收金132亿！北京土拍冷热分明，“黑马”越秀连夺两宗热门地块

经过2月7日、8日两天时间，北京市2023年开年首场土拍落下帷幕，这也是北京2022年第五批次集中供地收官。

此次推出的6宗宅地全部出让，3宗触顶成交、3宗底价成交，冷热分明，共收金132.09亿元，成交总面积21.47万平方米，总规划建面53.18万平方米。

总体来看，此次成交体量与2022年四批次出让水平相当，由于半数土地达到价格上限，北京土地市场回暖态势显著。其中，越秀59亿连获两宗地，成为此次土拍最大“黑马”。

越秀59亿斩获两宗热门地块

从整体交易行情来看，2月8日的现场竞价更为火热。据中指研究院统计，当天出让的3宗宅地（即石景山苹果园地块、昌平信息园地块、朝阳小红门地块）起始总价63.8亿元，现场竞价均触及地价上限，其中2宗地价触顶、1宗地价+现房销售面积“双触顶”成交，收金73.37亿元。而值得关注的是，越秀以总价59.11亿元连落两宗热门地块，包括石景山苹果园地块、昌平信息园地块，成为北京2023年首场土拍（也是2022年第五批次集中供地）的最大“黑马”。

据北京链家研究院高级分析师岳微介绍，上述3宗地块的共同特点是所在区域虽有持续供应，但所在板块近两年内并无新房供应，住房需求有较好积累。从结果上看亦如市场预期，3宗地块全部触及溢价率上限，竞争十分激烈。

从单宗地块来看，热度最高的当数昌平信息园地块。该地块是采取“限地价+竞现房面积+摇号”方式出让，起始价28.8亿元，起始楼面价2.82万元/平方米。当天共有14家房企参与报名：中建玖合、越秀、城建、建发、厦门国贸、招商、首开、中建智地、中海+未来科学城、金茂、华润、建工、中铁、中能建（葛洲坝）。

据中指研究院统计，经过14轮线上以及14轮现场竞价触顶后，该地块进入竞“现房销售”面积环节。最终越秀以33.12亿元+现房销售面积4.5万平方米“双触顶”以及摇号，幸运地拿下昌平信息园地块，成交楼面价3.24万元/平方米，溢价率15%；销售指导价期房6.2万元/平方米，现房6.5万元/平方米。

岳微指出，这也是昌平信息产业园时隔两年再次出让商品住宅用地。该地块近海淀、临地铁、与小米产业园一路之隔，现有交通便利，后期规划预期明确，居住需求与产业经济发展均有较强潜力。

越秀拿下的另一地块是石景山苹果园地块，共有6家房企参与报名：中海、首开、招商、厦门国贸、越秀、建发。据中指研究院统计，该地块起始价22.6亿元，起始楼面价3.75万元/平方米，经过6轮线上以及19轮现场竞价触顶后进入竞“现房销售”面积环节。最终越秀以25.99亿元+现房销售面积1.5万平方米拿下石景山苹果园地块，成交楼面价4.3万元/平方米，溢价率15%，其未来销售指导价为7.48万元/平方米。

在岳微看来，石景山苹果园地块区位条件较好，具有较好的周边产业基础、交通条件，与区域内其他项目可形成错位竞争。

而朝阳小红门地块尽管宗地体量较小，但其房地价差较足，依然引发市场强烈关注，共有10家房企参与报名：华润、金茂、首开、建工、龙湖、厦门国贸、保利、中建信和、中建东孚、建发。其中，龙湖是此次参与线下竞价的唯一一家民营房企。该地块起始价12.4亿元，起始楼面价4.11万元/平方米，经过10轮线上以及13轮现场竞价触顶后进入摇号环节，最终由中建东孚以14.26亿元拿下，成交楼面价4.73万元/平方米，溢价率15%，销售指导价8万元/平方米。

3宗地块底价成交，京东获一宅地

从土拍现场的竞价环节可以看到，房企参与的积极性很高，现场竞价次数均超过两位数。相比之下，2月7日出让的3宗宅地因为均只有一家房企报价，全部是底价成交。

其中，通州梨园镇东小马地块由新城基业以底价10.4亿元摘得，楼面价15631元/平方米，销售指导价6.2万元/平方米；房山良乡大学城地块由中建智地底价17.2亿元摘得，楼面价22029元/平方米，销售指导价4.5万元/平方米（现房4.7万元/平方米）。

据岳微分析，2月7日底价成交的3宗地均位于北京当前着力发展的平原新城区域。其中，通州梨园地块由于需配建近5000平方米公共设施并自持商办综合体，对拿地企业的稳定性、资金、开发能力均有较高要求，最终由通州国资企业新城基业拿下。而房山良乡地块则全部为住宅用地，居住属性纯粹，最终由在房山区具有丰厚开发经验的中建智地竞得，这有利于该企业进一步深耕区域，提升整体板块价值。

值得关注的是，亦庄新城0303街区地块由京东以底价31.12亿元摘得，楼面价15988元/平方米，销售指导价5.8万元/平方米。

对此，岳微认为，亦庄核心区亦庄新城地块紧邻京东集团，涉及用地种类复杂，包含较大体量且需自持的综合性商业金服用地，主要定位亦庄产业园内工作人群的居住需求，京东底价竞得此地块既有自身打造综合产业园方面考虑，也有利于区域“职住平衡”目的实现。

同时，上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，该地块位于亦庄京东总部对面，该地块定位刚需，需执行套内“7090”政策。京东前期可能会围绕职工的住房问题进行开发建设，而其他购房者也有认购的机会，“京东拿地说明科技类企业已成为土地市场上的特殊角色，也是科技企业扩张、投资能力增强的体现。此次京东是通过旗下北京越新公司拿地，而且该公司注册时间不长，说明京东拿地意愿很强。”

越秀、厦门国贸等进京布局意向强烈

与前几轮供地相比，此次房企参与土地竞价的热情较高。从出让规则看，本轮集中供地实际为去年集中供地的延续，在“先规划、后发展，以人定房、产住融合”的供应原则下，依然实施预申请方式出让。

在岳微看来，2022年下半年“金融十六条”“第二支箭”“第三支箭”等政策出台，给予房企有力支持，开发企业融资环境得到了切实改善。叠加2023年初北京市场销售端回暖的积极态势，有力地提振了房企市场信心。

可以看到，在本次土拍过程中，“越秀、建发、厦门国贸等国央企竞价积极，南方房企进京布局意向强烈。其中，厦门国贸自2022年下半年以来，多次参与北京土拍，在朝阳小红门地块率先递交高标建设承诺书，并在石景山苹果园地块中触发地价上限，但受制于摇号，未有斩获。此外，在京有开发经验的越秀、厦门建发，也表现出在北京市场长期深耕的决心，两家房企举牌积极、多次竞价。”岳微如是说。

整体来看，自2022年以来，北京市指导价格空间有所扩大，房地价差持续扩大，期房及现房备案价格也进行差异化指导，“让利”开发企业。值得关注的是，岳微认为，此次出让地块均有明确周边规划或配套提升计划，有利于开发企业产品打造，而且土地供给与居民居住需求更相匹配，有利于北京市逐步实现“职住平衡”的全局目标。

2022年底，自然资源部发布了《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，将试点两年的“双集中”供地模式升级为清单公告制。北京市率先响应，已发布2023年拟供应地块清单。

岳微表示：“随着出让模式升级、市场销售回暖、融资环境改善等有利因素不断汇聚，相信北京2023年土地市场活跃度也将相应提升。”

新京报记者 袁秀丽