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上海4月二手房成交量暴跌,挂牌量激增?

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(原标题:上海四月二手房成交量暴跌,挂牌量同步激增?记者作了一番调查……)

传统楼市有“金三银四”的说法。不过,上海在经历暖意融融的3月之后,小阳春似乎“戛然而止”。

近日,多家上海房地产经纪机构监测数据显示,4月份,全市二手房成交量不到1.8万套,相比3月份的2.4万套,环比下降26%,甚至低于2月份的1.9万套。与此同时,“二手房挂牌量突破40万套”的消息也在各大微信购房群传播。

有观点认为,上海楼市正在遭受重挫。那么,真实情况到底如何?

判断楼市趋势,不能只看“环比”

首先,4月份二手房成交量正常吗?

“业内普遍认为,单月交易量1.5万套是一条基准线,低于这条线,市场是偏‘冷’的。”上海中原地产分析师卢文曦说,经比对可发现,4月份的交易量其实处于正常范围。

记者发现,不少自媒体号是根据环比数据得出“重挫”“暴跌”等结论,但却忽略了,上海3月份的楼市是比较活跃的,交易量达到2.4万套,创下19个月以来的最高值。如果拿3月作为基数来比较,自然显得落差较大。

“我在中介行业做了11年,楼市出现短期波动是正常的。”上海中原地产世纪花园分行高级店董潘雪莲认为,4月份二手房交易降温,属于市场的理性回调。

在上海链家研究院首席分析师杨雨蕾看来,回落原因有二。一是,今年年初积累的购买力已经得到充分释放。二是,4月份穿插了清明假期和五一小长假,如果剔除节日因素,链家在全上海的带看量还是平稳的。

“受大环境影响,市场预期没有显著回升,购房者做选择比较理性。”上海中原地产门店负责人李晓乾说。其门店在4月份共完成4单二手房交易,均属于有自住需求的置换型交易。“其中有两单是‘以小换大’,业主本来就住在花木路附近,但是家里人口变多,就决定在附近换一套更加宽敞的房子。还有两单是孩子有学位落户需求,家长把房子换到了花木路附近。”他说。

那么,上海楼市到底是冷是热?

业内人士表示,判断楼市的长期趋势,不能只依据一两个月的数据。而根据链家统计,上海今年1到4月份的二手房累计成交量,要好于去年同期,也好于2020年同期水平。

除了成交量,还要看交易价格。虽然每个月的成交量有涨有跌,但是交易均价很稳定。从成交均价来看,上海4月份继续保持在每平方米4万元左右。

在社交平台上,有的房东觉得房子难卖,也有房东不到一个月就顺利卖出。“目前的二手房市场,买卖仍可议价,但空间不会太大。只要价格合理,去化也很快。如果是总价1500万元以上的改善型房,成交价一般会下调8到10个点。”潘雪莲说。600万元以下的刚需房,一般也有5个点的议价空间。

40余万套挂牌量不实,“5年限售”针对性执行

记者发现,还有人根据“激增”的挂牌量得出楼市重挫结论,有人查询“网上房地产”的“二手房”列表详情,发现展示出来的二手房详情的确超过了40万条。

“网上房地产”是上海市房产交易中心的官网,但记者了解到,其展示的数据并非二手房,而是二手房核验码。

李晓乾告诉记者,自2021年7月起,中介机构在挂牌房源前,需要进行备案核验,每挂牌一套房源,就会得到一个核验码。业主在卖房时,一般会选择在几家中介机构同时挂牌,因此,一套房就会有多个核验码。

举个例子。记者在“网上房地产”查询发现,闵行区万源城三期有一套面积172.83平方米的房源,同时在中原地产和我爱我家挂牌,于是就有两个核验码,在列表里,就会显示有两条挂牌记录。但是注意,两条挂牌记录,不是两套房的意思。

真实的上海二手房挂牌量,需要在此基础上去重。根据中原和链家数据,上海二手房挂牌量大致在20万套左右,比前几年有所增长。业内人士认为,增长的主要原因在于上海新房实行集中推盘之后,供应量的持续增加。上海每年入市新房达8到9万套,购房者选择面更大,不少人会借此契机卖房“打新”,导致自住二手房不断流向市场。

多名经纪人强调,目前挂牌的二手房以自住型为主,很少有购入新房再倒卖的现象。记者发现,早在2021年,相关部门就对类似现象进行监管。

2021年3月3日,上海发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》,对部分住房实施限售政策。即居民按优先购房政策购买的新建商品住房,在购房合同网签备案满5年后方可转让。这也意味着,如果楼盘认购人数过多,触发积分制,购得的新房有5年限售期。

每当新一批房源入市时,楼盘列表都会进行限售提示

上海市房产交易中心表示,项目认购比(认购组数/准售房源套数)高于入围比(入围组数/准售房源套数)的,触发计分排序规则;所有项目中凡是认购比高于1.3的,继续实行“5年限售”政策。

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