需求。

一、房地产市场运行情况

(一)开发投资增速稳定增长

截至三季度,我市房地产开发投资共计完成2201.95亿元,同比增长0.9%,是全省唯一保持增长的城市,增幅较上半年提高0.4个百分点,高于全省平均水平7.8个百分点。从土拍情况来看,本年三批次集中土拍已正式落幕,除延期出让的地块外,三次土拍成交率逐步上升,从第一次土拍的68.0%、第二次土拍的95.0%,第三次土拍成交率稳步上升至96.9%,表明我市土拍信心逐渐恢复。土拍市场趋于回暖态势,也为今后一阶段房地产投资保持稳定增长提供有力支撑。

(二)商品房销售面积增速小幅回落

截至三季度,全市商品房销售面积702.14万平方米,同比下降37.4%,降幅较上半年收窄3.1个百分点。从工程用途来看,住宅销售面积599.36万平方米,同比下降42.2%,降幅较上半年收窄2.6个百分点;办公楼销售面积43.9万平方米,同比增长30.5%,增幅较上半年提高5.8个百分点;商业营业用房销售面积36.42万平方米,同比增长22.8%,增幅较上半年回落25.9个百分点。

(三)大面积改善户型更受供需双方青睐

本市住宅销售结构差距扩大,商品房住宅中,仅144平方米以上户型规划建筑套数实现正增长,同比增长3.9%,销售面积占比最小,占住宅销售面积的比重为13.0%;90-144平方米住宅销售面积降幅最小、占比最大,同比下降37.0%,占住宅销售面积的比重为70.9%,规划建筑套数同比下降6.6%;90平方米以下的小户型销售面积降幅最大,同比下降56.2%,规划建筑套数降幅也最大,同比下降10.2%。

以上种种迹象均表明,我市住宅供需市场正在进一步分化,一方面是由于新建小户型住宅供应量、销售量双双减少,房地产开发企业更加倾向于开发较大面积户型的住宅;另一方面是由于贷款、置换手续繁琐等原因,导致购房者倾向于选择一步到位的购房方式;除此之外,随着三胎政策的放开、资本的积累和经济生活水平的改善,家庭对大户型的需求量越来越大。

二、当前房地产市场潜在的问题

(一)房地产民间投资占比下降

房地产民间投资一直是房地产开发投资和固定资产民间投资的重要支撑,往年占房地产开发投资的比重约为6成,占全部民间投资比约为7成。但今年以来,民营房企频频爆雷,越来越多购房者开始担心民营房企按时交付项目和保质保量的能力,民营房企市场占有率明显下降,国有与民营房企表现差距扩大,民营的竞争力、生存力减弱,加剧了民营房企的销售和融资压力,民营房企再投资能力和意愿不断减弱。

前三季度,全市房地产民间投资增速一直处于水下,共计完成1257.35亿元,同比下降8.7%,降幅较一季度、二季度分别扩大7.8、5.8个百分点,占全部民间投资的比重由年初的69.5%下降至64.0%。同时房地产民间投资的大幅下降,也导致房地产开发投资增速一直处于低位运行,本年房地产民间投资下拉房地产开发投资5.5个百分点,导致房地产开发投资占全部投资比重由年初的51.2%下降至48.8%,为本年最低点。

(二)开发企业资金日益趋紧

从房地产开发资金方面来看,房地产企业本年实际到位资金降幅仍未有明显收窄趋势,企业资金压力问题较为凸显。截至三季度,全市本年房地产开发企业到位资金2733.27亿元,同比下降27.2%。

从资金来源来看,仅个人按揭贷款实现正增长,完成628.45亿元,同比增长19.6%,占本年到位资金的比重为23%;国内贷款446.68亿元,同比下降30.7%;自筹资金636.16亿元,同比下降29.5%;定金及预收款937.21亿元,同比下降41.3%。

