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积压需求释放,3月新房价格几乎全线上涨,但涨幅有限

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在“小阳春”的加持下,3月份70城房价继续企稳回暖。

4月15日,国家统计局发布的3月房价统计数据显示,商品住宅销售价格上涨城市个数增加,各线城市商品住宅销售价格环比上涨,一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。

3月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.4%,同比涨幅为-1.4%,整体呈现“环比保持正增长、同比跌幅持续收窄”的良好态势。

70个大中城市中,新建商品住宅同比上涨城市为18个,较上月增加4个,环比上涨城市有64个,较上月增加9个,去年下半年则是约50多个城市新房价格在环比下滑。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,从大部分城市新房价格环比下跌到环比上涨,中间只经历了一个季度的时间,显示此次楼市回暖比较急、比较快,是过去很少见的。

相对更低迷的二手房价指数,也随市场的回暖逐渐走出低谷。据58安居客研究统计,3月重点城市二手房在架时长环比回落15%,已连续两个月出现下降,购房者加速入市带动房源成交速度的加快。

3月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为0.3%,同比涨幅为-2.9%,跌幅略有收窄。与上个月数据相比,2月份二手房价格环比上涨城市数量为40个,3月份则为57个。

“今年3月房价上涨城市数量是最近4年来的最高峰。”中原地产首席分析师张大伟分析称,一二线三四线房价全面企稳,也是2019年4月份来时隔48个月,房价再次出现超过86%的城市上涨 (新建住宅+二手房上涨)/140。

多位市场分析师认为,房价上涨城市明显增多主要是由于前期积压需求释放,以及信贷支持、降低购房门槛及成本等多种政策的刺激,使得交易量大幅回升,从而带动房价企稳。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,房价稳定是市场预期持续恢复的基础,能够促进量价循环上升,促进观望的客群入市,对于新房二手房去库存和保交楼具有积极作用。

具体从城市的表现来看,3月新房价格同环比均出现保持增长的有18个城市,一线城市为北京和上海,二线城市有杭州、宁波、合肥、南昌、济南、青岛、长沙、海口、成都、西安、银川、乌鲁木齐,以及三线城市徐州、三亚和遵义。

其中,成都3月新房价格比去年同期增长8.5%,增幅超过北京与上海。在新房价格环比方面,一些市场经历底部震荡的省会城市增长更为明显,如武汉(1.3%)、昆明(1.2%)、石家庄(0.7%)、郑州(0.9%)等。

分城市线来看,一二三线城市的房价指数环比涨幅数据看,分别为0.3%、0.6%和0.4%,三类城市均呈现了环比拉升态势。

“这说明当前各类城市出现了普涨的现象,房价企稳的动力、特征和趋势非常明确。“易居研究院研究总监严跃进表示,房价企稳,和去年四季度金融16条以来的政策推进有关,同时也说明市场信心持续恢复。一季度房价走势好于预期,对于二季度房企和购房者等都会产生积极的影响。

值得注意的是,3月二线城市新房价格环比涨幅最大,且与一线城市一同保持了连续3个月的上涨态势。

李宇嘉对此分析称,二线城市去年四季度和今年第一季度政策扶持的力度较大,特别是在限购政策的退出、利率下降幅度也比一线城市要大,因此二线城市新房价格回升较快。

另外,一线城市二手房价格涨幅比新房大,主要由于此轮市场回升主要为刚需主导,积压的刚需在市场上挑选中低价位中小户型的住房,这里房源主要在二手住房市场,并且二手房价格前期跌幅比较大,已经到了很多购房人的心理价位预期,需求释放比新房大一点。

二三线城市的二手住房价格涨幅则比新房小,主要原因在于这些城市主要还是新房为主导,除了学位房需求以外,二手房交易活跃。

但自3月下旬以来,热点城市新房和二手房交易都有所回落,有略微制约房价上涨的趋势,有市场人士认为,4月市场交易自然回落并不意味着市场修复动力减弱。

张大伟认为,在3月下半月部分城市已经出现了存量需求释放后,房价上涨下需求开始博弈的现象,如果房价过快上涨,对于2023年二季度市场来说可能会导致市场开始再次调整,因此“市场还需要继续出台刺激政策”。

58安居客研究院研究总监陆骑麟也认为,由于当前楼市回升速度相对较快,短期内有需求透支的可能性,因此更需要各地政府持续出台利好政策来保证回暖态势的延续,目前来看,楼市调控方向逐步从“一城一策”向“一区一策”转变。

界面新闻了解到,近期确有多个热点城市在进行“一区一策”方面的政策研究,如杭州市钱塘区放松限购、北京市房山区官方宣布拟推行“一区一策”,支持多孩家庭和“职住平衡”方面的购房需求。

陆骑麟进一步补充称,未来部分一线和强二线城市稳楼市的主要策略就是“一区一策”,通过区域性的楼市政策调整,既能盘活区域库存,也能够达到整个城市“房住不炒”的目的。

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