运营思维、数字经济、绿色低碳……商业地产今年面临五大转变

“纯粹依靠销售、收租的传统盈利模式，已经不符合现阶段行业发展要求，写字楼、产业园等资产的管理、运营、买卖、租赁和金融化等成为关注的焦点。”在3月18日结束的中国写字楼产业园发展论坛第十九届年会上，全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯表示。

随着从旧格局走向新秩序，资产追求的是长期稳定的租金收入和资产增值等。在与会人员看来，这就需要不动产私募基金和公募REITs这样的新金融工具。而未来，包括写字楼、产业园在内的商业地产的价值链如何重构？在新发展模式下行业如何"迭代与进化"？

短期巨量供应和存量去化面临考验

疫情三年，商业地产行业面临着深刻的变革，行业规则、逻辑也在重构。在市场呼唤从开发、建设、运营和管理等方面进行迭代与进化的同时，竞争逐渐从无序走向有序，尤其是创新模式、空间、内容的出现不断倒逼商业地产行业革新。

刘凯表示，当前，商业地产市场整体的下行趋势没有得到根本性扭转，商业地产市场从增量进入存量时代，短期巨量的供应和存量去化依旧是市场需要面对的考验。在新发展阶段，纯粹依靠销售、收租的传统盈利模式，已经不符合行业发展要求，写字楼、产业园等资产的管理、运营、买卖、租赁和金融化等，成为行业关注的焦点。

刘凯认为，2023年商业地产行业包括写字楼、产业园将发生五大转变：从开发思维转向运营思维；从绿色建筑转向绿色低碳；从楼宇经济转向数字经济；从灵活办公转向传统办公；从智慧办公转向健康安全。

在运营思维上，从客户的生命周期和行业特性出发倒推产品和服务，更加注重以人为本的需求，更加注重空间运营的质量和功能性。而在楼宇经济领域，数字经济早已成为楼宇经济转型方向。大力发展数字经济，通过数字经济促进楼宇经济服务业发展，可以加快商业地产存量闲置资源去化速度。

在全联房地产商会秘书长赵正挺看来，房企探索房地产发展新模式有三个路径：金融创新赋能房地产新模式、数字经济赋能房地产新模式、绿色低碳赋能房地产新模式。

私募基金和REITs给商业地产打开一扇窗

在公募REITs放开、私募基金试点背景下，以写字楼、产业园为代表的商业地产面临着机遇。

对此，高和资本投资管理部执行董事冯巍表示，以往，常会见到增量开发、快速销售、炒作、评估增值以及开发商传统的银行融资、开发贷、物业贷的融资场景，而目前这些旧格局正在走向新秩序。对资产进行长期运营管理，追求的是长期稳定的租金收入和资产增值、以租定价等新秩序。这就需要新的金融工具、金融场景来适应新的行业新秩序，这个金融工具就是不动产私募基金和公募REITs。

冯巍还表示，调控给房地产关上一扇门，但是不动产私募基金和REITs给房地产打开一扇窗。现在市场上地产纾困政策，大部分都是债权。不动产私募基金给市场带来了增量的权益型基金，同时，不动产私募基金还有一个作用，可以推动行业向小开发、大资管转型。重资产端的资产一定要从开发商转到房地产私募基金，只有这种基金才适合重资产，来追求长期稳定回报。市场上有大量资金，比如保险资金、个人投资者都愿意通过金融工具、CMBS、类REITs等参加私募基金，这是商业地产未来趋势。

值得关注的是，数字化“元宇宙”赋能楼宇经济高质量发展也成为关注的焦点。对此，中国通信工业协会数字经济分会专家委主任苏彤表示，随着“元宇宙”时代的到来，其提供的大量数字成为未来楼宇经济创新主体的升维之道，“元宇宙”作为新一代赛博空间与工作、生活、学习的智慧世界，成为赋能楼宇经济创新、创造与创收的核心力量。

苏彤认为，构建“大数创”平台将成为定义楼宇经济场景的全新共识。这种全新的共识会实现楼宇经济服务的“范式革命”，从人才、场地、生产、市场、金融、政策、信息等要素配置上，调用资源，服务楼宇平台用户，让用户获得价值，从而产生一种新的生态共赢。

由提供办公场所转为提供全方位商务解决方案

“从国家宏观的经济形势来看，今年的一个特点就是拼经济、强投资、大招商，开局即是决战。在大的趋势下，我们可以预期产业园必然带来巨大的增量。”中科产城董事长郭莹辉如是说。

在郭莹辉看来，园区总量急剧扩大下，投资商和运营商的机会是分化的，表现为产业大咖拿工业用地趋势非常明显、园区REITs日益活跃、新建园区的投资机会相对不错；而存量园区招商区划压力大，产业地产商将加速离场，同时，园区轻资产运营的机会将大大增加，园区更新将是新的盈利来源，园区的开发也将与园区内企业股权投资深度绑定。

对于2023年商业办公选址新趋势，CBRE世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天指出，未来的办公环境需要灵活性，在使用上对于不同使用场景会有灵活配备的要求，还需要具备选择性，员工可以根据自己要完成的工作来选择特定的办公空间、办公场景，因此各种功能性空间都需要配备。此外，就是创造性，在办公环境里出现更多有利于员工互动和创造性的功能。

刘凯认为，2023年，在商业地产高质量发展要求下，市场各参与方需要以宽广的视角审视当下的商业地产行业，包括写字楼、产业园市场发展。在绿色发展和科技赋能下，加强运营管理标准化和精细化程度，打造软硬兼备的产品力，这也成为当前商业办公行业发展的核心竞争力。此外，传统商业办公已经由最初单纯地为租户提供办公场所，逐步转变成为客户提供全方位的商务解决方案，包括绿色生态、数字化、人性化以及多样化的融合，这也将为商业办公行业高质量发展带来前所未有的迭代与进化动力。

新京报记者 袁秀丽