(三)十二个板块发展参差不齐

前三季度,我市有6个板块房地产开发投资保持正增长,其中,秦淮区、雨花台区、玄武区房地产开发投资增速同比超过20%,房地产开发投资增速最高与最低的区相差68.5个百分点,与此同时,建邺区、玄武区、浦口区需重点关注土地购置费占比过高的问题。

商品房销售面积仅秦淮区、雨花台区实现正增长,当月增量超过10万平方米的板块有秦淮区、溧水区、江宁区,占全市当月增量的47.4%,商品房销售面积增速最高与最低的板块相差超过80个百分点。

(四)施工面积、新开工面积、竣工面积大幅下降

截至三季度,全市商品房施工面积7525.99万平方米,同比下降7.6%,降幅较上半年扩大1.5个百分点,其中,住宅施工面积4704.1万平方米,同比下降7.3%。

全市商品房新开工面积994.45万平方米,同比下降32.8%,降幅较上半年扩大3个百分点,其中,住宅新开工面积656.76万平方米,同比下降31.9%。

全市商品房竣工面积326.83万平方米,同比下降40.1%,降幅虽较上半年收窄2.3个百分点,但大幅下降的局面尚未改变,其中,住宅竣工面积176.28万平方米,同比下降28.9%。

施工面积、新开工面积和竣工面积增速的下降,一定程度上反映了当前房地产企业对市场预期较为保守,项目建设进度有所放缓。

三、建议

(一)优化投资结构,推进“保交楼”工作

针对土地购置费占比较高、有效投资不足的情况,建议从以下两个方面推动项目提效增速,形成更多投资实物量。一方面,完善项目服务机制,优化办事流程,尽量一次性解决项目前期手续办理中出现的问题,加快项目施工许可手续等文件的办理速度,推动项目尽早开工入库。另一方面,全面排查全市房地产在库楼盘,及时掌握项目建设进度,重点关注停工和缓建项目,加强项目建设进度指导和督促工作,主动收集项目建设过程中出现的困难和问题,建立问题分类处置机制,提高解决问题的效率,对待不能立即办结的问题实时跟踪,对存在“保交楼”风险的楼盘,相关部门提前介入,配合银行落实预售资金监管等措施,及时化解风险,助力项目推进工作的展开,争取早日形成更多有效投资,进一步优化投资结构。

(二)缓解民营房企资金压力,提振投资信心

加大对民营房企的金融支持力度,如发行针对民营房企的专项借款或纾困基金;健全企业信用担保体系,积极探索新的融资渠道,鼓励民营房企采用增信模式发债融资,改善以银行贷款为单一融资渠道产生的资金压力,着力解决民营房企融资难、融资成本高的难点问题,缓解民营房企资金压力,激发民营房企参与土拍及再投资的信心,引导市场预期正向发展。

(三)丰富供给形式,拓宽购房主体范围

丰富供给形式和保障渠道,满足各类购房者的合理住房需求,采取商品房、共有产权房、租赁房等多种方式为刚需人群提供多品类的住宅、公寓供给形式;推出适合改善型人群的高品质住宅,如大平层科技住宅、低密度花园洋房等,满足改善型住房市场日益增长的需求。同时,整合商业营业用房和办公楼存量资源,完善配套软硬件设施,激发非住宅类商品房销售市场活力,并积极扩大购房主体范围,鼓励地方政府、国有企业等购买社会存量房作为保障安置房源、租赁储备房源或人才房储备资源,加快市场去库存步伐,促进房地产市场平稳健康发展。

(四)实施差异化调控,刺激购房需求

针对当前销售面积、民间投资、本年到位资金等指标均呈现下行态势的情况,建议实施差异化调控政策,优化人才购房政策,如调整人才房补贴方式等,放宽房票安置政策的限制条件,进一步推广“带押过户”模式,缩短房屋卖出、买入手续办理时长,提高房屋交易效率的政策,激发刚需、改善人群的购房需求。

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

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