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防范化解风险、支持住房需求,政府工作报告释放哪些楼市信号?

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3月5日9时,第十四届全国人大第一次会议开幕。国务院总理李克强代表国务院向大会作政府工作报告。其中,在今年政府工作安排中,涉及房地产的提法有防范化解风险、改善资产负债状况、支持刚性和改善性住房需求、实施城市更新行动等。

相较往年政府工作报告“涉房”提法,今年“涉房”提法在篇幅上少了些。值得关注的是,在今年工作安排上,并未强调此前的高频词“房住不炒”。在业内人士看来,不提并不意味着退出。同时,在防范化解房地产金融风险,激活住房消费需求方面,今年将有更多支持政策出台。

今年工作未提“房住不炒”,并不意味着退出

对于过去五年的房地产工作,今年政府工作报告总结,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,建立实施房地产长效机制,扩大保障性住房供给,推进长租房市场建设,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产市场健康发展。

“房住不炒”是过去几年房地产调控的主要思路。2018年,全国两会政府工作报告首次提出“房住不炒”,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。2019年的政府工作报告未提及“房住不炒”,不过彼时的住建部相关负责人表示,仍坚持“房住不炒”。此后的2020年、2021年、2022年的政府工作报告中,也都曾提及这个关键词。

不过,在今年政府工作安排上,并未提及“房住不炒”。对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,没有强调“房住不炒”,并不是退出了。当前,市场预期和信心不足,投资性、投机性需求基本退出,且“房住不炒”写入“十九大”“二十大”,是长期坚持的长效机制,不用天天挂在嘴边。

此外,今年政府工作报告提出稳健的货币政策要精准有力,保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配,支持实体经济发展。李宇嘉称:“资金不会‘放水’,贷款集中度、三线四档还要坚持,控制住资金端,楼市就炒不起来。”

防范化解金融风险,房地产行业仍是重点

在有效防范化解重大经济金融风险方面,房地产是重点关注行业。

今年的政府工作报告指出,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展。这延续了去年年底的中央经济工作会议精神。

据了解,去年中央经济工作会议上提到,有效防范化解重大经济金融风险,要确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,满足行业合理融资需求,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,春节后,房地产市场呈现修复回暖态势,交易量增长、房价筑底,这是住房需求有支撑的表现。而新房市场修复弱于、晚于二手房市场修复,主要是消费者对于房企风险能否有效化解、新房项目能否按质按期交付仍持观望态度。因此,风险的化解是房地产市场平稳修复的关键,是宏观经济发展的底线。

“展望2023年,房地产金融风险化解仍将是中央及地方政府的重点关注,各项已出台政策将进一步深化落地,房企金融风险有望加快出清。” 许小乐说,而保交楼仍是化解房企金融风险的重要一环,新房项目顺利交付,消费者敢于买新房,房地产市场才能从根本上恢复平稳发展。

李宇嘉认为,这意味着,在纾困企业端,防止风险扩散到优质房企,防止风险外溢,政策重点(“三支箭”等)都是为了确保优质房企能稳定下来,这是行业和市场的基本盘。对于其他出险企业,坚持市场化原则,该破产的破产、该重组的重组。至于出险企业的项目保交楼,这是各地的政治任务。这样,就守住了不发生风险的底线。

提振住房消费需求,预计支持政策将保持连续性、稳定性

在保障民生方面,今年的政府工作报告提出,加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题。

自去年以来,支持刚性和改善性住房需求在各大官方会议、政策文件中被频繁提及。各地也通过松绑限购、限贷、限售以及降首付比例、降房贷利率、住房公积金支持、购房补贴等手段,支持我国居民的刚性和改善性住房需求,推动住房消费复苏。

易居研究院研究总监严跃进表示,今年两会的政府工作报告单独提及“支持刚性和改善性住房需求”,这也充分说明今年的工作重中之重是提振住房消费需求。换句话说,相比“房住不炒”落实、保交楼、解决债务风险问题、预售资金问题、新发展模式推进等,住房消费需求的提振是“No.1工程”。“唯有把住房消费需求提振了,其他房地产的问题包括头部房企金融风险的问题等,才能真正得到解决。”

许小乐认为,当前市场修复态势尚未稳固,政策仍然要进一步提升市场预期恢复,一方面要保持前期政策的稳定性,确保市场预期平稳修复,另一方面加大对改善性住房消费的支持力度。

此外,根据政府工作报告,今年国内生产总值增长目标是5%左右。李宇嘉表示,2022年,从供地、开工、投资、住房消费等,房地产全链条对经济增长形成了拖累。2023年,各地经济增长目标在5%-6%,全国在5%左右。这意味着,房地产至少不能形成拖累。从2023年1-2月的房地产数据来看,同比去年仍旧下行。因此,今年房地产不拖累经济的任务,还是比较艰巨的。由此,未来促进住房消费、促进开工和销售、推进保交楼,还是政策端的重要选择。

而解决好新市民、青年人等住房问题曾在此前的政府工作报告中出现过。目前,我国有超过3亿的新市民,数量庞大,这部分人的住房需求亟须解决。

李宇嘉认为,这部分人群已经进入了城市,但没有体面的住所,无法在城市“扎根”,也就无法享受到城市的公共服务。因此,政策重点就是将这部分人群纳入住房保障、住房消费,从而激活住房发展的可持续动力,也是扩大内需的关键。

再提“城市更新”,过去五年改造城镇老旧小区16.7万个

今年的政府工作报告再次提及实施城市更新行动,且放在了“扩大国内需求”章节中,“促进区域优势互补、各展其长,鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设,激发民间投资活力。”

城市更新并非新鲜话题,已经是这几年各地重点推动的重要工程。以北京为例,《北京市城市更新条例》已于3月1日起正式实施,为北京城市更新在现行法律框架内破解现实难题提供了顶层设计。在此之前,包括深圳、上海、广州在内的一线城市已先行一步,开启城市更新地方立法实践。

而在过去五年,根据今年的政府工作报告,我国改造城镇老旧小区16.7万个,惠及2900多万家庭。

李宇嘉认为,城市更新主要任务就是对于功能缺失、衰败的区域进行公共服务设施、市镇设施补短板,包括老旧小区改造、片区综合改造、更新水电管气路、保护和修复历史文脉等。其中,投资的“先行军”是政府,借助专项债、政策性金融低息贷款、保障性安居工程、财政贴息等,将公益性设施的短板补上,这样整个片区的住房供应效率就提升了,片区的人居环境、房屋质量等彻底完善起来,居民改善住房、房屋流通就会活跃起来,围绕居住和住房的消费就会旺盛起来。在市场下行期,这样的改造模式能部分替代市场下行,提振居民住房消费。

新京报记者 段文平

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