2023年压力不小，房企到期债务逼近万亿大关

在过去的2022年，因流动性承压、债务压力高企，诸多房企陷入违约境地。虽然新年已至，但偿债压力仍是房企面临的一大关。

据中指研究院最新数据，2023年房企偿债压力较大，年内房企到期信用债及海外债合计9579.6亿元，相比上年多700亿元，房企偿债规模有增无减，其中信用债占比65.9%，海外债占比34.1%。

拆解开来看，今年一季度为房企偿债高峰，1月、3月房企偿债规模均超千亿元，其中信用债中有近400亿元、海外债中有近700亿元为出险企业的到期债务，占一季度到期债务的四成。此外，4月、7月房企债券到期规模也超千亿元。

中指研究院企业研究总监刘水表示，房企偿债压力较大，仍有可能发生债务违约风险，当前房地产销售还没有明显企稳回升，部分房企受到融资支持有限，个别房企仍有可能发生债务违约。

过去一年，房企面对到期债务多以展期为主，全年通过交换要约重新上市的海外债余额为967.4亿元，占全年到期余额的25.8%。在海外债市场，多家房企主动取消海外评级，虽然降低了触发交叉违约的概率，但也截断了海外融资渠道。

“根据‘金融16条’的指导原则，信用债可通过协商做出合理展期，境内债偿债压力有望暂缓。从2022年情况来看，到期海外债以展期为主，但一季度到期的部分债券已经历一次展期，当前面临二次展期风险，有较高的偿还压力。”中指研究院认为。

房企偿债压力高企，但值得注意的是，行业融资已开始出现回暖趋势。

克而瑞数据显示，2022年12月100家典型房企的融资总量为1018亿元，环比增加84.7%，同比增加33.4%。在11月多项优化房企融资环境的政策出台后，房企融资规模出现了大幅增长，年内首次单月融资规模突破千亿。

在融资结构方面，去年12月房企境内债权融资833.44亿元，环比增加82.8%，同比增加83.4%；境外债权融资26.32亿元，环比增加626.8%，同比减少82.9%；资产证券化融资为77.67亿元，环比增加87.3%，同比减少31.1%。

境外融资渠道仍然紧缩，当月没有房企境外发债，境内发债主体则主要是中海、保利、招商蛇口等国企央企。从融资成本看，12月房企平均融资成本为4.34%，环比提高0.7pct，同比下降0.18pct。

2022年12月融资出现翘尾，归因于政策支持力度加大。去年，监管对房企融资的态度发生根本转变，从交易商协会表示继续推进并扩大“第二支箭”、央行及银保监会出台“金融16条”、证监会发布“新5条”支持房地产股权融资，房企融资环境发生历史性转变。

以最直观的“第二支箭”为例，光大证券表示，截至去年12月31日，有8家房企披露申请“第二支箭”储架式注册发行，合计额度达1210亿元。去年11月29日龙湖集团融资支持工具首单成功发行后，美的、金辉、碧桂园及新城加速推进，优质民企合理融资需求得到有序支持。

股权融资的受益范围则更加广阔。光大证券表示，至少有31家上市公司公告股权融资事项，已披露募资总额超360亿元，资金用途包括保交楼、偿还债务、补充流动资金等。涉及公司不仅包含国央企，也包括前期已出险房企，还有部分国企利用定增为配套融资收购优质资产并表。

中指研究院认为，中央经济工作会议已为行业发展定下基调，政策将继续满足项目交付、房企经营、并购重组三方合理融资需求，保证融资覆盖面的广泛性；信贷、债券、股权三条主要融资渠道将继续维持开放状态，保证融资资金的持续性，房企筹资端流动性紧张问题将明显改善。

值得注意的是，房企融资翘尾回暖，但销售端并未冲上高峰。亿翰智库表示，12月市场“翘尾”并未如期出现，各城环比上行并不显著。当下，经济和就业修复尚需时日，行业政策仍有空间，政策落实也需要时间，今年市场大概率呈现弱复苏，一线及核心二线城市有望率先企稳，三四线恢复或较为缓慢。

中指研究院表示，需求端修复、拉动销售回款才是根本之道。房企要抓住当前融资窗口期，根据自身情况积极对接资金供给方，更要借助融资力量拉动销售端，推动经营端流动性回暖，从根本上解决流动性问题。调控在供给侧发力的同时，如果针对需求端进行改善，房企则有望在经营端也快速实现流动性回暖。