2022年70城房价图谱：一线城市保持上涨 二三线城市下降

1月16日，国家统计局发布2022年12月份70个大中城市房价变动情况。受去年楼市交易不佳的影响，70城市房价仍以下降为主。但一线城市和二三线城市表现并不一致，相比二三线城市房价下降为主，一线城市的房价仍然保持上涨。

2022年12月，70个大中城市房价环比仍以下降为主。当月新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月增加4个；二手住宅销售价格环比下降城市有63个，比上月增加1个。

其中，一线城市新房价格出现止跌态势，环比由去年11月的下降0.2%转为持平。二手房价格环比跌幅扩大，由0.4%扩大到0.5%。二三线城市的新房和二手房价格均环比下降。

同比来看，房价下降仍为主流，但不同城市表现同样有所分化。其中，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.5%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.6个百分点。二三线城市的新房和二手房价格均同比下降。

也即，去年全年，一线城市的平均房价仍然保持上涨，二三线城市则出现下降。

一线城市仍具价格刚性

整个2022年，70大中城市房价表现出下跌为主的局面，这与房地产交易的下滑态势密不可分。2022年，虽然各级监管部门出台了多项稳楼市措施，部分区域市场一度出现回温局面，但总体来看，市场交易仍然相对低迷。

根据统计局此前发布的数据，2022年前11月，全国商品房销售额和销售面积均出现超过20%的降幅。机构普遍认为，全年商品房销售明显下降将成定局，且销售规模有望创下近几年的新低。

由于销售不畅，加之融资渠道迟迟未能彻底放开，房地产企业普遍采取了降价措施，使得新房价格出现下降。在二手市场，一些业主也因预期不佳而降价销售。

其中，在去年的楼市下行期，二手房价格下降的城市数量一直多于新房，反映出相比于开发商，业主的预期更容易出现波动。同时，部分区域二手房价格曾出现非理性上涨，也有着更大的调整空间。

从不同城市能级来看，经济体量较大、人口吸引力强的一线城市继续表现出较强的抗跌性，核心二线城市房价表现同样较好。2022年12月，共有17个城市的新房价格同比上涨，均为一线城市和热点二线城市。这也说明，过去一年来，这些城市的表现出了较强的价格刚性。

相比之下，多数二三线城市房价仍然上涨乏力，说明其继续被市场大势深度影响。

市场恢复尚需时日

在需求端政策已应出尽出后，2022年末，稳楼市政策进一步发力，并对供给端给予了强力支撑。11月中旬，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，有16个方面的内容，对房地产相关领域进行金融支持。该文件也被称为“金融16条”。

作为“金融16条”的落实，国有六大行率先向优质房企提供了万亿级的授信额度，后陆续又有其他商业银行向房企提供授信。成为射向房地产融资的“第一支箭”。此后，股权融资也开始畅通。去年以来时断时续的债券融资，也实质性“开闸”。由此，房地产融资的“三支箭”已全部射出。

上海易居房地产研究院指出，以11月为分水岭，监管对于房企融资态度发生根本转变，纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”，房企的融资环境得到优化。

这对市场表现和房价走势的影响不可忽视。分析人士认为，随着房企资金链的改善，企业的“暴雷”概率降低，项目停工和烂尾的风险减少，供需两端的恐慌情绪均有望缓解，这将减少房企恐慌性降价的心理，并有助于市场恢复稳定。

但这种稳定的达成尚需时间。上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，房价有趋稳的基础，但这个基础并不牢固。近几年，受各种因素影响，购房者的消费意愿和支付能力都有所减弱，开发商也需要时间恢复元气。从供需两端来看，市场信心的重建将是一个长期的过程。

他表示，从政策层面看，稳房价依然是2023年的重要工作，并成为稳预期、促进楼市稳健发展的重要条件。预计今年仍将会有各类稳楼市的配套政策出台，但市场最快要在第二季度才能企稳。