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1月份上海新房价格环比领涨,市场温和复苏

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(原标题:1月份上海新房价格环比领涨:积压需求释放,市场温和复苏)

根据国家统计局于2月16日发布的1月份70城房价数据显示,今年1月,上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅位于全国首位。

而在今年伊始,上海楼市就传出火热的消息:四人抢一套新房、前滩再现“日光盘”……那么,上海楼市的真实现状如何呢?上海新房房价上涨背后的原因又是什么?

新盘分化:日光盘仍为“倒挂盘”

春节过后,上海前滩海德壹号成为中介口中津津乐道的对象,也是上海楼市重新走火的新案例。

由珠海国企格力地产开发的前滩海德壹号,是上海前滩“九宫格”内最后一个入市的住宅项目,最终入围积分破百、认购率达到392%,相当于四个人抢一套房,而且户型越大越被率先抢空。

无论在哪个时间段推出,前滩海德壹号的热卖都在预料之中。不仅因为其位于上海最具潜力板块前滩的第一排,相隔300米可近瞰黄浦江,更为重要的是前滩推出的新盘大多是典型的“倒挂盘”,即新房售价与周边二手房价格倒挂。

今年1月,前滩海德壹号开启认购,共推出163套建筑面积在76-555平方米的房源,均价约12.98万元/平方米。而其周边二手房价格在18万元/平方米左右,比如晶耀名邸,而地段远不如前滩海德壹号、也无法近距离瞰视黄浦江的东方逸品,二手房单价约15万元/平方米。

从前滩“九宫格”项目陆续入市至今,所推楼盘都是炙手可热的,即新盘认购率普遍很高,比如晶耀前滩一期认购率约为1328%,尚峰名邸认购率为1266%,中粮前滩海景壹号认购率为716%,所以基于目前房价仍然在倒挂的行情,前滩海德壹号出现抢房并不鲜见,也不能作为上海楼市走火的明证。

此外,虽然上海新盘倒挂行情在减弱,但是比较热门的板块诸如前滩、杨浦、静安等核心地段依然有明显的倒挂行情,“打新盘”的火热行情近年来都在持续。

房价领涨背后:积压需求释放,供应结构变动

除“倒挂盘”依然火热外,上海楼市真实情况如何呢?

据上海链家研究院的监控数据显示,今年1月,上海新建商品房成交8283套,环比下降4%,同比下降28%;成交金额682亿元,环比下降3%,同比下降14%;套均总价823万元/套,环比增长1%,同比增长19%;成交均价70752元/平方米,环比增长2%,同比增长15%。

也就是说,今年1月份,上海新房市场呈现出“量减价增”的特征,“量减”和春节返乡相关,而“价增”的背后一方面是上海需求力的旺盛,另一方面与供应结构相关。

从国家统计局数据来看,虽然上海新建商品住宅销售价格环比涨幅位居第一,但是,从0.7%的涨幅来看仍属于温和上涨。对此,易居研究院研究总监严跃进分析称:“此类数据总体上属于健康值,即处于0.0%-1%之间,属于温度合适的涨幅。类似涨幅说明上海市场有回暖动力,但不属于过热。”

“目前,上海楼市确有回暖,以前积压的需求释放,市场是一个回归正常的过程。此外,不同的项目持续分化,倒挂项目火热,也有项目去化不佳,需要分别看待,不能以偏概全。”上海中原地产资深分析师卢文曦如是说。

对于1月份新房价格指数走高的原因,上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示:“新房房价环比增长主要是受到供应结构的影响,因为去年第七批、第八批集中供应的新盘中有不少市区盘,拉高了成交均价。”

据上海链家统计数据显示,从今年1月的成交结构来看,90-110平方米的房源占比显著增加,达到58%,较去年同期提升11个百分点;140平方米以上的房源占比16%,较去年同期提升3个百分点;70-90平方米的房源占比下降11个百分点。从总价段来看,400万元以上的房源占比显著增加,较去年同期提升25个百分点,其中400万-600万元和1000万元以上的房源占比分别提升了14个百分点和9个百分点。

“从成交结构来看,目前刚改和改善需求的入市占比更高一些。”杨雨蕾如是说。

楼市走势:市场温和复苏,去化周期短

据上海链家统计数据显示,从去年第七批集中供应新盘的认购情况来看,有超过1/3的楼盘触发积分,说明对于供应质量高的批次,触发积分的情况依然较为乐观,市区楼盘、优质楼盘对购房者仍有很强的吸引力。这也说明市场需求并不弱,只是产品是否能满足当下购房者的需求。

杨雨蕾表示:“目前,新盘呈现结构化特征,市区的楼盘、热门板块的楼盘大部分都是开盘去化率达到百分百,但是远郊盘或者交通不便的楼盘,去化率会比较低。”

在新房去化方面,克而瑞数据显示,今年1月,上海项目开盘平均去化率为71%,较2022年12月提升4个百分点,较2022年平均去化率提升3个百分点。从供求情况来看,今年1月,上海新建商品住宅库存量534万平方米,消化周期仅5.4个月,是全国30个重点城市中消化周期最短的城市。

严跃进预计,作为一线城市,上海楼市的基本面不错,需求动力足,房价方面有率先复苏的动力,后续上海将会有“小阳春”的行情。

新京报记者 徐倩

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