积压需求释放，3月新房价格几乎全线上涨，但涨幅有限

在“小阳春”的加持下，3月份70城房价继续企稳回暖。

4月15日，国家统计局发布的3月房价统计数据显示，商品住宅销售价格上涨城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比上涨，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。

3月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.4%，同比涨幅为-1.4%，整体呈现“环比保持正增长、同比跌幅持续收窄”的良好态势。

70个大中城市中，新建商品住宅同比上涨城市为18个，较上月增加4个，环比上涨城市有64个，较上月增加9个，去年下半年则是约50多个城市新房价格在环比下滑。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，从大部分城市新房价格环比下跌到环比上涨，中间只经历了一个季度的时间，显示此次楼市回暖比较急、比较快，是过去很少见的。

相对更低迷的二手房价指数，也随市场的回暖逐渐走出低谷。据58安居客研究统计，3月重点城市二手房在架时长环比回落15%，已连续两个月出现下降，购房者加速入市带动房源成交速度的加快。

3月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为0.3%，同比涨幅为-2.9%，跌幅略有收窄。与上个月数据相比，2月份二手房价格环比上涨城市数量为40个，3月份则为57个。

“今年3月房价上涨城市数量是最近4年来的最高峰。”中原地产首席分析师张大伟分析称，一二线三四线房价全面企稳，也是2019年4月份来时隔48个月，房价再次出现超过86%的城市上涨 （新建住宅+二手房上涨）/140。

多位市场分析师认为，房价上涨城市明显增多主要是由于前期积压需求释放，以及信贷支持、降低购房门槛及成本等多种政策的刺激，使得交易量大幅回升，从而带动房价企稳。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，房价稳定是市场预期持续恢复的基础，能够促进量价循环上升，促进观望的客群入市，对于新房二手房去库存和保交楼具有积极作用。

具体从城市的表现来看，3月新房价格同环比均出现保持增长的有18个城市，一线城市为北京和上海，二线城市有杭州、宁波、合肥、南昌、济南、青岛、长沙、海口、成都、西安、银川、乌鲁木齐，以及三线城市徐州、三亚和遵义。

其中，成都3月新房价格比去年同期增长8.5%，增幅超过北京与上海。在新房价格环比方面，一些市场经历底部震荡的省会城市增长更为明显，如武汉（1.3%）、昆明（1.2%）、石家庄（0.7%）、郑州（0.9%）等。

分城市线来看，一二三线城市的房价指数环比涨幅数据看，分别为0.3%、0.6%和0.4%，三类城市均呈现了环比拉升态势。

“这说明当前各类城市出现了普涨的现象，房价企稳的动力、特征和趋势非常明确。“易居研究院研究总监严跃进表示，房价企稳，和去年四季度金融16条以来的政策推进有关，同时也说明市场信心持续恢复。一季度房价走势好于预期，对于二季度房企和购房者等都会产生积极的影响。

值得注意的是，3月二线城市新房价格环比涨幅最大，且与一线城市一同保持了连续3个月的上涨态势。

李宇嘉对此分析称，二线城市去年四季度和今年第一季度政策扶持的力度较大，特别是在限购政策的退出、利率下降幅度也比一线城市要大，因此二线城市新房价格回升较快。

另外，一线城市二手房价格涨幅比新房大，主要由于此轮市场回升主要为刚需主导，积压的刚需在市场上挑选中低价位中小户型的住房，这里房源主要在二手住房市场，并且二手房价格前期跌幅比较大，已经到了很多购房人的心理价位预期，需求释放比新房大一点。

二三线城市的二手住房价格涨幅则比新房小，主要原因在于这些城市主要还是新房为主导，除了学位房需求以外，二手房交易活跃。

但自3月下旬以来，热点城市新房和二手房交易都有所回落，有略微制约房价上涨的趋势，有市场人士认为，4月市场交易自然回落并不意味着市场修复动力减弱。

张大伟认为，在3月下半月部分城市已经出现了存量需求释放后，房价上涨下需求开始博弈的现象，如果房价过快上涨，对于2023年二季度市场来说可能会导致市场开始再次调整，因此“市场还需要继续出台刺激政策”。

58安居客研究院研究总监陆骑麟也认为，由于当前楼市回升速度相对较快，短期内有需求透支的可能性，因此更需要各地政府持续出台利好政策来保证回暖态势的延续，目前来看，楼市调控方向逐步从“一城一策”向“一区一策”转变。

界面新闻了解到，近期确有多个热点城市在进行“一区一策”方面的政策研究，如杭州市钱塘区放松限购、北京市房山区官方宣布拟推行“一区一策”，支持多孩家庭和“职住平衡”方面的购房需求。

陆骑麟进一步补充称，未来部分一线和强二线城市稳楼市的主要策略就是“一区一策”，通过区域性的楼市政策调整，既能盘活区域库存，也能够达到整个城市“房住不炒”的目的。