政府工作报告深读｜支持刚性和改善性住房需求，首提防范化解头部房企风险

据新华社，3月5日，十四届全国人大一次会议在北京开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。

对于2023年房地产方面的工作部署，李克强在政府工作报告中提到，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

强调保障民生

全国房地产商会联盟主席、中国房地产业协会前副会长兼秘书长顾云昌认为，此次政府工作报告中对于房地产的表述，主要讲到两个方面，一是住房制度问题，二是房地产市场问题，切合当前实际。“房住不炒”的定位中央一直在强调，但现阶段来说，强调的是保障民生、防范风险、扩大消费，房地产市场应增加需求、提振信心。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，没提不代表“房住不炒”退出，“房住不炒”写入十九大、二十大报告，是长期坚持的长效机制，同时当前市场预期和信心不足，投资性、投机性需求已基本退出。

中指研究院指出，2023年中央对房地产的支持态度仍然是“以稳为主”“托而不举”。经过多年贯彻执行，“房住不炒”已经成为房地产行业中长期的政策基调，2022年以来，监管部门频繁落地房地产支持政策，各地也在积极落实因城施策，但在“房住不炒”基调下，供需两端政策均有所侧重，优质房企、合理的住房需求才是政策支持对象，热点城市需求端政策也是渐进式推进，整体来看，中央及地方对房地产“托而不举”的态度较为明确。

加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求

政府工作报告提出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

顾云昌表示，中央提出两大住房体系，即住房保障体系和住房市场体系，此次既强调加强保障体系建设，同时也要支持刚性和改善性住房需求。从全国来说，我们的住房供求已基本平稳，供略大于求，不存在短缺问题，但从结构上来说，保障房在大城市的供应上还是有不足的问题，因此仍需加强住房保障体系建设。此外，对市场上刚性和改善性住房需求也给予支持。

李宇嘉认为，目前，住房消费的主体，或者说有切实需求的，就是3亿左右新市民、青年人。这部分人群已经进入了城市，但没有体面的住所，无法在城市“扎根”，也就无法享受到城市的公共服务。因此，政策重点就是将这部分人群纳入住房保障、住房消费，从而激活住房发展的可持续动力，也是扩大内需的关键。

在支持刚性和改善性住房需求上，中指研究院认为，需求端“精准施策”将是2023年的主要着力点。针对不同人群，2023年支持刚需群体的政策力度有望延续，支持改善性住房需求的政策有望进一步优化，促进以旧换新、以小换大的住房需求释放。另外，结合人口的最新变化，给予多孩家庭、老年家庭、人才、产业人群等更多政策侧重，也是支持刚需和改善性住房需求的政策方向。针对不同区域或将体现在城市内部的政策变化，未来一线及核心二线城市有望“因区施策”“一区一策”。与此同时，供给端政策亦有望精准跟进，如增加改善型住房需求的土地供应量、减少库存量大地区的土地供应等。

防范化解房企风险首进政府工作报告

政府工作报告提出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

房地产企业风险化解等内容首次进入政府工作报告，但提法与去年底中央经济工作会议基调一致。

顾云昌认为，头部房企对市场的影响很大，只有把头部房企的问题解决好，市场才能稳定。“此次房企主要还是资金出了问题，不是供应出了问题，另外就是经济形势以及疫情影响下，老百姓的需求和信心有所不足。所以，要化解优质头部房企风险，保持健康发展，让老百姓有信心购房。”

植信投资研究院资深研究员马泓表示，当前房地产市场风险隐患较多，2023年预计房企收入增速或将进一步放缓，叠加房企部分展期债务再度到期，部分中小房企仍有可能继续面临经营亏损和债务违约问题。

马泓提到，去年底“金融16条”“三支箭”先后落地，今年1月监管部门提出实施改善优质房企资产负债表计划，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

值得一提的是，政府工作报告首次提到“防止无序扩张”。中指研究院认为，过去多年房企在“三高模式”下，推动行业快速发展，部分房企市场份额快速提升，但也导致行业风险积聚，未来针对企业的监管或保持严格，促进企业实现可持续发展。

今年3月3日，中国人民银行副行长潘功胜在“权威部门话开局”系列主题新闻发布会上表示“随着疫情形势的好转和疫情防控政策的调整，前期出台政策的作用空间和作用效果大大改善。近一段时期，市场信心加快恢复，房地产市场交易活跃性有所上升。房地产行业尤其是优质房地产企业的融资环境明显改善。