最高法批复：商品房无法交付，购房者退款享有优先请求权

4月21日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称“最高法商品房问题批复”）公布，并自2023年4月20日起施行。

对此，业内人士表示，最高法商品房问题批复体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人（即购房者）的精神，有利于房地产行业的健康发展，从而也有利于社会稳定发展。

亮点1：

“建设工程价款优先受偿权”优于抵押权和其他债权

新京报记者注意到，上述批复是由最高人民法院发给河南省高级人民法院的批复，其中提出，最高人民法院收到了河南省高级人民法院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》，就在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的“商品房消费者权利保护问题”，经研究，做出相关批复。

最高法商品房问题批复指出，建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（简称《解释一》）第三十六条的规定处理。

对此，中国政法大学兼职教授、北京市东元律师事务所副主任赵福伟律师介绍，《民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款；发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。

《解释一》第三十六条规定，承包人根据《民法典》第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

赵福伟表示，在现实社会当中，承包人通常因为种种原因而垫付大量工程款项，一旦工程款项不得支付，很有可能使其无法再正常经营，不利于社会秩序的稳定和经济的发展。此次最高法商品房问题批复就相关权利顺位关系的确定指明了所适用的具体规定，符合法律保护劳动者利益的宗旨，不仅有利于承包人的经营发展，客观上也有利于保证建筑工人的劳动报酬稳妥发放。

亮点2：

“房屋交付请求权”优于“建设工程价款优先受偿权”

值得注意的是，虽然建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，但其并非排在首位。

最高法商品房问题批复明确，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

在商品房预售制环境之下，由于开发商破产、开发商“一房多卖”等原因，购房人往往面临钱、房两空的风险。

北京市京师律师事务所范辰律师介绍，武汉大学法学教授、博士生导师孟勤国曾发表文章对相关问题作出解释，“已备案购房人是楼盘开发的唯一弱势群体，开发商主导楼盘开发，施工人、银行、税务局、其他债权人均为分享楼盘开发利益而来，均有迫使开发商就范的合同手段，唯有已备案购房人支付楼盘开发成本和利润，交款后只能祈祷开发商有不挪用预售资金的良心；从利益平衡的社会正义出发，其他主体和已备案购房人之间出现利益冲突时，无疑应该绝对优先保护已备案购房人。”

赵福伟表示，最高法商品房问题批复与孟勤国上述文章所体现的精神和要旨很多都是一致的，该批复的出台，确立了商品房消费者的房屋交付请求权的优先顺位，对于保护购房人的居住利益具有很大利好。实际上，根据该批复，还有一项请求权也排在建设工程价款优先受偿权之前，那就是“价款返还请求权”。

亮点3：

若房屋无法交付，对“价款返还请求权”优先予以支持

最高法商品房问题批复第三条指出，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

对此，北京大学教授薛军认为，该条批复体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神，有利于社会稳定发展。但要注意，满足该条批复需要以“房屋不能交付且无实际交付可能”为前提，对于“房屋不能交付、无实际交付可能”等标准的判断，建议法院在今后的裁判过程中要考虑结合开发商、购房人等相关方面所处的实际环境、主观目的等多方面因素，对于认定“房屋不能交付且无实际交付可能”的标准，最好作出进一步的明确。

从房地产行业角度来看，易居研究院研究总监严跃进认为，此次政策具有非常好的务实精神，对于各地2023年处理保交楼事件具有非常好的指导意义。在实际操作中，赔偿或权益保护方面存在扯皮或含糊的内容，过去在权益维护方面，主要把建筑商、工程商、设备商、材料商等排在前列。如今，对于购房者、退房者和建筑商等方面涉及权益优先的问题，最高法已经非常清晰地明确，购房者和退房者的权益应该受到优先保护。从这个角度看，相关方面对购房者的保护力度要大于建筑企业。

严跃进指出，此次最高法商品房问题批复也有一些潜在的要求，比如说购房者本身需要全额交付购房款，这里的购房款可以理解为按揭贷款不能出现断供；关于退房方面则需要认定房屋工程确实持续烂尾已经没有交付的条件。对于此类潜在的条件，也要求购房者充分理解，以更好掌握政策尺度、维护合法权益，有利于房地产行业健康发展。

新京报记者 张建