今年房企主要“保交付”，销售和投资规模呈前低后高走势

2022年的楼市仍处于深度调整期，在扩大内需、稳地产总体方针下，中央金融纾困救企的同时，地方调控摆脱时滞效应后促进需求发力，2023年，楼市将怎么走？

1月25日，克而瑞在发布的报告中提到，考虑到房企资金压力尚未得到实质性改善，再加上购房需求透支，接下来“保交付”将是多数企业的主要工作，多数城市主要围绕“稳需求”发力。

房地产行业步入无增长时代，克而瑞称，从历年商品房销售规模来看，行业规模自2016年以来持续放缓，特别是2021年下半年至今市场降温明显，2022年整体规模已回到了2015年，预计未来三至五年，全国商品房销售规模将保持在13亿平方米左右，未来十年，整个住房增量需求将回落到100亿平方米左右。

2022年下半年以来，商品房销售企稳，市场已完成规模筑底、整体止跌在即，但全面回暖仍存在较大难度，市场情绪仍然萎靡。萎靡的市场情绪将传递到2023年，整体全国商品房市场仍有销售规模缩量可能，尤其是上半年月成交规模仍将维持下降趋势，但好的一面是，改善需求将支撑整体规模在下半年小幅回升。

克而瑞在报告中称，基于此，预计2023年全年销售规模将低于2022年，商品房销售面积降至13亿平方米以下，销售面积和销售金额降幅约在10%以内。

从投资额来看，2022年下半年以来，全国房地产开发投资额一路收窄至历史低点，其中，2022年11月和12月全国开发投资额已降至不足1万亿元，为近五年新低。

克而瑞预计，2023年投资仍将延续2022年的趋势。具体来看，房屋新开工和土地购置两方面疲软下投资规模继续保持低位，竣工持续发力支撑增速降幅小幅收窄。略有不同的是，随着全国经济和楼市复苏，房企资金面改善后以土拓投资为代表将有复苏预期，届时或将拉动整体投资规模上扬。基于此，预计2023年全年开发投资额仍将低于2022年，同比降幅小幅回升至-5%到-8%。

保竣工仍将是2023年房企投资重心。

纵观2022年下半年，整体呈现“新开工连续疲弱”、“竣工保交付接连发力”的趋势，预计2023年房企房屋施工和新开工面积仍将维持低水平，同时竣工规模则将继续发力。这主要基于两方面判断。一方面，房企2023年的主要资金仍将落脚于竣工保交付上，投入到项目新开工的投资有限；另一方面，2021年和2022年全国土拍规模接连走低，2023年可开发土地规模也依趋势缩减，也将拖累新开工指标。

克而瑞称，考虑到购房市场是中国最大的消费市场，新一轮政策支持力度还将以促进市场回稳为主，但政策端支持力度传导至行业销售与投资层面仍需要一段时间。目前，楼市仍然面临较大压力，预计2023年全国商品房市场仍有销售规模缩量可能，尤其是上半年月成交规模仍将维持下降趋势。